住宅观念的引领
近期听说某地的人才房塌房了，某项目交房后，业主发现不仅装标差，更发现墙体是泡沫塑料做的。这样的品质大概率有安全问题，万一真的“埋没”了人才，那就是国家的损失了。
同样的事情随处可见。地库水泥风，绿化纯靠画，已经见怪不怪了。但是还是有一些能够突破人们认知的下限，比如插座漏水，中央空调喷水之类。
这几年地产领域最大的工程就是保交楼，而且随着社会面资金的越发紧张，交付的标准也是一再降低。
我们要讨论的是，过去的质量好的老房子是不是未来就会比较香？房龄20年的品质次新是不是会重新领涨？
很可能不是，虽然那些房子质量好，但是只能抵抗风吹雨打，扛不住人们观念的变化。
我们可以看到70/90政策的退出，可以看到100-120平层高做到3.15米，140平以上大户型层高开始出现3.5米。而且面宽也越来越宽，99平小三房也做成2房朝南的三开间朝南户型，恨不得房间全部朝南。
新房是财政的根基，政府在推动新房销售的过程中，非常聪明地推进了产品的迭代。这种市场化的产品迭代，确实能够对旧产品形成降维打击。
所以老房子品质好又如何？缺乏维护，品质也难以保障。更何况，新房在层高、开间、私密性、窗墙比、地毯率、智能化等很多领域都可以吊打二手房。
这种观念的引领，最显著的就是上海的风貌别墅。
从舒适性、私密性来看，目前市区的风貌别墅还不如郊区大独栋。住别墅的人本来就不用天天上班打卡，对通勤、商业的需求没有那么大，对学区的需求更弱。
从地段价值来看，市区的房子地段价值更高，何况稀缺的风貌别墅。市区别墅是越造越少，极少数风貌别墅占据更多地皮，未来的升值潜力很大。远郊的别墅数量太多，配套资源太少，升值空间自然小很多。
从产品品质来说，风貌别墅的优缺点都很明显。有些两开间的别墅非常鸡肋，有一种筒子楼的感觉。在有限的土地上要造出好的产品，只能通过品质来弥补。
风貌别墅内部区别也很大。目前在售的弘安里和海玥黄浦源的风貌别墅，就有一些区别。产品上，弘安里的开间比黄浦源的大一些，进深较浅，采光更好。周边环境方面，弘安里下穿地铁，黄浦源靠近高架，都有硬伤。这样的产品，到底未来居住舒适性如何、二手市场多少人买单，谁都说不清楚。
但是可以想见，目前这两个项目都不是完美的风貌别墅项目，买家也降低了心理预期。这类产品真正被市场接受还需要时间的考验。
可预见的未来，别墅类产品会更多涌现，价格放开不做限制，层高、面积都可能进一步放大。市区和远郊的别墅形成两种迥然不同的生态。市区的别墅优缺点明显，非常稀缺，配套资源好，适合长持。远郊的别墅又大又舒适，但是数量众多，配套资源差，适合自住。
未来到底哪一种产品回报更好，拭目以待。
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