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Hansc
2021-03-26 18:21

峰回路转,比电影更曲折的宁波买房之路!

作为米课圈种子用户,看到很多以前一起聊的熟人都一个个变成了大V,我也很争气的增长了10个粉丝吧,很开心,N年没发文章了,不过暗夜米课五周年了,那必须支持一波。

废话不多说,开门见山。

我在2020年5月份把老家的一套镇上的投资房子卖掉了,2020年7月份买入了一套宁波核心区的二手房,买入后几个月时间增值价格30 w,有成交价支持。

关于镇上的投资房:

没错,这是我父亲的手法,在08年左右把上海的一套房子卖掉了,完美的避开了金融危机带来的超发货币,换到了小城市镇上的一套投资房,至2020年卖出时利润没超过10万,而上海的房子早已身价翻了几倍,这就是房子所拥有的社会资源属性不同所带来的分化,也印证了,不是有钱了才要学投资,而是没钱才要学投资。

这套房子套在手里已经过了好多年,没有社会资源加持的房子,它只拥有的有相应居住需求的消费群体,而这些群体,肯定不是大众,很小的一部分群体,还要刚好等他需求产生,还要能够把这套房子的信息传递到他面前,这样在概率上相对来说已经小了很多,也导致了房子很难卖,我控制不了别人产生需求的时间,那能做的只能把推广的渠道变广,小区物业,保安,中介,把信息都挂上去。

而在2020年6月份的时候,我爸打了个电话给我,说有人要看房,我赶紧开车带着钥匙去找中介了,其实这个时候我已经有想置换宁波的打算了,两个原因:

1)现实所迫:我16年毕业做外贸,糖果巧克力枕式包装设备(广告),19年来到宁波,老婆在老家台州,20年初怀孕了,两地分居不合适,家里长辈都出去做生意了,如果我不能在宁波买房子,那我就回台州发展了,但是我还是想留在大一点的城市。

2)学过暗夜米课:货币是一直在超发的,宁波作为强二线有着比较强的社会资源属性,现实数据来看宁波的人口已经是流入,在19年好像是三十几万人流入,我在上下班的时候看到地铁上的人有很多的年轻人,他们肯定是想定居宁波,这一个个的都是未来的需求,所以我就判断宁波的房子肯定是一直上涨,我的第一套房子,作为满足我自住需求的,对于好的物业,在任何时候买都是对的,因为好物业是走楼梯线的,对于投资,需要更加稳的辨别趋势,这也是我还没有掌握的,不过对于我现在来说不重要,因为我一元没有积累够,等到需要用到这些知识的时候,我再去精进。

根据以上两个原因,让我有了放手一搏的打算,赢了留在宁波,继续我的规划,而且平时一想到我赚的钱一直被分到有资产者的口袋里,我就难过啊,赢了,我也成为躺着瓜分别人收入的人了,输了,那就回老家,继续我的另一个规划,反正不亏。

找到中介了,一老头儿,让他打电话给买家来看看,过了半小时,买家过来,一起去楼上看看,路上问了几句,你这边是买过去自己住么?你是做什么工作的呢?是自己住,我自己开厂的,别的地方也有很多套房子,我看过这个小区别的房子,我想要边套的,别人卖掉了,主要这边离厂里近,平时好住住。我一听,没准靠谱,真实的需求,急迫,也有点钱,随后就一起进了房子,看了没一会儿,对面的住户过来看了,一听他们户型也一样,就问了能不能进去参观一下,邻居答应了,就带着买家进去看看装好的房子怎么样的,进去看了一下,我观察到买家眼里有放光了,而且还比划着以后这里做什么,那里做什么,我一听,有戏。

另外就是价格谈判了,摊开来讲篇幅太大,简单带过吧,正常市场价成交,对于这种百年卖不出去的房,第一需求,卖出去,前面也说了,比买入的时候多了十万不到,泪目,不过也算了有了宁波买房子原始资本了,宁波我来了。


关于宁波的房子:

先上一张宁波的2020年至今房价走势图


Xnip2021-03-26_18-06-43.png


根据图上可以看到,我在7月的时候买入,算是行情的右侧交易,安全性比较高,不过我上面的说法也是事后诸葛亮,因为我在买这套房子的时候,没有特别的关注趋势,只是稍微看了一下Shibor和余额宝走势,在那之前暗夜老师的直播已经说的明白了,十二月到二月,择物期,金三银四,金九银十。

对于第一套房子,对于什么时候买这个问题,闭眼买,对于买哪里的房子,睁大眼买。

第一个问题就是,买什么房子? 答案有几个:

