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我是老吴
2018-07-26 19:11

2018年要上车吗?(Huizhou)

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

好友想买房,我想帮帮忙。瞅瞅空口袋,低头细思量。

细思量,眼茫茫,心慌慌。只好写篇文章瞎帮忙。

一、短期看金融(政策)

房地产是国家的支柱型产业,影响巨大,关系到每一个人和家庭。受到国家政策的强力调控。另外,房子是商品,半市场化的商品。只要是商品,就一定符合经济周期,受到经济规律和货币政策的影响。

从周期上,房地产市场可以分为狂热期、平淡期、冷冻期、复苏期。对应经济大周期:过热器、滞涨期、衰退期、复苏期。用人话说,就是房子也有她的春夏秋冬。

惠州楼市经过16年的疯狂和17年的风光,现在可以说是平淡期>冷冻期过渡,即将进入寒冬。

首先,最有效的货币调控不断加码。房贷利率已从14年的基准利率打8折9折,到16-17年的基准,到现在首套普遍上浮20-25%,二套普遍上浮30-40%。购房成本不断增加。而且,从18年3月起,惠州国有五大行全面实现认房又认贷政策。短期来讲,这是对房地产市场最有效的调控。实实在在的让购房者多掏腰包,感到疼。

(利率上浮:http://www.huizhouf.com/archive.php?aid=29251)

(认房又认贷:http://www.huizhouf.com/archive.php?aid=28679)

其次,终极大杀器祭出:限售。一方面不断上调利率增加购房成本,另一方面,为什么惠州一直不限购?答案是,去库存。地方政府需要承担去库存、去杠杆及降低债务的政治任务。等库存去的差不多了,接盘侠已足够,那不好意思,老乡既然来了就别走了,房子(qian)留在这,三年不允许卖。限制房子的流动性,冰冻市场,锁住资金,避免大起大落。完成党的光荣政治要求,一个字稳。限售对于一个吨位巨大的房地产市场是有极大杀伤力的,意味着你的大额资金被限制,被动地承担库存,为国效力。

(惠州限售:http://zhishi.fang.com/xf/huizhou_384128.html)

另外,全国的房子已经整体过剩,惠州也不例外。所以,惠州没有限购的实际市场基础,供过于求。而且,本地购房人口消化不了大量库存,需要承接深圳、广州和东莞的外溢需求。后面土地和人口部分再细说。

借助一组暗夜老师分享的截止到2015年国家统计局的数据:

目前,惠州楼市经过16年至17年的一波行情,已经消化不少库存,达到了阶段性目的。进入冬天,未来是长期横盘甚至下跌。至于何时有下一波行情,也许3-5年,也许5-8年。这一次的冬天,会很漫长。上一波大行情透支了未来的购买力。

需要额外说明的是,优质的核心地段房产是不过剩的,永远有价值。

可能你感觉到,为什么大惠州一手房市场好像余温还在,而且价格比二手房高出一截?某人曾经说过:一手买的是梦想,二手买的是现实。二手房价代表着实际的市场价格。也就是说,一手房是你的购买成本,二手才是商品价值的兑现。一手房价往往和开发商宣传、品牌溢价、政策引导、拼概念讲故事、中介机构的推荐力度、刚需购房者的处女房情结等等相关,容易导致虚假繁荣。无论开发商和中介如何天花乱坠,买新房前请一定要调查清楚当地和附近片区的二手房价。因为,实际成交的二手价,才是房子最终的价值体现。只有优质的房产,在未来改善住房、卖小换大、卖劣换优时,才不至于找不到接盘侠,卖低了心疼,卖高了没人要心塞塞。

回顾惠州近十年的楼市发展史,虽不像深圳般扶摇直上,但亦在跌跌荡荡中呈温和上涨姿态。2007-2017年,是惠州楼市快速发展的十年,是惠州房价变化起伏的十年。从2007年的大涨、到2008年暴跌、2009年放大水再次起跳;2010年“国十条”调控压制、2011-2012年调控持续收紧,到2013-2014年房价平稳;2015年底的爆发、到2016年的疯狂;2017年再次迎来调控;十年间,好一部跌宕起伏的大戏。

