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Jack哥好忙
2021-03-28 08:29

在暗夜大神线下实操课里,反思了以往海外投资的点滴

这次从佛山飞来南京,终于见到了暗夜大神,在这么有意义的一天,就把米课圈的第一篇发布贡献出来。线下实操课,可以说是满满的干货,内容之多,密度之大,一下子把线上的课程的框架内容通过各种案例浓缩起来猛地打到脑袋里,可谓舒筋活络,打通任督二脉,很多不明白的点,一下子就点通了。

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几年前接触到暗夜的房产课程,那时候已经有若干处的房产投资,很多结果也能够从课程中的框架理论推导以及验证到,只后悔没有更加早认识暗夜,不然就不会走这么多弯路了。

按今天梳理的内容,我从一个比较独特的角度,去分析以往投资经验中的最独特的一个-----我投资的一处海外房产。

毕业以来,一直在新西兰有着生意来往,经常会在那里逗留,发觉那里自然环境真是人间天堂,十分适合住居,想着我以后退休养老就在这里了。那时候刚学暗夜的课程,就尝试着用刚学的体系,套用到那边。首先,选择了经济最发达的城市,奥克兰中的市中心地段。所谓异地购房功力打七折,那就挑确定性够好的地域了。然后,奥克兰也有相应的学区房概念,几个大中心的区域对应几家出名的公立小学以及中学。最后锁定了一处地方,有名牌的中小学加持,还在最高学府奥克兰大学的不远处,走路20分钟内可以到达校区,最大的医院也是30分钟走路路程内,警察局和消防局也在附近,超市也在隔壁,走路去奥克兰CBD也是在20分钟内,但门前的马路则属于次道路,车流量不大,十分安静,可谓是住在闹市中享受宁静了。楼层不高,但楼顶修建了公共绿化活动区,直接遥望港口海景。这里最吸引的一类人首先是高收入的家庭,第二类是隔壁奥克兰大学的学生以及有学位需求的一类家庭。所以出租的话可以毫不费力,而且该地段的租金相对比较高。所以当时选了两厅三房户型,大概人民币折算450万,约90平方的户型。

但有一点,我当时买的是楼花,地还在开挖,先给10%的定金。我承认我有赌的成分。

交房期是两年,漫长的等待中,有出现过其他开发商因为各种问题中途破产的,新的开发商接盘后需要升价几十万才能继续卖给你,要不就全额退还。(事后分析是一种变相升价的奸商套路,因为房市发展比较火爆)幸好我那套平安无事,顺利交楼,因为当时做生意有些外汇在那边市场,也没想用信贷以租养贷,结合那边的钱,也在国内使用了一点套路,就直接全款交付了。自带精装修,质量出乎意料地好,然后直接找中介出租,很快就租出了1.35万一个月的价格,算起来租金回报率大概在3.5%左右,放在我在国内市场来说,我觉得还算可以的。接下来雄心壮志地要继续抵押贷款去买第二套房,开始我伟大的炒房之路了。

奥克兰还属于一个移民宜居地方,那时候的政府政策是大力欢迎全世界留学生,以及各类型人才流入,对于国际投资者的门槛也相对不严格,对于房地产是非常利好的。直到领导人换届,从国家党转手工党,政策发生了翻天覆地的变化,开始限贷,从贷款上设置高门槛,暂时打压一下过热的楼市。第二点是限制留学生人数,为保护本地人工作岗位,减少了国际的流入人口,经济开始慢慢降温。但是租金还没受这方面影响,中心房产价格顶多会横盘久一些。直到2020年疫情爆发,中国的抗疫能力有目共睹。反观新西兰,则停了几个月的工和学,经济大受打击,幸好也没有进一步爆发,但复苏能力远远比不上中国的。租金从2020开始下降了一点。资产价格也保持横盘。

所以,通过对两个国家的对比,深刻认识到一个国家政权的稳定,政策的长久性,前瞻性,会是玩好这个游戏的大前提,这会大大减少你意想不到的风险。也通过这次疫情,看出全世界只有中国有能力有效地控制疫情,维持社会的平稳,经济的快速复苏。虽然说不至于大亏本,但如果用同等量的资金投放到国内房产市场,估计会有更超额的收益吧。 不过这次也真的学习了很多,也通过这次的遭遇更深刻理解了暗夜的课程内容,学费有点贵,但没有后悔。其实还有很多点可以类比在国内市场上,市场都是相通的,因为在玩的都是人,是人就会有贪婪,恐惧,会有共性。看看时间已经晚上一点多了,明天还要早起继续被暗夜轰炸,好梦,晚安。



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Jack哥好忙 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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