1)自己负担得起

投资第一是风险控制,如果超出自己购买力强行多贷款,而且自己一元现金流又不稳定,最大风险,在买对房的情况下,是现金流断裂导致还贷换不出,这种情况下买下的房子只是埋下一颗定时炸弹而已,尤其是2020年疫情这么不稳定的时期,一定要量入为出。

2)未来好卖

  1. 不说好卖能赚多少钱吧,在于风险控制这块,好卖的房子,对于风险有更好的控制力,宁波政策是买入房产两年内不能卖,一旦我的现金流不够支撑房贷,那我手里的好卖的房子,会成为我控制这个风险的很强的一个武器,只要我的现金流撑过两年,那我基本不会遇到现金流断裂房子又变不了现的尴尬局面。

  2. 什么样的房子好卖,就是相当于什么样的产品好卖,一定是满足绝大数人需求的。

  3. 未来买我房子的人都是有什么需求的人?

  4. 想再宁波定居的年轻人,这些人对学区没有那么讲究,一般的学区就够了,主要环境好,住的舒服,交通方便,附近有商业区,手上的钱也不是很多,不能太贵。

  5. 自己住的舒服,方便

简而言之,就是要有自身有价值的资源在,顶级的稀缺社会资源注定不属于现在的我,我选的房子,一定要具有可以成为我未来跳板的属性,那就要被大多数年轻人喜欢,而且有发展前途。

那就先找一下宁波未来发展规划吧,这些年所掌握的搜索能力用上了,filetype:pdf 宁波发展规划


Xnip2021-03-26_18-07-06.png


结合报告,以及现实的所得知的信息,加上很重要的一个环节,请教暗夜老师,得到的信息是,宁波不是强一线,不会东西南北都发展个遍,主要向东向南发展,ok,得到了这个宝贵的信息,我就打开房产软件地图找房,把板块主要都摸清了,主要往东往南看,然后就是广撒网,找中介,啥也别说先帮我约几套房让我找找感觉把。

中介穿着还不错,法式衬衫,带个袖扣,西装还挺合体,也许定制,领带打的中规中矩,温莎结,袖子露出西装一点,加一双牛津鞋,比一般中介讲究多了,但没想到,太鸡贼,第一套房给我带到南边姜山的一个镇上,小区还好,户型很不错,采光很好,就是位置太差,我估计这也是他的策略,有对比才能显出别的地段的房子有多好,第二是遇到不懂行的一看住的挺舒服脑门一热就买了,宰冤大头的,不过宰不动学习过暗夜老师一部分知识的我。

看了一会就出来了,去别的地方看看把,路上让他给我整体介绍介绍这些楼盘价格以及地块的发展潜力,结合着ipad打开苹果地图加上Notibility笔记,一路下来,对东边南边这一块有了初步的了解,

东面,东部新城,宁波市政府所在,宁波门面,也是房价最贵的地方,高楼林立,风光无限。

南面,南部商务区,我来宁波第一份工作呆的地方,最繁忙的CBD,鄞州区政府所在,加一个大鄞州公园,看着很气派,价格也很高,边上就是中河板块和钟公庙板块,价格也已经很贵了。

这些地方很好,但是我现在买不起啊,看看周边有发展机会的地方吧,那就是再东边,和东南板块,南边姜山不看了,第一套房给我留下的阴影很重。

再东边就是东部新城的东边,邱隘,和五乡,以及东南板块的潘火,下应。

废话不多说,多找几个中介约时间看房吧,我姐姐也在帮我找中介,推给我一个中介,说做店长的,我聊了一下,感觉还不错,让他约几套这些板块的。

邱隘五乡:邱隘的房价已经很贵了,已经被东部新城的光环笼罩着,它的未来预期已经折算在现在的房价里了,现在进去不合适了。五乡的房子,太偏了,资源都没有,未来谁知道会发生什么,我是自住的,舒适不能丢。

潘火下应:这个板块是刚好连通东部新城和南部新城的一个板块,价格也适中,来看一下这个板块所带的社会资源吧。

  1. 学区:东南小学,潘火实验中学,不算差,但也不算好,一般般,还能接受

  2. 交通:看一下宁波轨道交通规划图,2020年底通4号线,2021年底通5号线,公交站挺多,路况还可以,到东部新城和南部新城以及鄞州中心区的开车路线都十几分钟,还算方便。

  3. 医院:边上有个私人医院,附近有个潘火街道卫生服务中心,到鄞州二院,明州医院十几分钟,到宁波第一医院,第二医院,二十几分钟,还可以。

  4. 商场:到印象城十几分钟,世纪东方十几分钟,万达十几分钟,都还算方便

  5. 居住舒适度:开车几分钟可以到大学城,有个院士公园,到鄞州公园也十几分钟,还可以

各方面的综合考虑下,感觉这个板块现在居住舒适便利性还可以,未来发展也有看的点,最主要价格是可以承受范围之内的,接下来,就是要找到合适的小区。

锁定板块,让中介快马加鞭,多约几套,等下班就去看看,星期六天也去看看,确定小区,就是看看哪个小区价格合适,户型不错,楼层不错,绿化不错,就是一句话,价格合适,住的方便舒适。