2018年,调控深入不断加码。

过去十年,是房地产野蛮生长的黄金十年,买到就是赚到;未来,应该还有白银十年,买到不一定赚到,可能被坑,为国接库存。未来十年,考验购房者的专业性和眼光。

二、中期看土地、长期看人口

更准确的说,中期看土地供应量、长期看人口净流入。

惠州陆地面积1.12万平方公里,是深圳的5.6倍。常住人口478万,深圳1252万,是深圳的38%。

下面是近年惠州市国土局公布的土地供应。

本想对过去10年的总用地面积做个统计,但是不知道出于什么原因,2011-2014年只公布了惠城区的用地供应计划。

从数据上可以粗略判断,2017年和2018年是惠州房地产的大年,特别是17年土地供应量比16年暴增64%。这不仅因为购房大潮被引流进入了惠州,也和政府棚改货币化安置的政策息息相关。下图可以看到,17年的棚户区改造用地大增。重点区域惠城区从16年微不足道的19.85公顷增加到了104.42公顷。

(2018-2015年国有建设用地供应具体数据请戳下图。数据来源:惠州市国土资源局 http://land.huizhou.gov.cn/word-content_getWordContentMain.action?dirId=300。最后一张“住宅用地2017年至2019年供应计划”作为补充。)



2017年度国有建设用地供应计划

惠州市国土资源局

2017年06月22日

综合来看,近几年的住宅用地供应量保持高位,未来也没有大幅降低的趋势。地方政府要税收要GDP,也要生存啊。

所以,英明的我党嘴上高呼“房子是用来住的、不是用来炒的”,心里默念“地还是得卖、税还是得收啊”。

那我们再看看惠州的人口。

根据2010年第六次全国人口普查数据,惠州市的常住人口为 459.7万。

根据惠州统计局的“2017年惠州国民经济和社会发展统计公报”,2017年常住人口是477.7万。过去7年人口的增长仅有3.9%。

(来源:惠州统计局http://www.hzsin.gov.cn/u/frame/www/attached/file/20180326/20180326160026_876.pdf)

人口没增加,土地供应却还在持续。那让谁去掏腰包购买不断增加的房子呢?

聪明的我D已经意识到人口流入的重要性,这不,落户条件放宽了,加入了轰轰烈烈的抢人大战。

(惠州2018落户新政:https://www.tuliu.com/read-72153.html)

三、2018惠州购房建议

刚需,特别刚的那种,择优购买,虽然目前时机不佳,资金成本太高。不过话说回来,不考虑投资属性的话,自住什么时候买都是对的。改善一族已错过最佳时机,投资需十分谨慎。

针对今年一定要买的刚需,请根据如下因素择优上车。

十大购买因素:

建筑年龄

容积率

绿化率

地铁站 (惠州对应高铁、轻轨)

公交站点

大型商场

学区 (强因素,优选名校)

生活与服务设施

文化娱乐设施

医院

如果可以等,建议观察到年底或明年上半年,银根适度放松,贷款额度增加,房贷利率下降回到基准水平4.9,甚至打折的时候。

一手房 OR 二手房?

各有千秋。:-D

一手房:

和开发商博弈

首选即将交房的准现房,赢得时间成本和资金成本。不用苦哈哈月供了1-2年才拿房啊

非精装(坑多)

实际政策支持具有美好前景的概念区域(未来增值空间)

靠谱的大开发商或地方知名房企(避免踩雷小开发商跑路或扯皮)

核心优质区域带强学区谨慎几十栋的超大盘(同质化楼盘多、不好出手)

户型方正,朝南向,中高层

2房3房还是4房看个人需求和资金准备

二手房:

和业主及中介博弈

首选投资客、业主急需回笼资金的带血盘/笋盘(无捷径,多跑多问)

配套完善的成熟区(享受居住价值)

带强学区(支撑房价的核心因素之一)

满两年减少税费

避免入坑40年产权住房和商住公寓

户型方正,朝南向,中高层

2房3房还是4房,毛坯or带装修?看个人需求和资金准备

多说两句。

能买核心区不买次优区

能买次优区不买郊区

能买一线不买二线

能买二线不买三线

永远要向上一级购买和置换,因为优质的房产不仅是一个家有居住属性,还是重资产有金融属性,同时附带教育医疗文娱等强烈的社会属性。未来一定是强者恒强,优质的科教文卫金融等优质资源一定是往核心区域核心城市转移的,这是不可逆转的城市化进程浪潮。全世界都一样。

祝你早日上车,加入“房奴”一族,祝你幸福。

@暗夜老师 @mrhua

-- 2018年7月26草于深圳

-- 老吴

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我是老吴 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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