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小飞猪飞
2021-03-05 10:17

90w到5000w的打怪囤房之路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

我是在2018年开始接触了暗夜老师的课程,从此在思维上打开了个新天地。通过暗夜老师的知识体系武装自己,在深圳(2019年10月底)和上海(2020年11月)两地房产暴涨的前夜分别完成了配置还有置换。

一,上海的第一套刚需上车房产

2014年通过家人的资助下在上海外环首付90万出头 30% 首付入手了人生第一套房子(三室一厅的飞机户型,中层)。当时杠杆加到最大,并不是因为自己多明智,而是因为穷。那时候刚刚开始创业,很长一段时间连公司唯一的一个员工4500块钱的工资都挣不出来,家里那段时间也不富裕。

2015年开始我买的房子价格开始飞涨,到了2015年年底已经涨到了500多万了,我的生意也开始有了起色。到了2016年年底已经手握不少现金,那时候也从来没有买过股票,不知道投资为何物,就到银行把房贷的钱全部还上了,现在想想是多失败呀。2017年上海政策一个接一个开始大力调控楼市,我的首套房产2017年这一年房价也暂时止步于600万左右。

二,深圳的投资性房产

2018年开始学习接触了暗夜老师的课程,如获至宝,里面的有些课程我看了好多遍,这个时候已经算是理论过硬只是缺乏实战了。2019年暗夜老师开了一堂公开课,着重强调了深圳的优秀。我自己平时喜欢刷新闻看,2019年新闻上不断地提到深圳前海这个地方。这一年我也认识了现在的老婆,恋爱期间说服女友把自己她户口转成深圳户口,国庆结完婚蜜月还没过完,我就开始了我六天的深圳踩盘之旅。

投资区域的选定

深圳这个城市我还是比较陌生,这次以前我就去过三次深圳,每次就呆了个周末。去深圳看房之前我已经锁定了要购买的片区:宝安中心区。之所以异地投资能把握的这么精准,是因为站在了两位大神的肩膀上@飞鱼哥 还有@牛仔哥。通过拜读两位的神作我初步筛选出了两个投资片区南山科技园还有宝安中心区。虽然当时生意蒸蒸日上,手里现金不少,但是嘛,上海才是我的大本营,我没有给深圳的这次投资计划太多的预算,怕影响后面上海的改善,对于深圳的投资预算就400万以内,这个预算投资南山科技园显然有点吃力,我就把焦点锁定在了宝安中心区。

小区的选定

到了深圳第一晚就约了中介第二天的看房,因为宝安中心区本身就不大,在那边看了五天就基本把所有的小区都看了一遍了。这五天的密集看房得出的结论:

(1)宝中这边的房子离大爆发不远了,基本上就是TNT还差点明火。

(2)我必须回上海之前把方子敲定,不然就不是这个价了。

第五天晚上经过一晚在酒店的分析,我选择了 金泓凯旋城这个小区。

原因有这么几个:

(1)这个小区是宝安实验学校学区房,宝安实验学校虽然在宝安区并不是最顶尖,但是在宝中是最好的,而且这个学校的学位很抢手。

(2)里面84平三房的房型我十分喜欢,能透过楼栋看前海的摩天轮,对刚需特别友好(我的房子最终还是要刚需接手的),而且刚好符合我的预算。这是84平米的户型图,是不是很赞。

84.jpg

(3)虽然是09年的小区有点老但是保养得还不错,外立面看上去并不是很陈旧,颜值尚可。

(4)我个人比较喜欢比较大的小区花园,这个小区绿化比较好,花园比较大。宝中很多小区是空中花园,在上海空中花园的小区不多,对于空中花园的小区,一时有点思想上接受不了。

(5)生活气息比较浓,还有离小区几十米就是地铁站。

我第六天让中介约了个房东来谈,房东人在惠州,打电话说价格一分不让,我同意价格他才过来,我也没有讲价,因为他的报价是合理的。后面一切顺利,我回上海之前,以法律规定的最大上限付了房子的定金。我交完定金后的十来天,点燃宝中房价的明火来了。11.11日深圳取消了豪宅税,我的房子税费一下子省了20多万,房价也在这十来天也涨了100多万。