前前后后看了十几二十套房,最后确定了两个小区,一个小区位置更好,房子也更新,户型一般,就是有个缺点,乱,因为是拆迁房。另一个小区是08年建成的,绿化好,物业好,舒适性好,但是位置没有第一个好,在舒适性与增值潜力之间取舍,挺乱的,那不懂就问,问了Berry姐,也问了暗夜老师,最后得出一个结论,拆迁房,还是不要碰了,也符合我和我老婆的想法,毕竟小孩子在鱼龙混杂的环境中成长也不利,最终选定一个小区,我以为终于到最后一步了,没想到,困难才刚刚开始。

这个房子啥都不错,相对周围的房价来说,便宜个2-3k,因为它楼龄长,有十多年了,但是里面的绿化以及物业 的管理,和周围的新房来说,并不逊色,因此,这里的房子都是供不应求的,好货在大的需求环境里总是不愁卖的,这也复合我的选房需求,负担得起,未来好卖,住的舒服,方便。

接下来就让中介集中火力,帮我找这个小区的房子,不容易,好的货一出来就被已经看好久的人抢走了,真的,这个时候,房子是像大白菜一样,被抢的。完全是卖方市场主导,因为有太多的需求,卖方完全不愁卖,买家已经是弱势的一方的,也是在这个时候,我经历了我整个买房过程中最憋屈的时候,看上一套15楼的,总高18楼,和卖方约定时间来谈,他第一次说没下班,晚点来,好,我们过去,然后他最后不来,第二次越好去家里谈谈,等到我们已经到了他家了,他在打游戏,说随便看看吧,今天不谈,第三次说好一定来的,我们到店里了,最后他还是不来,拜托,那个时候我老婆已经怀孕六七个月了,我这暴脾气一上来,真想过去给他一个大嘴巴子,一拳给他干医院去!不过我不能,因为我还要买房,打了人还得近派出所呢,房子要被别人抢完了。

反正这次教训让我深刻理解了买方市场,以后我一定尽量避免在卖方市场去抢货,第一,价格已经被情绪推高了,由卖家主导,第二,好货已经被抢完了,剩下来的都是歪瓜裂枣,第三,太憋屈。

反正从6月到7月这段时间,我一有空就去看房,一直让中介盯着,任何风吹草动,马上通知我,中间也去看了附近下应板块的一个套房子,户型不错,装修不错,价格合适,但是就一点,位置一般,不是我要找的房子,家里人说,现在房子太好卖了,这套不错了,买了吧,不然过两天又被买走没得买了,我笑了下,下去了,我能看到房子背后的价值,这是暗夜米课对我的教育,不能压力太大就把动作变形了,买时一时爽,卖时一身骚。

和中介说,继续帮我盯着把,路上15楼那孙子又打电话来了,说谈一下,要涨价,行,那就谈谈,过去路上电话又来了,和家里商量了一下,还是不卖了,等等再看。问号脸?没脾气了,只能向@汪晟 老师致敬一下,Time to suck my dick!(不是我原创的,有兴趣的去看看一个普通中年人的B站,甩锅脸:)).

回出租屋,让中介帮我盯着。

第二天中介电话过来了,他上天台把所有合适的房子都看了一遍,看哪家窗帘都拉着没人住的,再把业主电话找出来,联系联系,最后一圈下来,还是没有合适的出来,上一点预算,有套4楼的平方稍微大点的和11楼顶楼的平方大一点的,看看有没兴趣,真的没办法了。

没办法,去看呗,差强人意,4楼的采光有点被树挡住了,问了租户,冬天还能晒到太阳,户型也很一般,11楼的顶楼,硬伤,上去楼顶看了漏水情况,做是做了处理,问了隔壁邻居,说漏水没有,晚上会听到一点电梯的设备的声音,但几乎没有,虽然实际没有,但是人们印象中顶楼是有这些问题的风险的,有的时候实际的价值如何不重要,用户心理认知的价值是怎么样的,那市场对它的判断和定价就是怎么样的。

一边是情绪狂热不断推高市场价格,一边是没有符合我预期的好房出现,一边是目前的两套整个小区最合适的房子,是的我很不争气的动作变形了,无奈之举,和中介说看看4楼的吧,至少和这套相似楼层的价格比这套多挂十几二十万,这套性价比很高,找房东谈谈吧,中介打了个电话,你猜怎么着?已经有人在和房东谈了,比我早一步看房的,规定早看早谈的权利,焦急等待中ing。

