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月亮香蕉哥
2022-04-14 23:15

深圳现在是买入的好时机吗?

三个问题 

关于买房的问题,我们来来去去学习和研究的都是要不要买、什么时候买、买哪里,我们获取所有的信息都为了围绕着这三个问题分析,今天简单的回答前面两个。



要不要买

因为通货膨涨、居住和稳健性,在我们这片土地,在未来十几二十年里并没有更好的替代品。可以说买房是普通老百姓最适合存钱的一种投资方式。除了它,目前并没有可以同时满足使用属性 持续承载超发的货币 需要和谐稳定(住房不炒的本质是稳定,很多人一听住房不炒就把它和跌划上等号)的投资产品。



之所以说它适合存钱是因为房地产在过去的几十年当中,单按涨幅来看,它涨的真的很一般。就拿中国第一个商品房项目——罗湖的东湖丽苑,当年开盘价是1000元,现在是5,6万,涨了不过50倍,而同期的深圳平均工资都涨了100倍,其它商品、创业就不用说,创业都是1000倍10000倍的收益。


2是房地产黄金10年已经结束,接下来是白银10年,最主要的因素是全国看供需已平衡,所以就全国性政策来说,不能单靠房产投资拉动经济,否则吹大了就会出现严重的泡沫 危机,住房不炒不是的口号,而是顶层对当下环境设计出的大国策,只是刚好以大之名颁布。现在需要稳定,就好像30年前我们需要计划生育,30年后的今天需要促进生育,都是根据当下的环境做出的决策。


扯远了,所以大概率不会再次出现全面性的普涨,而是进入到分化的阶段。分化的阶段一句话就是从有房住到住好房,好房子的商业模式已经是明牌的了。


所以,长期看,从回报率、吨位、稳健性来看,对于大部份来人说来,它特别适合存钱。(高手除外)。


什么时候买

以上是第一个维度,在无它项选择的情况下,如果能配合周期和金融属性的正确利用,它会从偏理财的存钱功能转向成为偏投资。白银时代不是没得玩,只是对玩家水平的要求提升了不少。


今天写这篇文章的目的就是因为我们认为,深圳现在这个阶段,是可以把房产从长线的偏“理财”属性往偏“投资”属性上拉。


短线看,房地产的周期完全是受政策调控这个因素而影响。什么是调控呢?所有影响买卖决策的政策都可以称为调控。调控分为两种形式:买入风向(指令)和卖出风向(指令)


一切减少交易难度的调控政策都归为买入指令

一切增加交易难度的调控政策都归为卖出指令


一般而言,调控政策不外乎人、钱、房、税、土加媒体态度,这6项指标。例:

人:放开落户条件、放开限购

钱:降息、降准、降首付、放开限贷套数

房:放开限售、放开1手房限价、提高2手房指导价

税:减少各种交易环节税

土:减少土地供应

媒:正面态度

以上均为买入指令


这6个指标中,深圳现在已经出现了钱、媒、房,两个半指标。钱在春节前已经部分(jyd)放开,现在无论是从贷款难度和额度及利率都是处于非常友好的状态。媒体态度大家参考现在全国性的各城放松政策,我就懒的截图,意图非常明显了;房这一项(其中提高2手房指导价,这里算半个)风声已经传了两周,预估在5月左右就会出;土地这项深圳不用看的,因为几乎永远供不应求;

剩下的人、税、这两张牌只要随便打一张就是王炸。



关于决策

深圳目前这个阶段,后续政策是否到来有三种情况:

1) 没有指令

没有任何风向指令的话,市场会持续横盘或阴跌(这种阴跌是那种受不了的血筹码,懂的人,现金流扛的住的人是不会卖的,更不会在这个阶段割肉),所以最坏结果小幅度亏损。但还有一年深圳20年715调控的三年窗口期结束,新增的购买力入场,在新购买力入场的情况下,悲观结束横盘,乐观有波不小的反弹。

2) 卖出指令

市场在这个行情下出卖出指令,抄底在半山腰,严重亏损。这种概率极少。我观察深圳过去这么多轮周期当中,从来没有见过在下跌周期或横盘周期还会出卖出指令的,因为这样做,市场直接Game over。

3) 买入指令

按照暗夜老师的提醒,这个可能性极大,因为“夜壶”该用还是得用,不用受不了,用完再弃。一但出现买入指令,再叠加窗口期就不得了了。


结论就是,我们在不会面临大的亏损的前提下,承担不到一年的小概率横盘,换可能在你一念之间就溜走的机会。
因为指令一出,机会就是从左则瞬间切换到右则,观望的你将从主动变被动,目前北上广深四个一线中,就只有深圳没动了。


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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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