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月亮香蕉哥
2022-06-13 15:32

深圳房产置换的困局


大部人都会错过3次房产布局的机会。


第1次是刚参加工作或生意暂未起色,个人的积累与房产无关。错过这轮,并不会留下太多遣憾。

第2次是积累了首付,却因为不懂房产乱买踩了坑。这次让大部分买错的人突然意识到,买房这件事也是需要学习的。

第3次,已经明确知道买房的重要性和逻辑,却因为上次买错和当下政策限制,增加了置换难度导致换不了。大概率眼挣挣的看着行情起来,只能等高位把垃圾资产卖了,等待下一轮。


只有极小部分的人会幸运的在第1次布局就做到:

  1. 选对周期
  2. 选对标的物
  3. 合理使用金融工具
  4. 为下了轮布局做好规划


做到以上4点的人,必须有很强的意识和执行力,且愿意学习和虚心请教。(近期有对杭州的小情侣就做到了。过程不表,结论是来回200万 ,且还留了一个3成的首付资格。)

我突然想到李笑来老师说过的一句话,「付费就是捡便宜」,这次的收益对比暗夜线下课总计付出的3-4万,简直就是捡了个大便宜。


深圳的刚改和投资,现在正面临着置换难度和周期加长双重问题。现在大部分的人,不是不知道房产布局的重要性,也不是判断不了现在这个机会,只因深圳当下的限购和限贷政策,使大伙有心无力,想换换不了,想投投不了。


深圳的三次大行情,08年,15年,19年

其中08是普涨,15夹杂着轮动和分化,19年纯分化行情。我个人依然认为,深圳将迎来一波新的行情,大小不确定,但肯定是分化。


为什么刚改们力不从心?

1)21年208指导价调控政策。这个政策直接导致结果是置换2套金融杠杆使用率极低。什么意思呢?

深圳2套750万的普通住宅首付7成,750 豪宅首付要8成。指导价为10万的房子,若房产成交价是15万。那么:

  • 普通住宅贷款3万,按成交价算首付比例是20%。
  • 豪宅只能贷款2万,按成交价算首付比例15%。

算不清楚不要紧,结论是我们认为的好房子,二套置换的首付比例,3成变5成,5成变7成,7成变8成。


2)刚改和投资目的的2套,从吨位上来看,普遍期望都会大于现在所持有的。因为首付成数提高,导致卖了现在的房子,也换不了一个更好的,平移置换对你们来说,根本就没有意义。


重点来了,现在刚改和投资者们面临着的这个矛盾点:

限贷政策不放开,你们无法置换;限贷政策放开,房价拉涨,你们刚错过这轮。

怎么办?确实有一个方法是可以让你在周期选择和杠杆率利用上找到平衡点。以前我极不推荐,每当米友问到都不太建议使用。因为这个方法要过两大难关:一个是周期选择。去年是调控年,在这个节点用这种操作手法,不确定性太大,收益也不可观。另一个是现金流压力测试,我发现在狂热期,他们对自己的资金压力和房子未来的预期过于乐观,这样是要踩大坑吃大教训的。而现在不一样了,周期这关我认为已经过了,剩下的就是现金流压力关,这个因人而异。


最后,操作方法不适合公开,618来暗夜线下课,我教你。

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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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