很开心,房东和买家顺利成交了。

不说了,把坚强两个字打在评论区吧 T T。

那剩下一套就是11楼的了,最后的选择,怎么办呢?这就是卖方市场选货的代价,记住了,虽然这次我已经用最快的速度来进入市场,但里面已经是撕杀一片,血流成河,我只能步步为营,不过终究还是胳膊拗不过大腿,在狂热的市场面前,普通买家简直弱的像只蚂蚁。

先回去吧,辛苦中介了,真的好的中介在狂热市场里是战友,我一点不夸张。晚上十点了,想着再去看看11楼吧,看看晚上电梯声音究竟如何?打电话给中介,他刚吃完晚饭呢,说我看他去拿钥匙,开车过去遇到他,看他满头大汗的,挺感动的,看了房子,还是那个房子,没有一点改变,电梯声音好像不明显,心理想着,看来是天意了,就它吧。

回去了,晚上家里人对顶楼持有不同意见的,看吧,普通大众对顶楼的偏见也将会是我以后卖房时的最大阻碍,只能在市场狂热的时候,卖给下一个我吧。

一夜无眠么?不是的,睡得挺香。

我想电影也拍不出这种峰回路转,我更理解了一句诗,山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村

第二天,一早中介打了个电话回来,有套好房子,价格高一点点,不过各方面都很好,过来看看,二话不说,赶过去看看,一进门,不错不错,舒适,南北通,房子格局方正,采光很好,每个房间有窗户,设计也是年轻人的风格,18楼的11楼,中间位置,完美,楼下就是中庭的一个大花园,就是隔着马路,有点吵,不过瑕不掩瑜,我第一句话就是问中介,我是第一个看的人么?是的,这房子早上刚出来,系统都还没上呢,你是第一个来看的。我心放下来了,毕竟4楼的截胡我不想再经历一次,我和老婆已经种草了,但是想着不能表现的太过让房东有想法,就看了几眼出去了,再去那套顶楼看看,但是心其实是一直在这套的。

和家里人沟通了一下,衡量了一下自己现金和现金流,咬咬牙约出来房东谈谈,最后还是我的战友中介帮我砍了3万下来,主要房东也是好人,挺好说话,也是年轻人,谈得来,最后顺利的把房子买下来了,不过没有很好的操作是用了50%的首付 30年等额本息贷款,拿下的,衡量了还贷和现金流,比较稳妥的选择了这个方案,不过我觉得风险控制永远比收益更加重要,安全打下优质地基,在往上稳步盖高楼。

没错,这套房子不是用我自己的钱买的,是用父母的钱买的,啃了老,惭愧惭愧,不过我的理解中,家庭是整体的,资金也是整体的,我把父母手里的闲钱拿过来,用我所学,放在了正确的地方,带来了如下价值:

1)不用回台州,不用和老婆孩子两地分居,继续走原来的路,持续学习,持续积累,持续复利。

2)提升居住舒适度,提高了家里在外的面子。

3)接受超发货币,资产增值,让家庭资产随着城市化进程走上快车道,自己赚的钱不会被通货膨胀稀释掉。

4)控制了风险,已经有两年的现金储备,房子也是抢手的,陷入两难的困境的概率很低。

最后的几个月,再看下下面这张图,7月份入手的,市场也验证了思维的正确带来了超过30w 的账面收益。


Xnip2021-03-26_18-06-43.png


本来想着随便写写记录一下,没想到一打开思路,思绪如潮,往日种种不好的,不好的,不好的,好的都浮现出来的,感慨万千。

在买房期间,感谢好几个人,第一个感谢家里人给的支持,第二感谢@BERRYJF 姐和@暗夜金融 老师的帮助,第三感谢我的那个中介老哥,他很努力,很棒。

最后都煽情到这里地步了,那就打个广告吧。

我过完年刚开始soho,做全自动化高智能,糖果巧克力枕式包装设备,就是包德芙或者旺仔奶糖的,那种独立的小包装的设备,有4年在行业龙头工厂的工作经验,以及一年的机械贸易公司工作经验,有需求或者有兴趣的来谈谈,合作共赢。

对于广告不喜勿喷,生活所迫哈哈,最后感谢大家的宝贵时间,我用实际经历也说明了思维的重要性,你们都是聪明的人,心里都知道什么课程重要,反正暗夜米课的一句话我很认可。

不是赚钱了才要学,而是没赚钱更要学,知识,改变命运。

既然煽情到这了,那再打一波广告吧,有需求产生的朋友可以用我的链接买暗夜米课,买房过程有任何疑问欢迎交流,作为价值交换,宁波的朋友可以得到我觉得不错的中介老哥的服务支持,感觉没啥诱惑力,不喜勿喷,都是为了学习。

@小树妖  

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