连续两个周末老都在踩盘，真的是个体力活！好在结局还是不错的，终于上车了，地理位置不错，在福田，虽然周围很多农民房，但根据我们手中的子弹，能选在这里也算不错了。美中不足的是，没买小看海的小户型。但是人还是要懂得知足，有总比没有好，而且目前的这套相对来说压力也没有那么大。
我来复盘一下这次买房的经历，看看有哪些节奏是对的，哪些是不足之处。
首先我是看了下自己现有的子弹以及对未来收入的预估，感觉总价800的房子是我们目前比较合理的预算，压力不是太大（香蕉哥说的没错，米友们确实还是比较保守）。
然后再看在自己预算范围内找相应片区，最后锁定在宝中片区，觉得这一块是处于看好发展的片区中偏上车的地段。
接下来我就在链家上用地图找房大概看了下宝中片区的二手房（因为新房较少，所以一开始就定调了，觉得买二手的可能性大，这一点有点失策，后面再细说），哪些楼盘是在自己射程范围内的。再去链家上看片区的中介排名，我想的是得找个比较厉害的中介，因为我对这个片区不太熟悉，找个好的中介肯定会事半功倍。找中介的时候我不仅看了排名、评分、工作年限以及面相（纯属个人喜好，喜欢找面相和善的），同时也顺带看了下评价，有些中介大部分好评都是卖家给的，我就直接PASS掉了，主要是看买家给的好评，有些评价说专业、耐心、认真负责我就觉得还不错。当然评价也只是稍微参考了一下，最重要的是看他带看比较多的盘是不是刚好是你重点想去了解的盘，因为他带看得多，对这些盘相对较熟。我当时选的这个中介就是按照这样的步骤去选的，事实证明的确选对人了。
选好中介，接下来就是体力活了。一开始新房二手房我们都计划去看，第一次看房是10月20日（周日），上午先看了宝中两个新盘，位置相对中心区有点偏，最终也没下手，有一个楼盘当天还有85折，销售说明天就要回收两个点的折扣了，国庆的时候确实卖了不少房子，所以开发商慢慢开始回收折扣了。
从这点上看，我们下手还是有点迟了，虽然4月份上了暗夜老师的线下课，老师也说现在是倒春寒时期，离春天不远了。也知道老师说的大卡车起步慢，要一点点加油门，但是我想的是可能也没那么快，以为要等到24年底，或者25年初，再加之孩子上学的事情，想着没那么着急买房，就拖到了10月，动作应该更快一些才好，新房还能打劫开发商，二手房还有得挑，还能砍砍价。
再说回正题，宝中新房PASS掉了之后，就紧锣密鼓地看二手房。我们先不着急看房，下午中介是带我们骑个小电驴先在宝中片区到处转转，先熟悉了下环境，也去碧海转了下。因为时间也不是很充裕，所以当天下午就看了6套房（4个小区），因为每个小区中介都是挑选了比较好的户型中性价比较高的房子，相当于他先帮我们筛选了一些没必要看的房子，也节省了我们不少时间，比如有些楼层低，朝向不好，光线不足，户型差的房子，他都直接帮我们过率掉了，从这点看选个好中介也是很有必要的。
第一天我们相当于是先熟悉一下环境，找找踩盘的感觉，也没有那么急迫，所以周六还悠闲地在外面遛娃遛了一天呢。但是周日看了一天房之后，突然就觉得紧张起来了，尤其是本来想考虑的新房说要回收折扣，就觉得要加快速度了，因为如果买新房肯定是想多点折扣更好嘛，随随便便就能省大几万甚至十几二十万了。
所以第二周周五下班后就过去宝安那边住酒店了，为了周末两天能多点时间看房。中介看我们这么诚心买房，也是非常用心的，把宝中和碧海值得看的楼盘都整理成表格，包括建成年代、总户数、容积率、车位、学区等信息。晚上到了之后，在店里照着墙上的地图给我们详细介绍了宝中的各个片区以及各楼盘所在的位置。
第二天一早9点多中介准时到我们酒店楼下等我们，开启了一天的踩盘之旅。因为上过线下课，听过香蕉哥说的看房要注意的点，带着问题去踩盘的，根据香蕉哥给的踩盘表格上的信息去给各个楼盘打分。会去看楼房的外立面，小区的环境，房子的户型、朝向，建筑面积，大内面积这些，方方面面都会去考虑。房子的内部装修我一般不太在意，不会看到装修得很好就心动，反而会更希望楼盘本身新一些，但房子内部装修比较差，这样我们还能以装修差来跟业主砍砍价，毕竟二手房一般买了自住还会再翻新一下，要么装修特别新又符合自己的品味，买了能直接入住，要么就比较旧，砍砍价，再自己改造一下，凤姐变冰冰。