这套房子是2019年10月底付的定金,11月底交易流程彻底走完,370多万的首付,总价700多万,乐有家2020年7月份相似楼层同样户型的一套以1232万成交

八个月的时间 涨了500万,因为用了50%杠杆,效率杠杠的,这次操作以后我成了暗夜老师的大粉丝。

leyoujia.jpg

三,上海自住房产的置换

上海是我的大本营,一直有大量的踩盘。这次的操作要考虑自住+投资,非常的纠结。在上海住久了的人都有点根深蒂固的偏见。很多在浦东住习惯了的人,非常不愿意在浦西置业。像我这种在浦西住习惯的人也非常不想以后住在浦东。2020年年初上海出了新政打压私立学校,暗夜老师也发过状态要关注上海的学区房。当时已经预感到浦东的学区房会有一波大涨,因为浦东买了学区房就可以立刻读书,门槛最低,浦东的热门板块花木,源深,联洋我都进行过踩盘。我个人比较喜欢有生活气息的地方,浦东很多双学区房周围都荒荒的,而且房龄基本都2010年以前,自住实在下不去手,在浦东那些地方看房内心就感觉有点压抑,说明这些地方气场不适合我。浦东有一个特殊的存在,前滩。前滩有一个新规划的学校前滩华二落地,因为是新规划的片区,房龄都很新,大部分都不满五,少数小区刚刚满二。房龄新+一梯队学区+超强规划=房价飞涨。 所以我2020年开局的操作就是前滩打新。

2020年六月份开始打新三湘印象名邸,这个时候前滩还没有炒作,以前前滩的新盘均价都9万左右, 三湘印象开盘均价12万出头,很多人骂开发商神经病。别看三湘印象认筹率690%,但其实并不难买,很多人弃筹了,总共900多个人认筹,一直到 500大几十号才选房结束,我理论上也能买得到,但是这个时候我自住的房子并没有卖,是冲着三湘印象最小的户型去的,到了我的号的时候只剩下大户型了,买不起。这次认筹感觉给了自己一闷棍,压根认筹不到我也就算了,结果是可以买 但是钱不凑手,错过了真可惜。(现在前滩的二手房单价20万左右,确实是可惜

基于三湘印象这次认筹的受挫,我后面做了一个风险巨大的操作,先卖后买,要让自己的预算能够横扫上海中环以内的所有新盘。8月底暗夜老师一期线下私房课开课,作为暗夜老师铁粉肯定第一时间报名了。那个时候我的自住房刚刚卖掉,新房还没有敲定。暗夜老师一句话十分贴切的形容了我那时的心情:房产空仓犹如守活寡。

因为卖掉了自住房,预算大增,鸟枪换大炮,我的意向区域锁定在两片区域,(1)老法租界板块(2)有岸景资源的黄浦江滨江板块。(买一套可以 面朝黄浦江撒尿,背朝黄浦江拉屎的房子 是我刚来上海时候的梦想)

自住房卖掉以后,我一直祈祷沪上第一投机神盘尚峰名邸晚点开盘,这个盘一开,会瞬间点燃上海的打新热情,很多不关注房产的也关注房产了。自从参加完暗夜老师的一期私房课以后我也是如有神助,顺利打新买到了新天地附近的一套知名豪宅,又拍中了和中彩票概率差不多的的上海车牌,运气好到爆棚。也算是求仁得仁,这套房子干挂石材外立面,户型赞,楼层好(高层),且带大阳台大花园,比较符合我的偏好。

12月中旬上海的楼市近乎癫狂,已经开始由学区房的上涨扩展到普涨,到了下旬出现了房东惜售整个上海几乎无房可卖的局面。下面图片我关注的一个公众号的那时候的标题。到了一月份,一些小区正在卖的房源几乎整体房价一周一刷新的速度上涨。你们看到现在贝壳上已成交房源的价格是失真的,贝壳已经把这段区间成交的房源全部都剔除了(我不知道是政府要求的还是贝壳自发的,我关注的一些小区已成交的一些房源已经悄悄的都被删除了)。

shanghai.jpg

12月底暗夜老师一期实操课开课,我也是第一时间报名了,当时米课工作人员问我买的这套房子赚了多少,因为是新房还没有交房,二手房没有已成交价格作参考,我也不好说赚了多少,我这套改善房是15万出头一平米。这个是我一路之隔的同品质另一个小区的房价

shanghai2.jpg


四,上海入手一梯队双学区房

上海有两个村比较有名,一个是海防村,一个是市民新村 这两个小区半斤八两,都是环境恶劣老掉牙的楼梯房,但是房价坚挺的很。这两个小区之所以这么贵,是因为,海防村是静教院的学区房, 市民新村是上外黄浦+大同初中的双一流学区房。这两个学校属于上海这边的神仙学校,学业比较轻松但是升学率超高。

