好饭不怕晚虽迟但到的暗夜线下课作业

从我参加的第16期（22年9月）暗夜线下课结课至今已经7个多月了，过去的半年以来我对房子的买卖操作频率超过了之前几年之和（毕竟有了暗夜老师系统化指导加成，操作起来信心更足）。实操了不少，不过该交的作业却是一拖再拖。不过俗话说的好，好饭不怕晚！本学渣的作业虽迟但到，求各位大神学长们轻喷，哈哈。

说起来我也算是2016年就报名了暗夜米课的老学员（渣）了，但在长期摇号打新不中的现实立场扭曲和一些来自家庭因素制约下，2016-2018年间还是做了不少错误的购房决策，投资回报率远远谈不上优秀。

这里我的切身体会是：线上和线下课还是有很大差别的；线上的很多理论和概念，需要具象到真实的城市和楼盘中，才能让我有更深的理解和迅速行动的勇气；而这恰恰是线下课所能够提供的：暗夜老师把关于选择具体哪个区域、哪个小区、哪个户型、哪个楼层的思路掰开揉碎了讲的明明白白，让我在结课后，对后续动作只有确定，没有模糊。

一、第一步改变，从公开课开始

22年8月，暗大在老华家的进行那场直播公开课上多次呼吁南京的小伙伴可以趁着当时楼市比较低迷的行情赶紧低换低，以便持币在手在市场上寻找优质的血筹码；公开课结束次日便果断把位于百家湖板块的文化名园一套136平的老破大参考近期成交情况进行了调价，以求快速脱手。由于装修水准在同小区中相对不错，调价后这套房子在比较短的时间内就以360万成交，加上自持的部分现金，有了相对充裕的子弹去市场上找货。

当时自己一度觉得这个价格卖是不是卖便宜了，但现在回过头看从22年6月到23年5月这一年内，该小区成交的所有120平以上户型中，我这套已经是单价第二高的了。

二、开课前两天的报名冲击三观的线下课

等签完中介合同收了定金，时间已经到了9月份；于是在9.15找米课的美女售前火线加塞报名了9.17的线下课，可以说是一步没停着。

在上课前两天，我也专门花了点时间，在有意向的河西南等南京热门区域看了新盘和二手房价格，初步拟定了选购范围，列了密密麻麻一堆问题和备选的楼盘、户型，信心满满的去上课了；结果到了线下课现场，才发现没有体系化的思维加持，很多时候盲目的努力其实是在做无用功。

课上暗夜老师从宏观框架讲到微观操作，以清晰的结构和超牛的表述能力，结结实实的轰炸了一遍我对买房的认知：从ABC理论选择区域，到六维分析楼盘的升值理由与空间，再到各种利好与利空因素的可变与不变性…感觉自己像是开了上帝视角俯瞰南京楼市，这种感觉真的是前所未有的。

有了科学的方法论和被无数案例验证过的想法加持后，对于自己接下来在买、卖两端的操作思路，可以说是非常明晰了：在南京、淮安两地的无潜力房产持仓尽快出售，尤其是淮安这样的三四线城市没有拿着的比要；同时在南京强势区域，趁着市场下行锁定优质筹码购入。

当然线下课的强度也绝不是盖的，第一天12小时超长待机的课程后，晚上的分组作业又让我继续奋战到了三四点，瞬间感觉回到了备战高考的强度，哈哈。

三、买入卖出低换低完成置换

光说不练假把式，结课后前2天，迅速复习了一遍课上的重点，就按照区域-楼盘-户型-楼层的逻辑列了踩盘的几个备选方案；结课后第3天就开始了我的踩盘之旅；由于9月份已经进入到南京楼市的淡季，踩盘几天后发现有几个很不错的房子，但涉及到近千万的标的，具体选择又多少有点举棋不定，这时果断场外求助啊，得到了暗夜老师对几个备选的点评并给出其中相对最优选项的建议后果断签合同下单，这时候距离结课才过去6天。当然事实证明我确确实实撞了大运，抄了个大底：成交价格是相似楼层同户型最低，上个月楼上成交价已经贵出20万。

踩盘的一些备选记录

有买还得有卖，手上一些没有长持价值的房产也在紧锣密鼓的出售，11月份将淮安市中心一套带学区的小户型顺利售出，成为了22年下半年的第一个成交。但是真正的老大难，在南京。

这套位于栖霞和玄武交界的房子定位非常之尴尬：一个无学区、无配套、有火车鸣笛噪音的小区，同时又带有大面积+高总价+高品质这样很不协调的标签。整个小区500多户，刚满2年解禁期就有超过11%的挂牌率，但一年仅成交两套。为了不砸在手里尽快售出，我可以说是花样百出：做了50+页的房屋介绍PPT给到周边中介分发；跑遍方圆5公里内10多家中介逐一沟通分发PPT宣传（中介笑称11月份估计大半个仙林的贝壳都知道我家房子）；对同样在售且售价比我低的有硬伤楼层，实地多角度拍照并在PPT中逐一说明；仔细琢磨这个小区潜在买家的画像和心理，对不同看房人讲不同的话术…功夫不负有心人，终于在12月中旬将这套房子售出，也是整个小区22年仅有的2套成交。

足足50页，搞了挺久的

邻居盆友们，对不起了哈

当春节期间偶尔计算资金成本、机会成本，茶余饭后免不了琢磨着是不是自己太着急，导致价格上吃亏了的时候，天上掉下个大新闻：紫东核心区区划（所在区域之前政府的新区规划）取消，改为麒麟北（可以简单理解为雄安车牌从京字头变成了冀X）。很多时候一个政策预期-落地的反转，就会让区域内房价走上完全不同的道路。

哦嚯，之后的一个月，下一套成交，在拥有更好楼层（次顶楼）的情况下，单价生生又降了1200元/平（联系到小区最小户型140平，总家上就至少是16、17万的差距）；我成了该小区在成为麒麟北之前顺利逃顶的最后一个人。

四、等待好价笋盘出现，寻找下一个机会

在密集交易了一段时间后，南京楼市在今年的2-3月迎来了一波小阳春，强势区域的成交价有所回调，品质过硬的便宜货几乎找不到了，我也暂时放缓了继续购入房产的计划，把精力回归到主业上来。

不过，就如老师在课上所说的那样：投资中需要一些逆市场情绪的判断，在狂热期冷静蛰伏，在寒冬季抢货抄底；随着市场的分化行情愈发严重，在当下已经不能拿过去的投资回报率来要求自己，那样更有可能会在过高的回报预期下动作变形。以平常心来看待，在机会出现时精挑细选低价好货才是适合我们的策略。未来的房产投资之路上，也希望和各位米课的师兄师姐们共同努力，一起买好房，住好房，最后再卖个好价格。

来自一个学渣的作业，大家见笑了哈。