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飞鱼哥
2020-09-04 21:36

为什么不能买公寓?

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题


前言

在你买房途中,多多少少有人会告诉你公寓不能买,但原因又讲得不是太清楚。最近深莞二手住宅市场成交低迷,很多中介又开始鼓吹公寓,毕竟“不限购不限贷,单价和总价都便宜,不用摇号”的卖点,总能击中不少刚需踏空后焦虑的心。

为什么不能买公寓.jpeg

不可否认,不少公寓的确会占据交通便利、商业发达的地段优势,价格又比住宅低不少,门槛低易上车。

但,公寓真的那么好吗?

今天这篇文章我想抽丝剥茧,把到底为什么公寓不能买的原因告诉你,分别从“土地用途,居住价值,投资性价比,交易税费”四个方面讲清楚


一,土地性质用途


商住公寓在政府批地的时候,土地性质一般为综合性用地(商住)或商业用地,所以在这种用地上建的房子主要是商用。

但很多开发商为了赚取更多利润,给这种商业用的房子通上水,通上燃气,把公寓包装成可以居住用的多功能产品。

这种钻国家空子的产品处境其实很微妙,言不正名不顺,一旦有个什么风吹草动,很容易陷入被动。

比如2017年北京出台“3.26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,同年成交量同比下跌90%以上。

显然,国家是不支持不鼓励这类型的房子去抢占正常商品房的市场,极大影响政府卖地收入,因为商业用地卖地价格是远远低于商品房拍地价格的,在商业地上盖住宅类产品属于占国家便宜。

所以这种商住公寓政策风险比较大,投资我们讲究确定性,尽量避免黑天鹅事件,否则一旦受到打压哭都来不及。


二,居住价值


我们都知道,绝大部分的商业公寓是不能落户,也不能带学区(小孩上不了学)。所以你买了商业公寓,意味着没有这些附属价值,而这些价值往往是很珍贵的。

几乎所有的商业公寓都是一层十几户甚至更多,一般平面图是以下这种:

酒店式公寓平面图.png

缺点如下:

1,长长的走廊两边布满房间,居住密度大得令人窒息

2,日照通风恶劣,而且一般楼下是没有公共活动区域和绿化景观的。

3,公摊率普遍在25%以上,得房率低,比如你买的公寓面积是50,套内也就剩下36,整个空间憋屈。

4,由于公寓是商业用途,水电费是按商业用水收,物业费用相对高。比如深圳居民用水是2.8元/吨,而商业公寓用水是4.1/吨;居民用电每度是0.57元左右,公寓用电是1.2元。

5,商业办公和住宿混合,人员混杂,整体小区品质无法拔高,即使租给别人也很难有高的租金,所以你指望单靠租金来获取回报率也是难啊。

综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质,只相当于买了个“床位”,后期也没啥升值潜力,还要花钱供着,真不如直接租房好了。


三,投资性价比


很多人认为公寓便宜,总价和单价都低,一般单价只有同地段住宅的二分之一,甚至更低。

没错,低价可能是公寓唯一的优点了,但这笔买卖性价比真的高吗?

首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限30年,可以商贷,也可以住房公积金贷款;

而商业公寓首付至少是50%,只能商贷,贷款年限只有10年,贷款利率相对更高,有的城市还要求全款。

举个例子,我们知道,很多公寓只存在一手市场,而且在卖的时候往往和当地二手住宅价格差不多。比如在深圳,100万的上车成本,一手公寓和二手住宅均按5万/平计算:

从空间获得看:选择公寓,只能买40平方的,得房率还低;选择二手住宅,你可以拥有60平以上的两房刚需盘。

从贷款压力看,由于公寓贷款上浮利率高,持有年限仅10年,月供压力其实和住宅差不多。

从持有年限看,公寓产权一般是40-50年,到期后至今没有明确说明;而普通产权是70年,已经有法律明文规定,使用权到期自动续期。

从后期收益看,住宅因为有落户和学区以及金融熟悉加持,比如能更多抵押贷款,所以后期升值幅度是远远甩开公寓产品的。

综上所述,同样的上车成本和差别不大的月供压力,选择公寓的话,只能买到空间更小、持有年限更短、后期增值更慢的产品,真的性价比很低!


四,交易税费成本

你只知道公寓税费高,但可能不知道到底有多高。

以深圳为例:

契税:房子总价的3%

营业税:房子总价的5.5%

土地增值税:房子总价的约5%

所得税:(房子现值-房子原值)*20%

印花税:房子总价的0.1%

房屋交易手续费:房子总价的1.9%

房产产权登记费:550元

所以二手公寓交易,产生的税费高达15%---20%;而二手住宅产品交易,如果你找到一个满五唯一的房子,仅仅只需要交一个1%-3%的契税即可。

你可能会说,我可以把税费都加到买家身上。实际上,无论谁买单,同等售价的公寓产品,税费越高,你到手的钱就越少,假如这个房子是升值的,那升值的部分被税费吃掉至少1/3!

而且这种房子居住体验差,无任何附加价值,买方还要承担如此高的税费,意味着接盘侠数量很少,流动性非常差,对你来说转手更难了,很容易成为拖累你的一个负资产!


尾声


所以,看了上面的四个理由,你还要买公寓吗?

最后啰嗦一句:你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗?


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飞鱼哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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飞鱼哥

深圳东莞楼市踩盘爱好者,看房超过600套(还真大致数过),资产四年翻十倍以上,更注重一线实战。微信公众号:飞鱼哥找好房

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