好友想买房，我想帮帮忙。瞅瞅空口袋，低头细思量。
细思量，眼茫茫，心慌慌。只好写篇文章瞎帮忙。
一、短期看金融（政策）
房地产是国家的支柱型产业，影响巨大，关系到每一个人和家庭。受到国家政策的强力调控。另外，房子是商品，半市场化的商品。只要是商品，就一定符合经济周期，受到经济规律和货币政策的影响。
从周期上，房地产市场可以分为狂热期、平淡期、冷冻期、复苏期。对应经济大周期：过热器、滞涨期、衰退期、复苏期。用人话说，就是房子也有她的春夏秋冬。
惠州楼市经过16年的疯狂和17年的风光，现在可以说是平淡期>冷冻期过渡，即将进入寒冬。
首先，最有效的货币调控不断加码。房贷利率已从14年的基准利率打8折9折，到16-17年的基准，到现在首套普遍上浮20-25%，二套普遍上浮30-40%。购房成本不断增加。而且，从18年3月起，惠州国有五大行全面实现认房又认贷政策。短期来讲，这是对房地产市场最有效的调控。实实在在的让购房者多掏腰包，感到疼。
（利率上浮：http://www.huizhouf.com/archive.php?aid=29251）
（认房又认贷：http://www.huizhouf.com/archive.php?aid=28679）
其次，终极大杀器祭出：限售。一方面不断上调利率增加购房成本，另一方面，为什么惠州一直不限购？答案是，去库存。地方政府需要承担去库存、去杠杆及降低债务的政治任务。等库存去的差不多了，接盘侠已足够，那不好意思，老乡既然来了就别走了，房子（qian）留在这，三年不允许卖。限制房子的流动性，冰冻市场，锁住资金，避免大起大落。完成党的光荣政治要求，一个字稳。限售对于一个吨位巨大的房地产市场是有极大杀伤力的，意味着你的大额资金被限制，被动地承担库存，为国效力。
（惠州限售：http://zhishi.fang.com/xf/huizhou_384128.html）
另外，全国的房子已经整体过剩，惠州也不例外。所以，惠州没有限购的实际市场基础，供过于求。而且，本地购房人口消化不了大量库存，需要承接深圳、广州和东莞的外溢需求。后面土地和人口部分再细说。
借助一组暗夜老师分享的截止到2015年国家统计局的数据：
目前，惠州楼市经过16年至17年的一波行情，已经消化不少库存，达到了阶段性目的。进入冬天，未来是长期横盘甚至下跌。至于何时有下一波行情，也许3-5年，也许5-8年。这一次的冬天，会很漫长。上一波大行情透支了未来的购买力。
需要额外说明的是，优质的核心地段房产是不过剩的，永远有价值。
可能你感觉到，为什么大惠州一手房市场好像余温还在，而且价格比二手房高出一截？某人曾经说过：一手买的是梦想，二手买的是现实。二手房价代表着实际的市场价格。也就是说，一手房是你的购买成本，二手才是商品价值的兑现。一手房价往往和开发商宣传、品牌溢价、政策引导、拼概念讲故事、中介机构的推荐力度、刚需购房者的处女房情结等等相关，容易导致虚假繁荣。无论开发商和中介如何天花乱坠，买新房前请一定要调查清楚当地和附近片区的二手房价。因为，实际成交的二手价，才是房子最终的价值体现。只有优质的房产，在未来改善住房、卖小换大、卖劣换优时，才不至于找不到接盘侠，卖低了心疼，卖高了没人要心塞塞。
回顾惠州近十年的楼市发展史，虽不像深圳般扶摇直上，但亦在跌跌荡荡中呈温和上涨姿态。2007-2017年，是惠州楼市快速发展的十年，是惠州房价变化起伏的十年。从2007年的大涨、到2008年暴跌、2009年放大水再次起跳；2010年“国十条”调控压制、2011-2012年调控持续收紧，到2013-2014年房价平稳；2015年底的爆发、到2016年的疯狂；2017年再次迎来调控；十年间，好一部跌宕起伏的大戏。
2018年，调控深入不断加码。
过去十年，是房地产野蛮生长的黄金十年，买到就是赚到；未来，应该还有白银十年，买到不一定赚到，可能被坑，为国接库存。未来十年，考验购房者的专业性和眼光。
二、中期看土地、长期看人口
更准确的说，中期看土地供应量、长期看人口净流入。
