上海主城区的地段价值争议
宏观看，楼市分化 地段价值提升是一个明确的趋势。但是放到微观角度，哪些地段价值更高，成了非常有争议的话题。
当前火热的徐汇滨江无疑是顶流。小米地块土拍溢价率冲顶30%，这还是政府特意设置了30%的上限压一压，不然超过50%也有可能。
与此同时，北上海打造的苏河湾就差了不少。周边的中兴路豪宅卖得一般般，二手价格也稳不住。中兴路距离人广比徐滨还要近不少，难不成就地段价值不如徐汇滨江？
事实上很多人确实不看好中兴路。北上海的房价高地一直是大宁和瑞虹，未来的房价高地也只会有苏河湾沿河、北外滩和东外滩。至于中兴路，很多本地人觉得是下只角，还没有完整的拆除开发，配套也一般般，不算什么有价值的板块。
徐汇滨江的新房就卖得很好，所以土拍也能拍出地王。目前看西岸金融城还没开业，后续还有一些规划等待落地，在落地前，大概率还会拍几块地造势。
那么徐汇滨江的地段价值有多高呢？
大部分人都是唯结果论，也就是房子卖得好了、房价涨了，就觉得地段价值高了。也有一部分人是通过同类地段对比来估值的，比较下来觉得徐滨房价有些高。
回看过去几十年上海的地段变迁，可以发现一个规律，就是操盘手指导着整体风向的变迁，唯有真正能够沉淀产业和客群的幸运儿，才能够保留地段价值。
比如徐家汇，如果没有自身的规划和商业建设，没有漕河泾莘庄七宝九亭泗泾的购买力支撑，恐怕炒作过后也会沉寂下来。同时期四个副中心只有徐家汇成为中心，不是没有道理的。几十年过去，现在就不会有人质疑徐家汇的地段价值了。
而真如、花木、五角场，不仅建设规划一般，也缺乏持续的购买力支撑，也就谈不上有什么地段价值。现在也没有人会说这些地段的价值有多高，至少无法和徐家汇并列。
操盘手在轮动炒作板块的时候，也在全世界人们心中占据心智。比如陆家嘴，就是非常成功的新城打造。虽然小陆没什么房子，周边源深梅园潍坊以少数江景豪宅、老破大和大量老破小构成，但是并不妨碍其成为浦东核心区。
所以真正的地段价值就是能够持续吸引购买力的价值。
信的人越多，投入的资源越多，涨价效应越明显，形成飞轮效应。
一旦操盘手开始换板块炒作，如果旧板块能够保持强大的吸引力，那么可以说地段价值依然很高。
比如黄浦人广，那是行政中心。虽然商业体的形式落后了，但是历史文化还在，现实需求强劲，所以地段价值极高。
同样是黄浦，蓬莱公园周边就成了洼地，和豪宅不沾边，和规划无缘，历史文化要素偏弱，虽然身处CAZ，但是非常缺乏流量，自然价格起不来。
所以徐汇滨江能够火，也有自身的道理。南部金三角的规划和落地是有保证的，商业能级不低，江景资源确实不错，滨江的各类文化配套确实很吸引年轻人，这都是看得见的能够长期保有且比较稀缺的资源。这些资源共同构成了徐汇滨江的地段价值。
当然，徐汇滨江的地段价值被透支得比较厉害了，尤其是其他板块还在下跌中，逆势上涨是不能有短板的。徐汇滨江也有自己的短板，比如文化底蕴不足，商业配套结构失衡，伪豪宅品质欠缺等。这些不足都会在未来流量褪去后被放大，形成房价回调的理由。
更宏观的视角来看，其实地段价值源于一线对全国人口的强大吸附能力。一线的房价本质上是人口城市化撑起来的。未来如果人口继续加速聚集，操盘手还能炒作新的板块，旧板块也能吸引到很多购买力。未来人口如果逆城市化，那么高价值地段会固化，新板块会对旧板块抽血，地段价值完全被流量所主导，服务于现实的财政需求。
从地段价值角度去配置房产，其实是考验价值观。到底是相信城市化结束还是继续，是相信地段固化还是轮动，不同流派各自下注，用时间来证明一切。
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