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月亮香蕉哥
2021-02-14 23:24

导致分化的底层逻辑是什么2?

导致分化的逻辑到底是什么?丛林法则?马太效应?二八定律?光理解这些知识点都要花些时间了,今天就讲供需平衡导致的分化现象。

再来定义一下“分化”,我们把大部分人理解的两极分化定义成好的会更好,差的会越差。从长周期看,分化是永恒的,这是自然规律。短周期看,它会受行政和货币政策调控、炒作影响出现补涨等波动情况(补涨不是轮动)。

分化体现在价格上,如40万的深圳湾和4万的龙岗,分化本质就是两极涨幅或涨额之间的对比。

价格

我们都知道,影响商品价格唯一因素是供需关系。买的人多了,价格就往上涨,反之亦然。


大分化

过去的40年里,全国住房面积从6亿平米增加到270亿平米。户房比是1.05(户数;房数),人均居住面积36平米,中国房地产市场从增量到存量过程中,供需已总量平衡,基本解决居住问题,中国已经不缺房子了。解决了温饱,就开始追求品质。从有房住住好房。住好的城市,好的地段,好的环境和配套。

到大城市去,近几年慢慢形成共识。大城市具有人口、经济、政治、社会地位优势。拥有最优质的科、教、文、卫资源,进化的效率最高,选择大城市是本能。


举个例子:

​官方宣布北京常住人口2150万,但据贝壳左晖表示,北京常住加流动人口3100万,更有一些专家认为2050年将有5000万人生活在北京。北京现阶段要有1000万套住房才能满足现在的居住需求,但现存量住房只有750万套(非全住宅),户房数比是0.85。在供应和优质双失衡的情况下,北京的分化会更严重。

前面有提到,影响价格的唯一因素是供需关系。限购、限售行政政策暂时压制改善等居住需求;限贷、收水货币政策抑制投资需求或影响投资效率,本质上并没有解决有的住,住好房的供需矛盾。

这个供需矛盾就是北京等一线城市的买入依据,所有调控只是暂时按住,起到一个延缓作用。除非可以马上解决250万套房子或北京减少1000万人。这个供需矛盾不解决,所有手段都是徒劳。反之,卖出依据是供需矛盾被打破且手中的标的不再优质,真的不用天天盯着那些无关痛痒的调控政策。


效率的问题

都说强压下5年不涨光利息就会损失很多,记得两年前文中:

驳大V驳大Vhttps://www.imiker.com/share/detail?id=133706

作者各种计算结论是买深圳湾不如银行理财,两年后啪啪把脸都打肿了,在负利率时代下,不要谈利息成本。效率是以结果计算,现在的上海不就是三年不涨,一涨补三年了吗。站在稳赢不输的局面等效率,效率随时爆发,不是一件很值得期待的事吗?最终赚100%和80%有什么本质上的区别呢?

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导致分化的本质是在存量市场优质城市、地段、标的的供需失衡。


🌹
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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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月亮香蕉哥

牛年我想在房产领域有所建树,等你再来的时候不再模凌两可、犹豫不决,能给你明确答案,而这个答案一定是正确的。

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