风起于林时如何行稳致远—暗夜公开课有感

2019年底，米课开展了一轮密集的公开课安排，料神、毅冰和张曦悉数上阵，为米课小伙伴们提供密集的知识大餐，迎接崭新的2020。本以为按照这个架势，米课的公开课会稍微消停一下了。没想到元旦后的第一天上班，就看到米课圈里的首页横幅出现了暗夜公开课的滚动横幅了。

一如既往地，暗夜公开课的主题还是起的那样的富有诗意：

风起于林 行稳致远

这周末抽时间重新回顾公开课的内容，尝试结合课程内容去思考为什么会选这个题目时，似乎对公开课内容有了一些新的体会，决定把自己的一些思考所得记录下来，遂拟文题：风起于林时如何行稳致远？

何为风起于林？

风起于林灵感来自于古语“风起于青萍之末”，暗夜老师借此来形容目前市场行情的一种细微的萌动——发生于全部头部城市头部区域（深圳前海概念区）的结构性行情。正如2018年9月底公开课的里面预判的一样，2018年底—2019年初是强一线的最佳置换时机，2019年深圳的疯涨一来验证了暗夜老师的判断，二来也告示着房地产市场又一次轮动到周期的新起点了。 

为什么选1月3日公开课？

相信很多小伙伴都会有这样的疑问，为什么公开课选在了2020年的开端呢？

因为2018年底到2019年初，一线核心区域已经开始了左侧交易行情。经过了2019年一整年的分化行情，贵的地方变得更贵，烂的地方变得更烂。进入2020，情况会比2019年更加复杂。

政策至暗时刻是2018年，在2019年已经基本上被消化得差不多了。更重要的是，本轮头部核心区域的领涨行情是否会对外围产生外溢作用还是继续纠葛，一线其他区域以及二三四五六七八线城市相应该如何对照调整投资策略，这些都是需要在大行情启动的最开端做足准备的。

如何行稳致远？

行稳致远，是本轮公开课标题的后半段，也是暗夜老师花了很多笔墨着重阐述的主题，包括学霸案例的剖析、投资心态的说明、上一轮行情的回顾、房地产投资相关概念、股市与房市对比以及全球经济基本面等各个方面的内容，下面我们一起来回顾一下。

学霸案例剖析

在学霸投资案例剖析部分，暗夜老师提到了一位小伙伴，听到暗夜老师上轮公开课有关中国头部区域的行情定性的判断时，马上行动起来。2019年一年下来，房子的符合收益率高达60%。这个让人不禁想到一句话：上士闻道，勤而行之！

当然啦，有让人拍案叫绝的成功案例，也同样会有让人扼腕叹息的情况，所谓几家欢喜几家愁。另外的一位小伙伴，19年初看中了深圳南山的一套房子，计划全杠杆介入。但由于某个环节卡住，最终未能如愿，非常懊悔。暗夜老师借此案例，引入了一个关于投资心态的概念。 

投资心态的定义

赌徒与投资者的最大区别在于，赌徒总喜欢倒追。在市场向好了之后，如果没买的话，就懊悔自己未抓住机会，如果买了就懊悔自己买的不够多。换句话说，赌徒只会考虑怎么样最大限度的放大自己的盈利。而相对的，投资者则会更多的关注，如果市场条件不好的话或者说最坏的情况下，他能否承受这样的亏损。

谈到这个话题，暗夜老师还真情剖白，讲述到自己在前期投资茅台的体会，以及漏算了横琴对于香港外(zi)溢(gong)行情的承接功能，结果错过了投资珠海横琴的机会。每个人都会有自己的思维盲区，当事情发生了，作为普通的投资者（非赌徒）就应该懂得及时放弃，稳住自己的投资心态。

一条公式一张图

进入2020，一切又将回到原点。暗夜老师以一线核心区域以及其外围地带的一轮完整行情发展为例，带我们回顾了不同区域在行情启动时候的胶着、共舞以及最后分化的过程。

图中的红色线代表一线核心区域，绿色线为外围区域，中间的黄线为加权平均线（取数20-40%的头部和40-60%的尾部资产价格的结合作出）。不难看出核心区域和外围区域在行情前期的胶着同频以及行情后期的严重分化的表现。如果考虑知识迁移，这个行情的走势图可以应用到不同城市中，对应到该城市的核心和外围区域即可。

一些重要的概念

房地产投资是三元中最重要的一元，对于投资者的金融知识的要求也是相对较高的。而理解和学习每一个学科，第一步就是掌握学科相关的各种重要概念，房地产投资课也不例外。

N+2 概念

投资房产，需要考虑两年后的情况。这个不仅是对于新房投资适用，对于存量房也一样，因为前两年都是高税费期（增值税和个税）。

轮动概念

关于轮动概念，暗夜主课里面有详细的讲述，暗夜老师用了一个非常形象生动的方式——喷泉原理来讲述轮动的概念。正如本次公开课开始时候说的一样，2019年在头部领涨区域里面出现的结构性行情，是否会外溢和轮动波及到其他的城市还有待观察，毕竟从目前的宏观经济环境以及政策层面，没有看到太多支持深圳前海概念区域这波疯涨的因素，更多是无量拉涨。但是不管怎么样，掌握轮动的相关概念，对于不同城市的小伙伴，参照一线核心区域的行情，提前布局自己城市是非常有帮助的。

真假倒挂盘

所谓倒挂盘，就是新房价格由于政府限价的原因，被认为的打压以致低于周边的二手房价格。但是，二手房的价格需要区分是否为实际成交价还是仅仅是挂牌价。同时，因为政府限价的原因，所以会有出现喝茶费等的额外费用，这些都是需要审慎对待的。

