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月亮香蕉哥
2020-10-30 17:57

如何协调打新资金

最近又传深圳润玺马上开盘了,这次是真的吗?

经常会听到年初就把房子卖了,润玺怎么还不开,甚至有的把润1润2卖了空仓干等的,想着卖掉的钱可够打两套,结果就是卖掉的房子涨幅已远远大于倒挂差额了。

退一步讲,就算开了也不一定能中签吧,过往的中签率还不到10%,现在这个连扫地啊姨都在等待的神盘,中签率大概只有个位数了。还有些因为深圳715新政贷款成数增加,甚至没了购房资格的,折腾了一圈参与的机会都没了。 

好吧,那我们就学老华,不去折腾这个事,不打新。他认为这种小概率事件(运气)永远不会发生在自己身上。有这个时间还不如多看几本书,打中润玺也就4,5百万的利润 ,他也看不上。 

肯定不可以和老华比,作为普通中产的我们还是要积极参与的,毕竟打中等于中了彩票头奖,比起彩票的1700万分之1的概率还是高10万倍的。

投资和投机最本质的区别是什么?我习惯用投入产出比来衡量,大多的时候我们可以通过计算得出这件事值不值得做?怎么做?彩票的成本是2元,那么打新的成本又是多少呢?


有钱有名额

闭着眼睛打了,这也没什么好讨论的,你的成本就是理财产品的收益。 


没钱没资产有名额 

没钱分很多种,“没资产、没现金、没现金流”这种啥都没的叫“三没”。这种只能找亲友借,打中房产在自己名下也没风险,借到是你信用好,算本事。打中分钱还是算利息自己一家人关着门协商就好。朋友的话请个专业的律师做好风险规划。


没钱有资产有名额

最大的门门道道就是资产这里了,是否可凭自身的实力参与打新就要看自己的资产负债率,个人净资产大于打新验资金额或首付就可以参与打新了。

盘活资产无非两种:加按卖房。

方法一:加按。

给现有的房产增加杠杆率,又分两种情况:

情况1:打中就买,打不中作数的。选择先息后本且随借随还的产品。利率高点也无所谓,打不中也可以把多余的钱还回。(这种情况还可以运用信贷工具,先打中再加按,后面会讲到)

情况2:打中就买,打不中马上买二手的,选择先息后本、利率低但不能随还的产品。不考虑额度的情况下,长线使用的资金唯一的标准是便宜。 

方法二:卖房。 

前面说过,不可以空仓参与打新,所以这里就是要借用市场信贷工具了,市面上有种专门用于打新的资金,成本比正常赎楼贵,但对比卖房的不确定损失算是毛毛雨了,借助信贷工具可以先参与打新,打中再卖房。 


有钱有资产没名额

​这种情况只能找人合作了,找人合作的核心问题就是看合作方的违约成本或增加他的违约成本。这是进阶的房产投资方式,一般不建议,在这就不展开说了。

最后
​假设打中一次500万利润,中签率为1%,每次出手必须对应5万价值,成本低于5万就打,高于5万就放弃。中签约为2%,对应10万价值。
打新虽然是红利,但不同的个人情况要运用不同的方式和选择不同的产品,这样才可以利润最大化。 


PS:米友们问问题先把自身的情况概括清楚,这样我才好帮你们分析有什么方式,选什么产品。


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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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