惠州陆地面积1.12万平方公里，是深圳的5.6倍。常住人口478万，深圳1252万，是深圳的38%。
下面是近年惠州市国土局公布的土地供应。
本想对过去10年的总用地面积做个统计，但是不知道出于什么原因，2011-2014年只公布了惠城区的用地供应计划。
从数据上可以粗略判断，2017年和2018年是惠州房地产的大年，特别是17年土地供应量比16年暴增64%。这不仅因为购房大潮被引流进入了惠州，也和政府棚改货币化安置的政策息息相关。下图可以看到，17年的棚户区改造用地大增。重点区域惠城区从16年微不足道的19.85公顷增加到了104.42公顷。
（2018-2015年国有建设用地供应具体数据请戳下图。数据来源：惠州市国土资源局 http://land.huizhou.gov.cn/word-content_getWordContentMain.action?dirId=300。最后一张“住宅用地2017年至2019年供应计划”作为补充。）
2017年度国有建设用地供应计划
惠州市国土资源局
2017年06月22日
综合来看，近几年的住宅用地供应量保持高位，未来也没有大幅降低的趋势。地方政府要税收要GDP，也要生存啊。
所以，英明的我党嘴上高呼“房子是用来住的、不是用来炒的”，心里默念“地还是得卖、税还是得收啊”。
那我们再看看惠州的人口。
根据2010年第六次全国人口普查数据，惠州市的常住人口为 459.7万。
根据惠州统计局的“2017年惠州国民经济和社会发展统计公报”，2017年常住人口是477.7万。过去7年人口的增长仅有3.9%。
（来源：惠州统计局http://www.hzsin.gov.cn/u/frame/www/attached/file/20180326/20180326160026_876.pdf）
人口没增加，土地供应却还在持续。那让谁去掏腰包购买不断增加的房子呢？
聪明的我D已经意识到人口流入的重要性，这不，落户条件放宽了，加入了轰轰烈烈的抢人大战。
（惠州2018落户新政：https://www.tuliu.com/read-72153.html）
三、2018惠州购房建议
刚需，特别刚的那种，择优购买，虽然目前时机不佳，资金成本太高。不过话说回来，不考虑投资属性的话，自住什么时候买都是对的。改善一族已错过最佳时机，投资需十分谨慎。
针对今年一定要买的刚需，请根据如下因素择优上车。
十大购买因素：
建筑年龄
容积率
绿化率
地铁站 （惠州对应高铁、轻轨）
公交站点
大型商场
学区 （强因素，优选名校）
生活与服务设施
文化娱乐设施
医院
如果可以等，建议观察到年底或明年上半年，银根适度放松，贷款额度增加，房贷利率下降回到基准水平4.9，甚至打折的时候。
一手房 OR 二手房？
各有千秋。:-D
一手房：
和开发商博弈
首选即将交房的准现房，赢得时间成本和资金成本。不用苦哈哈月供了1-2年才拿房啊
非精装（坑多）
实际政策支持具有美好前景的概念区域（未来增值空间）
靠谱的大开发商或地方知名房企（避免踩雷小开发商跑路或扯皮）
核心优质区域带强学区谨慎几十栋的超大盘（同质化楼盘多、不好出手）
户型方正，朝南向，中高层
2房3房还是4房看个人需求和资金准备
二手房：
和业主及中介博弈
首选投资客、业主急需回笼资金的带血盘/笋盘（无捷径，多跑多问）
配套完善的成熟区（享受居住价值）
带强学区（支撑房价的核心因素之一）
满两年减少税费
避免入坑40年产权住房和商住公寓
户型方正，朝南向，中高层
2房3房还是4房，毛坯or带装修？看个人需求和资金准备
多说两句。
能买核心区不买次优区
能买次优区不买郊区
能买一线不买二线
能买二线不买三线
永远要向上一级购买和置换，因为优质的房产不仅是一个家有居住属性，还是重资产有金融属性，同时附带教育医疗文娱等强烈的社会属性。未来一定是强者恒强，优质的科教文卫金融等优质资源一定是往核心区域核心城市转移的，这是不可逆转的城市化进程浪潮。全世界都一样。
祝你早日上车，加入“房奴”一族，祝你幸福。
@暗夜老师 @mrhua
-- 2018年7月26草于深圳
-- 老吴
添加表情
分享至微信
