远郊独栋别墅开启楼市新主线
近期上海开了个土地宣介会，每个区自己做PPT，自己介绍自己的优势，宣传招商，吸引开发商来拿地。
徐汇拿出来的又是西岸的外溢龙华板块，黄浦推介了外滩源二期、福建路、福州路等地块，静安推了曹家渡、新静安灵石社区和东斯文里地块。
值得注意的是，青浦朱家角的三块地容积率只有0.8。也就是说这三块地必然是别墅项目，而且很可能是独栋别墅项目。
去年10月17日自然资源部发文取消了远郊的容积率1.0限制，标志着限墅令的退出。今年远郊的新房越来越难卖了，于是，独栋大别墅出来了。
政策的思路非常清晰，市区搞风貌别墅，远郊搞独栋大别墅。有钱人都有的选。可以选市区地段好的，但是产品力总是差一些。也可以选远郊大独栋，自住舒服。
而且，远郊独栋别墅的升值潜力未必小。限墅令已经实行了14年了，市面上独栋别墅非常稀缺。老洋房的样式、结构、户型、设计比较陈旧，而且不能随便更改，无法满足新一代富豪的需求。风貌别墅地段好，但是外立面较为统一，院子小，车位相对较少，面宽比较窄。
远郊独栋别墅就不同了，可以做4开间甚至5开间的产品，可以做大院子的产品，甚至可以做个室内泳池。而且远郊也没有限高令，层高做到5米也可以。外立面更有发挥空间，不需要考虑整体风貌样式，自己想做成什么样就可以做成什么样。
上海现存的豪宅独栋别墅也不是没有，比如佘山别墅、西郊庄园等等，品质都不错。但是整体在层高上没有明显优势，而且房型设计老旧了，用材也比较陈旧。
所以，这一代独栋别墅，很可能是吊打市面上绝大多数产品的。从产品力来说，不考虑地段，也是超越风貌别墅的。
要说升值潜力，这类独栋别墅也不会差。远郊独栋没有学区溢价，也没有地段溢价，不依附于周边规划，纯粹依靠产品力和纯粹性，所以价格更加刚性。再加上数量稀缺，升值潜力不会小。
这一轮楼市的走势看，分化加剧，天地资产走强。天资产就是别墅、大平层等好房子，地资产是租售比高的、低价的老破小。远郊独栋就是天资产，而且是新的天资产。高层从酝酿到出台到产品，花了好几年时间。等产品出来，预计又将吸引全国豪宅客群。
长周期看，周期是客观存在的，但是形成周期的品种是不同的。每一轮周期都有不同的领涨品种，比如之前领涨的老破小，股市领涨的白马龙头、新能源等。
楼市中，下一代领涨的产品，大概率不是之前领涨的产品。比如之前中产次新学区房，大概率就不会成为主线了。
主线的形成背后都有政府的利益考量，核心还是新房去化。现在新房不好卖了，不仅出新政解绑，还出新品引领新的潮流。风貌别墅如此，远郊独栋也是如此。
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