价格迷雾

最近这个小阳春，上海的二手房成交量上来了，但是价格又有下降。可以说，以价换量是这个小阳春的特点。

近期楼市还有个明显的变化，就是成交价越来越失真。

以前同一小区的同户型成交价基本代表同户型的价格水平，现在不是了。不同楼层、不同位置，价差越来越大。

比如翠湖一期到三期，属于比较老的豪宅，有部分144平以下的普宅，已经被很多人踢出豪宅队伍了。翠湖一到三期低区和高区的价差已经非常大了，往往可以差6万以上，这在以前是不可想象的。

分化随处发生，即使是同一个小区，不同产品之间的分化也在加剧。

又如一直被流量关注的联洋仁恒河滨城，东侧靠高架的低区三房可以便宜到10万以下，但是西侧河景三房均价依然可以维持在13万以上。以往价差在2万以内，如今价差已经到3万以上了。

价差分化同样发生在新房领域。近期公布的滨江凯旋门三期一房一价表显示，130平户型低区最低12.4万，高区17.7万，相差5.3万。而350户型均价更是高达28万！

高区比低区贵很正常，欧美日韩香港都有这样的情况。香港高区的房子比低区贵20%以上很正常。美国超高层豪宅的高区更是贵得离谱，主要是景观溢价。

目前看国内也有这样的趋势，如果再带有江景资源，溢价可以不断提高。

原本同一个小区的低价房源会对整体房价产生冲击，未来这种冲击会弱化。当然这种低价也要看是什么原因造成的，如果只是低楼层，那么只代表不同楼层的价差变大。

如果是因为不同户型导致出现大量低价房源，最大的影响可能是小区圈层不纯粹。典型的如徐汇滨江的尚海湾豪庭一期、前滩的三湘印象名邸，都有一室小户型，也有200平大户型。小户型的价格不会对大户型产生冲击，但是小户型对整体品质的拖累会影响大户型的升值空间。

所以现在看一个小区最新的成交价已经意义不大了，贝壳也没法显示楼层位置。在线看房更是坑人，买家根本不知道这套房子的位置、采光、外立面、绿化等情况。

这种低价成交更可能形成一种遍地大跌的错觉，其实很多小区的中高区已经不再降价，只是那些有缺陷的房子，需要继续降价才能成交。

以前楼市普涨阶段，缺陷房只需要涨幅低一点就能成交。反过来同理，现在楼市整体震荡下行，那么缺陷房需要打开价差空间，只能继续降价成交。

好房子在未来周期反转时，必然领涨。届时价差会进一步拉开。上涨的第一阶段，低区低价和高区高价同时发生，但是反应到小区均价上就是平稳不动，实际上高区已经开始上涨。等涨幅明显时，高区已经大涨，反应迟钝的买家只能寻找补涨房源，甚至高价买入补涨的低区。但是未来楼市也是牛短熊长，买入这些有缺陷的产品，可能需要在熊市忍受波动甚至回撤。