在你买房途中，多多少少有人会告诉你公寓不能买，但原因又讲得不是太清楚。最近深莞二手住宅市场成交低迷，很多中介又开始鼓吹公寓，毕竟“不限购不限贷，单价和总价都便宜，不用摇号”的卖点，总能击中不少刚需踏空后焦虑的心。
不可否认，不少公寓的确会占据交通便利、商业发达的地段优势，价格又比住宅低不少，门槛低易上车。
但，公寓真的那么好吗？
今天这篇文章我想抽丝剥茧，把到底为什么公寓不能买的原因告诉你，分别从“土地用途，居住价值，投资性价比，交易税费”四个方面讲清楚
商住公寓在政府批地的时候，土地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，所以在这种用地上建的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取更多利润，给这种商业用的房子通上水，通上燃气，把公寓包装成可以居住用的多功能产品。
这种钻国家空子的产品处境其实很微妙，言不正名不顺，一旦有个什么风吹草动，很容易陷入被动。
比如2017年北京出台“3.26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，同年成交量同比下跌90%以上。
显然，国家是不支持不鼓励这类型的房子去抢占正常商品房的市场，极大影响政府卖地收入，因为商业用地卖地价格是远远低于商品房拍地价格的，在商业地上盖住宅类产品属于占国家便宜。
所以这种商住公寓政策风险比较大，投资我们讲究确定性，尽量避免黑天鹅事件，否则一旦受到打压哭都来不及。
我们都知道，绝大部分的商业公寓是不能落户，也不能带学区（小孩上不了学）。所以你买了商业公寓，意味着没有这些附属价值，而这些价值往往是很珍贵的。
几乎所有的商业公寓都是一层十几户甚至更多，一般平面图是以下这种：
缺点如下：
1，长长的走廊两边布满房间，居住密度大得令人窒息
2，日照通风恶劣，而且一般楼下是没有公共活动区域和绿化景观的。
3，公摊率普遍在25%以上，得房率低，比如你买的公寓面积是50，套内也就剩下36，整个空间憋屈。
4，由于公寓是商业用途，水电费是按商业用水收，物业费用相对高。比如深圳居民用水是2.8元/吨，而商业公寓用水是4.1/吨；居民用电每度是0.57元左右，公寓用电是1.2元。
5，商业办公和住宿混合，人员混杂，整体小区品质无法拔高，即使租给别人也很难有高的租金，所以你指望单靠租金来获取回报率也是难啊。
综上，既没有落户和学位加持，也没有居住品质，只相当于买了个“床位”，后期也没啥升值潜力，还要花钱供着，真不如直接租房好了。
很多人认为公寓便宜，总价和单价都低，一般单价只有同地段住宅的二分之一，甚至更低。
没错，低价可能是公寓唯一的优点了，但这笔买卖性价比真的高吗？
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限30年，可以商贷，也可以住房公积金贷款；
而商业公寓首付至少是50%，只能商贷，贷款年限只有10年，贷款利率相对更高，有的城市还要求全款。
举个例子，我们知道，很多公寓只存在一手市场，而且在卖的时候往往和当地二手住宅价格差不多。比如在深圳，100万的上车成本，一手公寓和二手住宅均按5万/平计算：
从空间获得看：选择公寓，只能买40平方的，得房率还低；选择二手住宅，你可以拥有60平以上的两房刚需盘。
从贷款压力看，由于公寓贷款上浮利率高，持有年限仅10年，月供压力其实和住宅差不多。
从持有年限看，公寓产权一般是40-50年，到期后至今没有明确说明；而普通产权是70年，已经有法律明文规定，使用权到期自动续期。
从后期收益看，住宅因为有落户和学区以及金融熟悉加持，比如能更多抵押贷款，所以后期升值幅度是远远甩开公寓产品的。
综上所述，同样的上车成本和差别不大的月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、后期增值更慢的产品，真的性价比很低！
你只知道公寓税费高，但可能不知道到底有多高。
以深圳为例：
契税：房子总价的3%
营业税：房子总价的5.5%
土地增值税：房子总价的约5%
所得税：（房子现值-房子原值）*20%
印花税：房子总价的0.1%
房屋交易手续费：房子总价的1.9%
房产产权登记费：550元
所以二手公寓交易，产生的税费高达15%---20%；而二手住宅产品交易，如果你找到一个满五唯一的房子，仅仅只需要交一个1%-3%的契税即可。
你可能会说，我可以把税费都加到买家身上。实际上，无论谁买单，同等售价的公寓产品，税费越高，你到手的钱就越少，假如这个房子是升值的，那升值的部分被税费吃掉至少1/3！
而且这种房子居住体验差，无任何附加价值，买方还要承担如此高的税费，意味着接盘侠数量很少，流动性非常差，对你来说转手更难了，很容易成为拖累你的一个负资产！
所以，看了上面的四个理由，你还要买公寓吗？
最后啰嗦一句：你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗？
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