广州看房看了有几百套，有段时间最大的乐趣就是看房，看房看上瘾了，三方谈价谈过几十次，成功买到的有几套（当中有帮朋友买的）。
也有交过学费（事后觉得价格可以再压低10万），有碰到过比市场价格低的房子，房产中介叫“笋盘”，总结一下我的经验分享给你们：二手房到底要如何砍价？
小区近半年的成交均价，成交均价一般接近小区一般位置栋数的中高层北向价格（均价数据来源参考：链家，兔博士，Q房网， 小区群）
多看房，看房是体力活，尤其广州炎热的夏天，每看一套房就马上在手机上记录下业主的报价，房子的楼层，朝向，业主的心态，房子的优缺点等，数据多了就自然可以知道什么样的房子值多少钱。我有做了看房的表格分享给你们，大家翻图取来用。
多看，把所有放盘的盘源都看了，这个要靠自己，中介只是辅助作用，中介给出的价格往往是按照小区上一套房子的成交价格来报的，而不是居于小区，房屋等综合情况的价格。
二手的价格影响因素包括这些：楼层(价格占比：40%)，朝向(价格占比：30%)，噪音(价格占比：15%)，景观(价格占比：10%), 保养（价格占比：5%）等；
从整体来看：楼王是小区最高单价，价格=均价X(1.1-1.15)
小区第二档的价格：面向小区会所或学校或小区内部商铺，有固定时间的噪音影响，价格=均价
小区第三档的价格：朝向公路每个时间段都有噪音并且灰尘极大，价格=均价X(0.9-0.95)
楼层：高层>中层>底层>顶楼或1楼， 价差在200块/平方米
朝向：南北通透>正南>东南>东向>西南>东北>西北，北向，南北向价差：2000到3000元/平方米
景观：望江或中心花园景观最佳-加分，望停车场垃圾场-减分
结论：上面的数据就是给你看一套房时，应该在均价上面加分or减分，加多少合适or减掉多少，得出房子合理的市场价格；
谈价前要有这套房子的心理价位，事先总结房子的优缺点及假设卖家加价我们做怎样的应对 ，不要轻易松口答应卖家的加价，加价幅度越少越好，慢慢加，往往能坚持耗到最后的卖家松口的可能性也大。
这一条的基础是你必须能判断出这套房子是不是低于市场价格，真的低于市场价格， 中介圈很快就会收到邀约关注这个小区的所有客户来看房，这种房子就会很抢手，竞争对手多。
我就有在这里失手过 ，约好明天早上和卖家签合约，结果其他品牌的中介半夜带着客户上门，谈到晚上3点直接签约了，我直接和这套房擦肩而过（比市场价低了35万），半年这套房子又涨价了30多万，整整70多万，现在想想心都痛。
补充说明：以上的砍价基本是围绕到买到市场价格或比市场价格略低一点的房子， 砍价的幅度多少实际上基于房产本身的价值，卖房的主观因素（市场状况）及买卖双方的博弈来决定的。
2017年房价大涨的时候，那个阶段大部分挂盘价就是卖价，空间也就是少1-3万，经常出现的就是卖家一夜之间涨价30万-50万， 这种状况是卖家最不愿意碰到的，会被气吐血， 所以买房反而在市场冷淡期进入会更有利于买家。
2019-2020的市场行情就是卖家想按照市场价格卖房，那差不多放盘要长达2-6个月，放盘越久卖家心态越差，大家完全可以从Q房链家看到这套房源如果一直在调整价格，这里侧面的意思就是卖家本身放盘价格过高， 卖家心态开始转换平和，接受议价。
谈判的前提肯定要了解卖房的原因，等着钱去置换一套大房来住，你说这种能不计较钱？ 等着钱去救自己的生意，你说能不被买家砍大刀？
卖房的心态其实是很微妙的，变化也是很快的，可能只是某个点就触发业主心态发生改变，其实对于大部分的人来说买到略低于市场价格的房子就已经是胜利了 。
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