流动性管理

这个顾名思义，就是要管理好自己的现金流，大吨位的房地产投资，如果缺乏对于现金流的有效管理，爆仓的可能性随时都会存在的。总而言之，需要做到看菜吃饭。

杠杆节奏

杠杆是把双刃剑，好坏在于用剑的人。用在懂得把握节奏的人手里，就是把高速放大资产规模的好剑。用在鸡血流，只知道买买买的人手里，就会是把自残的剑。所以我们说，重要的是节奏感，而并非牛熊本身。

好房子

择时选物，在合适的时机选到好物的前提，就需要先知道什么是好物。好房子不是单纯的贵的房子，而是在你的能力范围内，向上一级的、具备发展潜力和投资金融属性的房子。

带血筹码

所谓带血筹码是指上一轮做错节奏的投资者，在本轮的调整中因现金流无法支撑被被迫出售的标的物。对于带血筹码的价格预期，也需要有正确的认识。只要能够做到倒追时光机的效果（1到2年）就可以被认定为带血筹码的，按照目前市场价格打个8折的想法是有点不切实际的。

虹吸效应

轮动行情开始的时候，核心区域的领涨行情会倒吸外围区域。这个很好理解，因为人性的追涨杀跌使然。正如本轮深圳的前海领涨区域与坪山、龙岗区域的对比。

股市与楼市对比

经历了2019年一整年的盘整，A股在3000点的位置夯实的越来越充分了，有点牛市启动的味道，所以最近讨论起股市的人也多了，张曦老师的课程也有了更多的关注，去年跟进张曦老师Project X的小伙伴都有不错的收益。不过，正如暗夜老师在公开课里面提到的一样，这段时间股市虽然是热闹非凡，但是真正有不错收益，都是那些在2019年初重仓的小伙伴。预判，不管是对于楼市重要，对于股市投资也一样。

同时，分化行情不仅体现在楼市，也同样体现在股市里，见下图。SH50，SH300和SH500的喇叭口越来越大了。大者恒大，强者恒强的定律依然在作用着。

全球经济基本面

在长达2小时的暗夜公开课里面，这一部分有关全球经济基本面的论述，让我印象最深刻。暗夜老师从2017年讲起，彼时全球宏观经济最大的风险——美联储的加息和资产负债表的修复（缩表），理论上来说，这一套组合拳操作势必会导致全球经济进入一个相对紧缩的状态，中国自然不能独善其身。

但是，并非所有的财长都是保罗沃尔克，也并非每一任美国总统都能够忍受经济衰退带来的冲击。按照当时的形势，民主党方面依然还没有能够撼动特朗普的地位强有力的竞争对手，能打败特朗普的就只有经济的衰退。为了确保2020的美国中期选举能够顺利连任，美联储也只能屈服于特朗普的压力，继续开启宽松的财政政策。见下图，道指经历了2018年年底的大幅下挫后，进入2019年就开始一路上扬了。

虽然这一整年的经济上涨，都是债务驱动的，但是相比经济衰退带来的不稳定以及民意的摇摆，总统大人明显更喜欢这样的“虚火”。

全球经济一体化的社会，美国的一举一动都会直接影响着我们国家。基于美联储的宽松的财政政策，我们的水龙头也相应打开了。当然，缺水一段时间之后，重新打开水龙头肯定是以解渴为主的（借新债换旧债），夜壶是否要被拿出来还是看情况，毕竟目前的政策环境对于房地产的信贷还是死死压住的。但是，头部领涨区域的金夜壶已经被拿出来了。

回归到文章的最开始，头部区域的金夜壶被拿出来之后，其他区域是否也会跟进呢？这个问题不能一概而论，需要继续密切观察市场的政策变化。但是，相信大家都有留意到，随着上一轮地王盘的相继上市，楼市限价的魔咒将会被进一步打开。要知道，如果限价令持续的话，开发商赚不到钱就会影响他们拿地的欲望，从而让本已高筑的地方债台面临进一步的压力。再加上土地财政的基础暂时还没有得到根本性的改变，从这一角度出发，相信大家都有答案了吧。

风起于林时如何行稳致远

基于美国宽松的财政政策的开启，以及中国头部领涨区域拿出金夜壶的行动，都一一引证了“风起于林”的判断。而就投资者如何能够做到行稳致远，暗夜老师概括性的给出了一些建议：

首先，就是需要确保在自己所在区域的核心地段有至少一套底仓。

同时，对于一线强势区域的小伙伴，如果现金流充足的话，可以逢优购买、择优置换。这类型的城市，买一套是一套，切勿分仓向下投资。如果是高杠杆的小伙伴，就不要蹚这趟浑水啦。 对于一线外围和二线，可以利用一线核心区域的虹吸效应布局优质区域等轮动，同时等待时机，借助技术操作获得的超额回报，由外围向核心区域拱，最终买到自己心仪的房子为准。

对于其他级别城市的小伙伴，对照迁移就可以。总体来说，一线的春天，就是其他级别城市的秋天。一线的夏天，对应就是其他级别城市的冬天。

总结

公开课课程内容回顾到这里，相信大家都有对课程标题——风起于林 行稳致远有了更加深刻的理解了。

择时选物，是房地产和其他领域投资里面永恒不变的话题。关于时局的大致判断，以及如何选取好物的概括性建议，毫无疑问大家都能够从暗夜公开课里面获取到一些非常有价值建议。但是，具体到每一位小伙伴自身的情况，以及具体的执行思路，还是要要个案个议。

换句话说，只有通过不断的学习，掌握系统的房地产投资的相关知识，才能真正做到行稳致远。暗夜米课主课，是大家提升专业金融思维的不二之选，欢迎大家报名学习。

当然，也非常欢迎大家通过我的推荐链接报名：

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祝大家 2020 三元路上节节上升。

Peter 

2020年1月12日