当下股市价值投资有一句话：“当下中国，买房不如买地产股，买保险（寿险）不如买保险股，买银行理财不如银行股”，且是因为三大板块目前的低估吧。
而热衷于投资房子的多军，大多是看不起股市投资的，常言道，还是房子安全，股市的风险太高。买股不买房或卖房买股的惨痛栗子，一抓一大把。
这也是常见的投资房产的，看不起股票。投资股票的，看不起房产。
上周末跟投资大佬吃饭，看了最近做的旧股票池（港股）组合 新制定策略的回测结果，从2017年1月1日至2020年5月7日，时间跨度40个月，期间经历CA贸易战、美股四次熔断，要知道港股受美股影响非常密切。最大回撤仅21.6%，而年化收益率要＞最大回撤率不少，不过只是回测结果，详细数据就不说啦。
看到回测结果，能不能做到如此高的投资回报率且不知，但数据总让人振奋人心，即使回报率打个7折也让人满意。同时也引发了一个思考——怎样的股票投资收益率，才能跑赢自带杠杆的房产投资？
我曾经写过《如何计算房产投资的盈亏》，但那文章主要从资金成本的角度来计算盈亏，里面其实内设了一个前提，每个人的钱都有资金成本（机会成本）或者说投资的钱全部是借来的，其实更适用于高杠杆或资金运作娴熟的人。
为了更好的对比房产和股票的投资收益，假设一个现实生活常见现象作为计算的背景。
假设条件1：买房的三成首付=首次股市的入金；
假设条件2：房的月供= 股票每个月的定投；
假设条件3：5年、8年、10年和12年四个阶段；
假设条件4：房子复合年涨幅率分别：8%、10%、12%和15%；
假如小明当下有一笔钱用来买房或买股，坐标广州，税费，租金参考广州。如果2020年1月1日买进500万的房子，纯商贷贷款利率5.29%，贷款金额350万（30年），投资时间5年（60个月），2025年1月1日卖出），房子复合年涨幅率8%来计算，卖掉房子可以拿到多少钱呢？
一、收入（房产投资收益来自于涨幅和租金）：
1、房子涨幅后价值：2025年1月1日卖出，历时5年：500*1.08^5=734.66w（卖出价）
2、租金（按平均每年1.75%的租售比，含租金涨幅）；
租金=500*1.75%*5年=43.75w
二、支出
1、3成首付=150w
2、税费、中介费约3.5%=500w*3.5%=17.5w（沉默支出）
3、按揭费、评估费、出租装修家电费等约1%=500w*1%=5w（沉默支出）
4、60期月供=1.996w*60=119.76w
5、5年后仍欠银行贷款：324.12w
总收入=734.66 43.75=778.5w
总支出=17.5 5 119.76 324.12=466.38w（除首付外支出）
买掉房子可得到的资产=总收入-总支出=778.5-466.38=312.03w（含原首付150w）
股票首次入金金额=支出1 支出2 支出3=150 17.5 5=172.5w，每月定投1.996w，定投60期。如果2025年1月1日股票账户总金额为312.03w，年化收益率：1.66%
参照以上计算方法，房产持有时长分别5、8、10和15年，房产涨幅分别按8%、10%、12%和15%计算，房产的投资收益会对应怎么样的股票定投复合收益率？
根据表格数据有几点思考：
1、不明白为什么8年15%对于的年化收益率会出现一个拐点（检查了几次数据也没发现问题，需要再确定）；
2、选准标的，很重要；
3、对价值派房产投资而言，无疑是需要长持的，最好持有8年？以上；
4、从上面的数据看，如果股票投资如果能做到平均20%及以上的年复合回报率，其实也很大概率可以跑赢房产投资（抛开了学位、户口等因素，仅从投资的角度分析，且未考虑的降息的情况）。
5、长期做到平均20%的股票投资年复合回报率，比买到平均15%涨幅的房产，难大太多、太多了。
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