看了一整天的盘，碧海也去看了，但是被飞机的噪音劝退了，最终还是锁定宝安中心区。宝中那一块的楼盘最火的是19年的一个次新盘，因为宝中的盘05-09年的居多，新房和次新房比较少，所以这个楼盘比较抢手。正因为抢手，所以价格也不便宜，三房普遍都在950以上，而且业主的心态明显往有点飘了，有些直接说低于什么价不给看房的。这个楼盘也是当年摇号打新的盘，刚放开限售正好赶上政策利好，所以这个时候出手的业主也是比较明智的。我们考虑到这个盘可能已经有一些情绪溢价了，而且也有一点超出我们的预算，于是最终还是给PASS掉了。
最终定了几套觉得可以跟业主谈价的，首选是一套06年的三房（A小区），因为物业比较好，所以整个小区看起来也还算新，房子的户型和朝向都OK，业主挂的是880，走的时候中介看我们意向比较高，帮我们打探了下业主的口风，业主说不太会谈价也不愿意谈价，850可以签合同。当时我们想的是850有点高，820我们可以直接签合同。知道我们的意向之后，那个主要负责的中介直接去找业主面谈，让一直陪我们看房的同事带我们去看另一个有意向的楼盘。
第二个有意向的盘是09年的，虽然是09年的盘（B小区），但是看着比前一个06年的楼盘都要旧一些，这就体现了好的物业对房子的保值作用有多大了。虽然这个盘外立面看着旧一些，但是小区比较大，而且房子面积大，赠送多，得房率高，可以做4房，所以当时也纳在了考虑范围之内。
在我们看了B小区之后，去跟A小区业主谈的中介回来了，跟我们说那个业主好像心态有些变化了，不知道是不是有别的中介也在跟他谈，现在850都不出来了，860还得看情况，不一定签。确实我们去看房的时候都会碰到其他中介也来带看房子，看房的人多了业主的心态自然就会发生变化。
眼看A小区不行了，那只能退而求其次看B小区的了，如果860买A小区，我们觉得不值了，不能追高了，毕竟本身也是楼龄较老的小区了。B小区有两套同户型的，一套挂846，一套挂828。846那套中介本身很有信心800肯定能拿下的，他说帮我们再争取谈谈价，能争取到更好的价格肯定更好嘛。828那套打过电话问业主，业主说如果是想说750那就别谈了，中介心想那可能有戏，780-790也能拿下，最差800肯定没问题。
就在他跑去找业主谈的时候，他们店长给我们推了一个新楼盘，说可以去看看，店长也有全程在辅助那个中介帮我们找房子，找业主谈，虽然没跟我们一起跑，但也是用心在帮我们挑好房子。本来我们没抱太大希望，觉得二手房都这么难挑到好的，新房这个价位肯定也没什么很好的房子了，因为之前看的两个新楼盘都在宝中比较偏的位置了，虽然隶属于新安街道，但也在老城区的外围了。结果一看店长发的楼盘的位置，队友一下就激动了，没想到还挺有缘，竟然就在他来深圳工作的第一个公司附近，属于福田区。
就在这时，去找业主谈的两个中介回来了，进门第一句就是业主反价了，840都不卖了，要850。他累得上气不接下气，缓和了一下跟我们说他们谈话的内容，原来是这个业主想置换的房子的卖家给她涨了50万了，所以她也只能在自己的房子售价上涨50万。
当时队友一听就直接说，走，赶紧去看福田那个新楼盘。
本来踩盘看了这么久的这些二手房，精挑细选好不容易选定几个目标，没想到最终都落得业主反价，而且还不太想卖的地步，说实话当时心情确实有些失落。我也是抱着这些二手房买不成了，先去看看这个新房的心态，跟着上车了。
到了新楼盘之后，看了下地段，离地铁口不算太远，虽然周围有些农民房（因为属于旧改区），而且还是期房不是现房，但是好在开发商还算OK，旁边就是商场，最最重要的一点是，它还算是在暗夜老师说的值得买的那个圈以内吧，而且学位也不错，因为我也知道福田的学校都还可以。我和队友都比较满意，所以当时就交了定金了，从看房到交定金总共也就花了30多分钟的时间。
最后在还没卖出去的20多套房里挑了个楼层和朝向就定了，当时开发商还是有些许折扣的，差不多92折。在准备交定金的时候，那个店长跟销售说他去问下有没有渠道折扣，最后是店长又给我们争取到了2个点的折扣，所以一共算是打了个9折拿下了。
复盘这次买房的经历，真的可以说是一波三折了。本来想着宝中那个A房，如果业主找我们谈，说不定加到830-840我们也有可能签了，后面那个B房，如果谈到800也有可能买了，那两个可都是楼龄超过15的房子了。而且还要给中介佣金、税费、装修，这些加起来也有大几十万了，谁能想到最后不到800买了个福田的新房，还省了佣金和装修，税费也少了几万。在最后交订金的那一刻，我们是由衷地感谢那几个业主反价，所以，塞翁失马，焉知非福。
虽然说这次花了三天时间在宝中踩盘，但最终买了福田的新房，但是前面几天踩盘也不浪费。没有那几天这么辛苦地踩盘及业主反价这些经历，我们可能也不会那么快下决定买那个新房，因为只有真正地去参与到其中，才能感受到那种疯狂。而且这次看房的经历让我明白了下次转换的逻辑与时机了。
