最近陆陆续续收到网友留言提问“70年住宅公寓和普通住宅和40年的商业公寓到底有什么区别？”，于是总结了一下写了这篇文章。

针对三者的不同点我做了如下的表格，因各地的落户税收政策略有不同， 仅供参考。

比较完不同点， 我们再来看看70年住宅公寓和40年商业公寓的共性：小户型为主，一般没有阳台，不设厨房， 公摊大， 梯户比高。

以上的因素导致了公寓住家的人群稀少， 以出租办公为主， 以出租办公为主就容易形成人员流动性大， 人员复杂， 生活氛围差等特点， 公寓的居住舒适度总是差于同地段花园小区， 升值潜力远远低于普通住宅；

非纯居住的楼盘， 人员办公闲杂， 白天什么人都可以入， 晚上基本又是黑乎乎一片， 挑这些办公地点的晚上基本是不加班的，晚上你住在家里都会觉得没有人气， 久而久之， 大家以为这里是办公场所， 房价自然就涨不上去了。

1，公寓的类型有哪些?

公寓有三种类型：普通公寓， 商用公寓， 酒店式公寓

​2，酒店住宅VS酒店公寓

有些盘是酒店住宅， 是住宅性质但是酒店式管理，酒店客人和业主混住， 这样的形式除非是四星级以上标准的返租形式， 开发商卖住宅回收统一管理， 要不然就会变成某某经济型连锁酒店， 三教九流， 夜夜笙歌。

还有一种是酒店式公寓带返租的，这种公寓也是没有投资价值的， 而且套路满满， 一般还会指定装修公司， 后续经营不善， 有可能跑路， 要么被要求减租， 要么被解除合同。

佛山的公寓， 要注意很多是三旧改造的项目， 开发商和村委租的集体用地而不是买地， 租赁期到了， 地皮连同建筑都会被村委无偿收回， 说白了就是买使用权， 但这种性质的物业， 佛山ZF是可以办房产证的， 开发商在销售的过程中会隐瞒土地性质， 买了这些物业就是被坑也没有地方哭了。

3，房产投资的标的物

公寓和住宅其实是不同的产品， 房产投资我们应该要看重标的物， 从消费人群来考察标的物的流动性和价格，从消费人群来观察， 一个充满了租户的住宅小区基本是不涨的， 而业主自住多的小区价格就稳中有升， 办公的又比租住的更难。

4，如何选择公寓？

如果真的真的要买公寓， 就要寻找稍微有一定投资价值的， 70年产权带不错学位的民用水电的公寓或在新兴的CBD公寓中， 住宅很稀缺， 而公寓价格比住宅低很多， 那也还可以 ，但这个投资的眼光要求很高， 总的来说能住宅就住宅， 公寓的坑总是比机会大。

建议房票在没有耗尽的时候，都应以买普通住宅为首选， 后续考虑破除限购的而同时你有充足的资金达到要考虑租赁性收益的时候再去考虑写字楼商铺公寓这样的纯商业产品， 对于普通人家的条件， 在资产配置上都是走不到这一步的。