我看知乎上面这两个学校的校友对这两个学校的评价,基本都是老师学生打成一片,笑着闹着就考上四大了。上海这边高中有四大名校,八大金刚。考入四大,清交北复就迈入半条腿了。

还有十天左右(3月15左右)我的小公主就降生了,这种学校比较适合我。我不想她未来那么鸡血,放了学还要培训数理化还有做不完的作业。我是希望她课余时间能学点更有意义的东西:是练练空手道,剑道当霹雳娇娃;还是学学钢琴跳跳舞当个才艺小女子就看她的爱好了。

年前寻觅了一套,给这个置换需求的房东做思想工作,我和他说,您年后再卖,有可能会损失二三十万,这种可能性是存在的。但是您卖我的房子是买更大的更豪的房子,如果您年前不完成操作,年后有可能会损失五六十万。在上海这种行情下,居然说服房东便宜了十三万卖给我,中介起到了非常重要的作用。这套刚刚买进的房子又涨了好多。因为刚刚完成网签,还没有完全走完全部的流程,这次的操作我留个悬念。等完全走完流程,如果点赞够多,我就写一下我选择这套学区房的原因。


后记

做完前面这些操作一年之内应该不会再折腾了


我算是买过房子也卖过房子,最后写一下一些心得吧

(1)卖房的时候如果中介狂给你打骚然电话,比如你的房子市场价700万,经常收到这样的电话,‘我有个意向客户,你的房子500万卖不卖’,甚至你接起电话来,中介直接就开骂。遇到这种情况千万别生气,这说明你的房子很多人想买了,让中介想办法看能不能让你降点价。我有一天 一天时间接了三十多个这样的骚扰电话,然后我一一通知了中介,房价上调五万,然后第二天房子就卖出去了。

(2)找中介一定要找那种看上去聪明精干,反应迅速,口齿伶俐的。千万不要找那种面相上一脸忠厚但是木木纳纳的。我因为找了猪中介错过过好房子,对此感触颇深。

(3)到目前为止,全国各地的房产调控有一个巨大的bug,不管我名下有多少套房产,比如我到了深圳,只要我深圳没有房产,我在深圳就是无房户。我有个以前法国留学时候武汉的同学,突然联系我,问我现在全球大放水,投资什么合适。我和她说,你和你老公都是武汉户口,我的建议是,你用自己的留学生身份,落户上海,然后让你老公落户杭州,打新所有杭州还有上海的倒挂盘。你和你老公在上海和杭州这样就是比较纯粹的无房户,基础分都是满分,打新中签率飙升。目前赚钱赚的最狠的还是打新倒挂盘,中一套就先有了几百万的安全垫,美得很。 所以那些还在深圳屯着社保,还没有在深圳上车的同学们,不要羡慕那些上车的,深圳对于你们还是块处女地,等你们攒够了房票,你们在深圳的打新基础分就是满分,香蕉哥,飞鱼哥,牛仔哥这些高手在打新方面只能看你们吃肉。你们还有一次一刀流吃一辈子的机会。等我深圳的房子完成置换我打算把我老婆户口弄到杭州,然后以杭州无房户的身份在杭州打新。深圳的房子为什么置换?因为高手手中不能有房龄超过十年的房子。02.png

还有一点就是房产税的问题,上海一直是有房产税的,上海房产税的规则是首套无税,第二套开始总面积超过人均60平的部分要每年征税。对于同一个地方有多套房产的人来说也是蛮讨厌的。虽然其他地方还没有征税,未来开始征了,规则应该会参照上海的来。每个地方对于首套房,税收还有信贷都有优惠,所以资金充足没处花的情况下,户口落完南京落杭州,落完杭州落苏州...最后南京一套房,杭州一套房,苏州一套房,东莞一套房,深圳一套房,上海一套房这样囤也不能不说是一个好方法。

大家如果感觉我给的一些建议或者思路对您有所帮助,请点底部赏个攒。

@暗夜金融

@小树妖








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小飞猪飞 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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