回顾下这次买房的经历，我总结的感悟有以下几点：
1、真的要逆势布局，不怕早就怕晚了，因为只有在逆势布局的时候，我们才有机会去精挑细选，业主才有可能坐下来跟你砍价。香蕉哥也才可能有空给你做咨询，我本来也要找香蕉哥咨询的，但是他实在太忙了，最近业务太多了，我就没好意思打扰了，加之想着线下课他分享的内容去实操，应该也是大差不差了。
2、大卡车启动起来是速度慢，但是只要它一启动，最敏感的就是业主，所以一旦启动了，我们买房就很被动了。
3、找个靠谱的中介，真诚待他，他也会同样真诚地回馈你。我们找的那个中介确实很努力，尽心尽力帮我们，他说做他们这一行的见得人多，并不是所有人都像我们一样，那么尊重他。
4、能买新房尽量买新房，少了很多麻烦事，找中介买新房不会比自己去买价格更贵，而且也不用额外出佣金，开发商会给中介佣金，运气好还会有团购折扣。最重要的是中介会给你介绍各个楼盘的优缺点，但是售楼处的销售只会给你讲他这个楼盘的优点。
5、选区域很重要，选房的大逻辑还是先看区域，再选楼盘，最后才是看房子。正如暗夜老师说的，最好在孩子上学前就想好以后去哪里上学，然后在那里买房，因为一旦孩子在一个地方读书了，就真的很难搬那块片区了。
6、这是第5点衍生出来的观点，当时为什么我们首选A小区，再考虑B小区，就是因为A小区对应的学校未来可能会比B的好，而且A的学位容易上，B的学位很紧张，可能买了也只能分流到另一个差一点的学校。如果后续想转换，肯定也是转换B小区对应的学校的学区房了，因为学区内置换，购房年限可以累积。所以区域真的很重要，你买的时候就可以想如果以后我要置换，在这个学区内有什么可以往上置换的空间。
7、也是最重要的一点，知道这城市哪些地方的房子是值得买的，哪些地方的房子可能会成为烂资产，只有心中有这个数，才能在那么多房子中去快速下决定。因为房子没有十全十美的，如果有那就是价格不美丽，所以在我们的预算范围内，买到还不错的地段的还不错的房子，那就是完美了。
8、这一点是我自己通过这次看房买房悟出来的买房的最佳时间节点，不管新房还是二手房在逆势布局都是最好的，如果怕逆得太早，那就看Z策，同时多去关注楼盘的信息，并且在买的时候多砍砍价，或者打劫开发商（行情不好时他们会有折扣）。在楼势开始有往上走的趋势时，买二手房是很不利的，因为业主的心态变得特别快，有可能你花了很多精力去选房，最终发现业主暂时不想卖了。所以这个时候最好去买新房，因为有些新房还是会有折扣的，虽然相比之前折扣会少一点点。
9、最后一点就是心态要好，只要自己花时间精力研究了，买了房，就不再去纠结，没有什么事是十全十美的，人也一样。
对于这次买房我个人觉得做得比较好的有这几点：
1、根据预算先选定区域再集中踩盘。
2、找了一个靠谱的中介。
3、目的明确、动作迅速。
美中不足的是：还是下手晚了点，明明看到卡车司机在一点点踩油门了，还总觉得开起来应该没有那么快，以至于后面买新房的时候没得太多户型挑了，视野最好的看海景的房没有了，销售说是国庆的时候卖完的，如果再早点醒悟，说不定能买到海景房了，而且那时候开发商的折扣更高。
在这立个小小的Flag，以后要优化置换应该大概率会考虑香蜜湖片区，到时一定要约到香蕉哥，帮忙带看。
最后发自内心地感谢暗夜老师@暗夜金融 ，以及香蕉哥@月亮香蕉哥 在课上的分享。上了老师的线下课之后，哪怕只是学到一点点的思维逻辑，对于买房避免踩雷还是有很大帮助的。因为以前没上过老师的课，前些年看同学在惠州买房了，然后跟着去看房，听中介和销售一介绍一忽悠，当时就定了，甚至都没有去看过别的房，现在那套房子首付和装修都亏了，挂上去都没人来看房。上了课之后，真是扎扎实实地踩了3天盘，最后看到福田的那个新盘所在的区域，OK，值得买，那就果断入手。如果没去上课，我们有可能会买在龙岗了，差点又掉进了另一个坑。
以上是我最近买房的一点小感悟，写出来也是希望对想买房的米友们有一丢丢帮助，如果有什么可以帮得上的欢迎联系，我很乐意也很荣幸能给米友们带来帮助。
最后，对于我看过的那些楼盘的评价也纯属个人偏好，同时跟自己的预算也有关系，没有绝对的好与不好，如有冒犯还请多多包涵。
第一次写文章，表达得不是那么清晰有逻辑，见谅哈。@阿拉蕾小编 觉得写得不错，给加个精呗~爱你哟~
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