踩盘的几点想法

辞旧（2024年最后一天）迎新（2025）之际，这个月断断续续的踩盘记录一下，几点想法如下：

2&8定律
入围2的行列，兜里至少千万打底，2中的2至少小目标起步，因为稀缺代表着无价和溢价，还代表着看得见的增值。果断放弃，那是我不可触碰的存在。
卖房主播或中介的升级
# 网上听了几个主播，各有千秋，最吸引我的是小胖老师，极致的专业和耐心，逻辑清晰反应极快，最重要的也是我所缺的就是语速永远匀速，总是娓娓道来，听着特别舒服，从没有多余的废话，更没有说教的语言。要因差异化脱颖而出，都是沉淀后的再现，人生就是一场不能错过的修行。

# 中介综合素质有了质的提高

N年前给人的感觉就是推销，现在的他们更多的是引导后的耐心等待，而且大咖们自成一体的对上海楼市的认知和知识体系都足以惊艳到我，看得出他们的务实和热爱。是呀，只要心怀热爱就会路路生花。

3. 理性&感性并存

好的样板房总是让人心跳加速，大脑缺氧，很容易行动后冲动的去签字，这是正常的感性行为，但我会刻意去卫生间或者抬头仰望的小动作来让自己冷静，切记当场就付定金，多半都是后悔跌跌。

4. 一定多多踩盘

当然不是漫无目的的随着中介跑，想清楚自己的需求和兜里钱的上限，满足1/2/3就差不多，要知道即使小目标起步的房子也不是100%的满意的事实。踩盘的时候要及时在彩页上或自带的本子写下自己的观感，就是优缺点，以免回来复盘的时候成了一锅粥。其实我开始也是有个大概的想法，但这个月隔三岔五的踩盘下来，思路就清晰多了，目标就更明确了。我现在锁定在徐盈路地铁站附近，因为预算有限，看中了万科，招商旁边的动迁次新房。是的，肯定很多信息告诉你动迁房入不得，东边户比西边户好，1楼返潮严重等等常识，这些常识总是像魔咒一样让人心里膈应着不舒服，其实真的这些都是相对的而且偏感性的，真是仅供参考，实际上我实地去核实去验证，如果相中的盘及时有这些标签但却没有那样后果，自然值得入手，比如1楼潮湿脏乱，相比挤电梯的高楼我更习惯和喜欢1楼。我出行方便是首选，其次生活配套，所以地铁沿线就是我的刚需，还不能离目前的小窝太远跨度太大，所以可选的范围就有限了。从开始的期房，华漕前湾的花语，徐径的网红盘蟠龙里，华新的盘（忘记名字），赵巷板块的国贸和华发，泗泾的招商时代潮派，到赵巷板块2手房万科锦源，合生庭苑和佳巷苑，到次新房昱慧苑&昱祥苑，单价从7W+到3W+，面积80-100， 2-3房，期房75-78%的得房率是最大的诟病，还有小红书上极差的网评，都让我望而却步，2手房10年+的万科虽然金牌物业，租售比可观，但户型真是接受不了，犄角旮旯弯弯绕绕，合生别墅不错，但大大超预算，而且小区体盘很大，能满足各个阶层的菜，电梯里脏兮兮，最要命的是1楼低于外边路面的水平面，这是死穴。佳巷苑位置佳，租售比不错，但管理实在差，电动车乱停，楼道里杂乱无章，给人的感觉就是我是动迁房我就该这样的画像。次新房的万科天空之城和招商，万科低得房率和招商差品质，最重要的是超预算，垫垫脚够得着，但会累的喘不过了，犯不着。再去九亭和泗泾的次新和2手看看，基本就该出手了。合适自己就是王道，也是该入手的时候。总之，多实地踩盘，自会有答案。