房价要跌

大家晚上好，我是刀哥。

假期的前一天，楼市出了一些新政，昨晚其实简单提了下。今天我们再详细聊聊。本文较长，建议各位可以收藏，等过几年，或者十几二十年，我们再回头看看，会不会打脸。

综合来看，是积极的信号。今天简单谈谈我个人的看法，不一定对，大家轻喷。主要是从两个方面去谈，一个是对房企的影响；一个是对购房者的影响。

（1）先是对房企的影响。港股市场昨天开盘也看到，内房股都在大幅上涨，内地房地产指数上涨了3.32%，也算是对羸弱的房企一个利好消息。像华侨城（亚洲）、宝龙地产、沿海家园的涨幅超过了10%，合景泰富集团、丰盛控股、浦江中国等21家房企涨幅超过了5%。其中，碧桂园上涨了8.79%，雅居乐集团上涨了8.15%，龙湖集团上涨了7.98%，旭辉控股集团上涨了7.5%，新城发展上涨了7.07%。这几个是典型的内房股，且多少都有现金流的问题，旭辉集团是最新一个现金流出现危机的公司，政策未出之前，一直都在下跌。

这个政策出来，对房企是最大的利好。

从监管政策来说，这是这1-2年来，首次政策转向。过去的政策，是恨不得打死房企，像恒大、阳光城几乎都死了，融创这是濒临死亡，一系列民企在金融机构抽贷的情况下，像离了谁的鱼，一直在扑腾着，眼看着就要死掉了。但监管一直都没有特别明确的表态，直到今年开始大范围的烂尾楼才让监管重新思考，是不是政策有点过头了，房子撂挑子，会波及到更多的购房者。

我想这个政策也是监管层综合平衡之后的结果。政策最直接的作用就是，鼓励银行加大对房地产等领域的信贷投放。其实很多房企，并不是经营层面有多差，本身只是高杠杆带来了巨大的经营问题，一旦可以解决现金流的问题，房企盈利其实不会特别差。这就好比快死了的鱼，这个时候，你又让这条鱼又回到了水里，自然就会游得很欢。

后面我们会看到，金融机构会挑选一些优质的房企，有优质抵押物的房子，继续做信贷支持。如此，房地产市场大概率就会盘活。而经过这一轮现金流的极限压力测试，未来房地产公司大概率也不会这么高杠杆经营，我想监管的目的或许达到了。

之前我们有群友说，今年开始会有部分优质房地产企业盈利能力改善，2023、2024年会有更多的活下来的房地产公司大幅释放利润，这应该是有可能的。拿国内的万科来说，2023年其实真的没怎么跌，主要是市场的预期会逐步变好：

大胆猜测，2023年利润应该会大幅增加，万科未来几年日子应该不会太差。其他的房企逻辑是同理的，只是需要区别对待哪些房企的盈利能力会大幅改善，这个需要做细致的研究。

（2）其次则是对个人的影响。其实之前我们谈过，国内没有房地产系统性的风险，因为国内跟美国这样的房产市场有巨大区别。国内主要是房地产企业加杠杆，个人杠杆很小。通常来说，首套房30%是必须的，二套房一般都是50%以上的首付。对购房者来说，就算国内房价跌了50%，购房者也得衡量衡量自己到底能不能断供。前段时间的烂尾楼事件，其实如果综合统计下来，真正断供的人还是少数。

国内的购房者都是太善良，而且因为首付付了很多，也算是套牢了。大部分人还是觉着如果自己断供了，不值当。

或者我们直白的说下，就是房地产的风险被千千万万个购房者接住了，因此，国内房地产市场没有系统性风险。

而且这么些年，房价一直涨的神话，深深的烙印在每一个购房人心中，这比美国股市还要深刻。

当然，这1-2年来，很多购房者还是感受到了寒意。特别是今年以来，因为欧美需求疲软（通胀），因为国内经济衰退，因为YQ的问题，使得今年国内不少持有房产的人，把自己的房子释放出来，以期望解决自己的流动性。

以上海举例子，这应该是国内房价最稳定的一个城市了，毕竟深圳前段时间已经在跌了，上海现在还是比较稳。但这1-2个月，上海也出现了几个比较重要的信号：

1. 二手房挂牌数量激增。这是一个非常明显的信号，去年只有几万套的二手房挂牌量，今年激增到10万套以上，特别是这1-2个月，激增的非常多。

2. 二手房成交量持续下滑。

在8月9月，上海整体的二手房成交量开始持续下滑（参考上图）。2万套是去年平均每个月上海二手房的成交数量，但是今年，从现在的情况来看，10月、11月，大概率只能成交1.5万套。成交数量同比下滑25%。

所以这里就特别有意思：一个是二手房挂牌数量激增；一个是二手房成交数量在持续下滑。这是一个典型的经济学现象：供大于求。即，市场很快会偏向买方市场，而不是卖方市场。

当然，造成这样的原因是多样的，一个是经济环境不好；另外一个是地方政府压力大，大量持续的供应一手房市场，以上海为例，今年一手房成交量大概率要比以往都要多。

这是上海，是中国房产市场最好的城市。如果你去看其他城市，二三四线城市，有些数据都没法看。

这就是为什么监管推出这次政策的原因。任何事情的由来都是有原因的，这个政策之所以推出来，一定是在特定的环境下产生的。

而我们再来分析下这个政策，有几点大家可以思考：

1. 首套房利率下降到4.1%。至少有23个城市都满足这个条件。利率降到这个地步，而且未来可能还会继续下降。这对刚需来说是好事，未来买房需要支出的利息会大幅下降。

各位想想，20、21年高点的时候，利率是多少？5.88%。这是很多城市的买房的利率，现在是到了4.1%，这中间的差距就很大了。甚至大家都可以推测出来，在不久的将来，部分城市买房会低于4.1%这个利率。

再叠加公积金的利率下调，这更是一个刺激。因此，这对整个房地产市场来说是一个刺激。

2. 换房的个税退税优惠政策，这应该是针对改善型客户推出的措施。以上海为例，我们买的房子，超过了90平，交的是1.5%的个税，如果我们未来再买比这个贵的房子，这1.5%的税退给我。这明显是一个刺激，但这个刺激我觉着不足。因为个税没多少钱，最多的是增值税。增值税很多时候会达到5-7%个点，再加上中介费还有2-3%个点，这些才是大头。

但不管怎样，这是一个刺激。会有一部分人，比方说满五唯一（无增值税或者增值税很低）的房子会流入市场，扩大供给。同时也会扩大需求，因为卖的大概率是满五唯一的住房，肯定需要再买。但大概率都会去买新房。

各位可以再想想，这样的结果会导致一个城市的二手房挂牌数量继续激增，同时会有更多的房东卖出房子以后去买一手房（特别是存在一二手倒挂的城市），这就带来一个直接的结果：在二手房市场，供应继续扩大，需求没有扩大。在一手房市场，供应扩大了，需求也扩大了。

这段话，大家要仔细想，仔细琢磨。为什么要这么做，核心的逻辑其实都是为了让人们去买一手房。买了一手房有哪些好处：1. 房企活了、金融机构活了；2. 地方政府土地卖出去了。

这对政府来说，都是好事。但对于二手房市场来说，则是巨大的压力。一定会有更多的二手房挂牌出来。所以这么推测很简单：这个政策短期会刺激房地产市场，扩大一手房销售数量，加大二手房供应数量，平滑二手房价格下跌。

而从更长远的角度去看，2035年中国就会进入重度老龄化社会，还有12年而已：