购房选择题

中国土地市场中房屋价格的高低根本取决于供需关系，也就是买房者和卖房者的竞争博弈关系。如果某类房屋越稀缺，而且想买的人越多，那么房屋价格就会拔得很高；如果某类房屋越多，且想买的人越少，那么房屋就会变得无人问津，价格也炒高不了。

在我看来，房屋的价格高低主要取决于以下四个方面：居住舒适度、资源配套度、发展潜力以及国家政策。

居住舒适度，属于小区房屋的本身属性，房屋一旦开建，这个设计框架基本也就确定好了。房屋的居住舒适度是由房地产开发商决定的。一幢好房屋的影响因素包括：房屋建筑年龄新；梯户比低，公摊面积小；卧室朝阳，南北通透，卫生间有窗，厨房临近门口；人车分流，出入小区方便；物业管理好，居住安全性高；小区绿化率高，楼间距大；房屋装修好，房屋外墙装修强，门窗质量好；房屋内部方正，设计合理等。

资源配套度，主要由当地政府规划建设，有时候房地产开发商也会参与小区内部的生活配套建设。对住户影响比较大的资源配套一般包括：小区周围是否有地铁，公交等公共交通设施，附近是否有政府办公部门等，这直接决定出远门工作、办事是否方便快捷；附近是否有菜市场、超市商场等基本生活设施；小区对应的孩子教育、医疗水平如何；房屋周围是否有健身房、公园等休闲去处等。

发展潜力，指当地规划建设但还没有兑现的资源。具体来看，主要包括：当地政府的规划，一般为地铁站（高铁站），教育园、工业园，旅游景点等；还有其他大型企业的进驻，通常为大型商场、娱乐设施和工作机会等。

国家政策，一般指货币财政政策、各类买卖房产限制措施。一般包括：首付贷款比例，借贷利率高低，积分落户、卖房时间限制等。

被炒房者津津乐道的买房名言，也就是李嘉诚曾说的一句话：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”其实这只是我上面提到的资源配套度和发展潜力的结合体而已。

投资房产，最优秀的交易的就是低点买入，高点卖出。而这需要我们具备对所在城市未来发展的清晰认知，如果你能提前了解到城市哪片区域要规划建设产业新城、哪个地段要建设高铁或地铁，提前购入房产潜伏，一旦消息落实，房价会猛涨一波，预期兑现，房价又猛涨一波。但同时也存在着巨大风险，这些大饼的确定性如何，以及该资源兑现时间的长短等始终在损耗你的时间和资金。通常而言，某一段时期城市或区域的发展应该有所侧重，毕竟全面开花不太现实。而一旦你的判断失误，房产的流动性丧失，你将会损失巨大。

对于投资客而言，城市新兴区域才是他们关注的焦点，毕竟有巨大预期才能吸引每个人去投资、居住。每个人内心都有赌徒的影子，都想要用小钱赌赢大钱。而成熟区域的位置，确定性很强，未来的预期很低，房价往往滞涨，因此投资客买这里的房子短期内看不到明显的回报。

对于刚毕业工作的年轻人，总房款预算十分有限，你会意识到可选择的房屋势必无法满足上述前两点。如果你选择市里区域，那么只能是小平米、旧小区的房屋，但周围有很好的生活、教育、医疗等资源；如果选择外环，就可以买下大平米的新房，舒适度很好，但同时意味着周边生活配套等资源不太完善。

可以这么理解，在低总价要求条件下，许多年轻人要不选择买一个居住舒适度高，但当下配套度很差的房屋；要不选择买一个各类配套比较完善但居住舒适度很差的房屋。这是很多人会纠结的选择题。

记得前一段时间，提到战略和战术的差别，战略决定战术，不同的选择导致不同的后果。很多时候大家在某些点上纠结，比如：买房是该买中层，还是低层？买房选择潜力大的，还是居住舒适度爽的？在我看来，这些都是战术层面的问题。我们更应该关注的应该是战略层面的问题，我们买房到底是为了自住，还是纯投资。如果是纯投资，毫无疑问选择潜力大的；若自住为主，还是以工作、生活方便为主。

对于我们普通人而言，如果是第一套房，我建议还是自住为主，兼具投资。自住为主，意味着此处房产周围有比较成熟的居住和生活配套设施，而不是完全待开发的新区域。在这里，日常生活没有丝毫问题，不需要大老远坐车去购物、买菜等。兼具投资，就是最好能有一定的发展预期，这样后期预期兑现会拔高房价，你的安全边际会高很多。

最近一段时间看房的一番思考，如有不对或不合适，欢迎各位米友提出宝贵的建议！