之前在米课圈说要写篇惠州楼市的文章，现在把坑填上。
这一切因为最近不是深圳和东莞限购了嘛，不少人来问我惠州怎么买？
为了及时拉住一些人入坑，作为理工男手残党的我慌忙之中写下这篇文章。
“来到深圳，都是惠州人”，一句话道出不少深圳年轻人的心酸。
深圳房价高企，不少刚需和“投资客”把眼光投向了只有一万多的惠州。
每个去惠州买房的人之前都是满怀憧憬的，
那天，天很蓝，海水也蓝，房价很低，心情很美。
然后呢，就没有然后了，基本全部成为楼市炮灰。
现在深圳东莞限购，又有大量的人涌向惠州买房，惠州新房这两周销量大涨。
真的是时候揭露下惠州楼市的真相了！能救一个是一个......
从地图可以看出，深圳北接东莞惠州，
南与香港隔河相望，香港就不说了，
东莞和惠州是唯二的两个环深城市。
惠州面积11599平方公里，接近东莞5倍，是深圳的6倍。
人口却最少，东莞的1/2，深圳的1/4。
GDP呢，东莞的1/2，深圳1/6。
一句话概括惠州就是：地大，人少，还穷！
还有一点很致命，惠州的位置非常尴尬。
全深圳的经济重心都在往西迁移，这几年宝安房价逆袭充分说明这点。
而惠州是在深圳以东，与深圳片区最差之一的坪山接壤。
坪山大片土地，房价才3万起，不买坪山买惠州是不是傻？
毫无疑问，南山和福田才是购买力的发动机，大部分工作机会都集中在这。
作为南山福田人，是怎么想到可以去惠州买套房住的？
即使是离惠州最近的龙岗，去惠州看一次房半天一天就没了，还是专车接送。
两地通勤，想想就好，每天在路上三四个小时简直是浪费生命。
惠州想做睡城，也不是合格的睡城，观澜、松岗、临深东莞都比它强多了。
买房先看产业，这是金科玉律。
唯二的临深城市——东莞和惠州，拿来一比，高下立判。
东莞制造业实力雄厚，已是全球最大的制造业基地之一，
华为，大疆等高科技企业纷纷入驻东莞松山湖。
惠州就有个拿得出手的石化产业，对于人居而言，还是个减分产业。
其他的电子和汽车产业，又是以组装为主，处于产业链低端。
先天不足+后天乏力，惠州政府也很无奈呀。
万万没想到，身边的深圳越来越开挂，中国楼市也开启了十几年的大牛市。
惠州终于找到一条适合自己的发财之路：
我临深，我地多，我可以无穷无尽的卖房子呀，
房地产成为了惠州政府的支柱产业之一！
惠州虽大，但能蹭临深概念的不多。
主要集中在惠阳和大亚湾片区，现在还要加上一个最近炒作的“仲恺高新区”。
这两个片区与深圳坪山接壤，各有各的卖点。
惠阳区有惠州南站高铁可通达深圳北站，同时加上主城区的配套。
大亚湾片区则主要靠海景旅居概念加持。
惠州楼市有个最大的特点，
就是大盘，巨盘众多，
很多楼盘它本身就是一座城。
龙光城：占地185万平米，规划3万户，可容纳人口20万；
星河丹堤：占地120万平米，规划1万3千户，可容纳人口5万；
雅居乐花园：占地62万平米，规划1万6千户，可容纳人口6万；
碧桂园十里银滩：占地144万平米，规划5万户，可容纳人口20万；
下面这图只是上面四个盘中容纳人口最少的星河丹堤沙盘图，大家感受下：
根据链家数据，不算惠州其他非热门片区，
只算惠阳和大亚湾新盘数量加起来，就有212个。
光这一数量，就超过全东莞所有新盘总数量！
而我初步估算了下，光填满这些楼盘，需要200万以上人口。
而惠阳和大亚湾常住人口不足百万，而且很多还是有房的。
这么多房子生产出来，卖给谁呢？
自然是全国的投资客尤其是深圳的刚需客和投资客，
过去到现在，一批一批的人像羊群一样冲进去填这无穷无尽的坑！
通过上面的信息，我们比较容易知道为什么惠州房价起不来。
1，供远大于求。惠州卖地的历史悠久，最大特点就是薄利多销。源源不断的房子生产出来，量多又便宜。2018年就这一年时间惠州卖掉22万套房子，绝大部分是新房，人口只有深圳1/4的惠州，卖出了深圳2.3倍的房子！
2，经济产业弱。这里没什么产业，像样的写字楼群都没有，惠阳和大亚湾的支柱产业就是房地产，当地政府靠卖地和搞地产开发，就已经实现小康和富裕了，还去折腾什么高新科技呢，更何况先天和后天都不足，竞争不过旁边兄弟城市---东莞。
3，天花板低。惠阳最有价值的两个概念，最临深和最临高铁南站，已经被龙光城和星河丹堤牢牢把控了。目前星河丹堤价格二手成交价也才1.6万出头，龙光城更低一些。并且二手房源巨大，无法形成挤兑效用。这里都卖不起价格，更不用说其他楼盘了。
惠州实际是一个长期需要去库存的城市，
过去八年（2012-2019），惠州卖掉了超过一百万套的房子。
还不算过去卖掉的和未来源源不断的新房供应。
而整个深圳发展了30多年，目前为止也才不到200万套的商品房。
但深圳的人口是惠州4倍以上，GDP是6倍！
买房需谨慎，特别是惠州，真的太过剩了。
不要再被各种惠州房产广告所吸引，
说房价上涨可以编出一百个经不起推敲的理由。
真的钱少，一百多万总价在深圳也可以买个单间或者一房一厅。
不要说单间没有价值，过去深圳位置好的单间涨幅一直不错，流通性又好。
深圳买房很多都不是一步到位的，单间就是他们的跳板。
而且单间所带的学区可以解决孩子的上学问题。
以后房价涨了，通过杠杆收益，就能置换深圳更大的房子。
记住：如果在买房上不能识别各种套路和诱惑，最好的方法是不要去惠州看房，不要把辛辛苦苦赚来的钱糟蹋了！
添加表情
分享至微信
