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Grace821
2021-03-06 23:13

那些年买卖过的房子跟踩过的坑

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

坐标深圳,认识暗夜米课的时候已经是2017年年底。其实早在2015年就是冰粉了。16、17年因为重心在创业上,没有关注暗夜米课。先讲成为暗米学员前的两套房子。第一套房是老公婚前家人资助下买的(那时候还不认识他),位于龙岗。三室两厅一卫,带9年制公立学位,小区有幼儿园,社区挺大,绿化跟容积率都不错,缺点离地铁比较远(1km外),另外周边环境杂乱,有工业区,物流园等。这套房子主要是卖的过程,也是买家庭第三套房子的底仓,后面会讲到。

接下来说说我家庭的第二套房子,也是我买的第一套房(处女作)。2014年底带着老大开车回婆家过春节的路上,同在深圳的大学好友打电话跟我说:她爸妈看中了我们小区不远的一处新盘,单价23000,问我可不可以。当时的我是房市小白,给不到她任何建设性的意见,电话里只简单跟她聊了下小区环境,然后对比我所住的小区房价,性价比还算不错,但因为认知局限,只是关注房子本身,而没有注重房子所占有的各种资源(没有好的学校配套,离地铁口远,周边农民房多),更没有了解到这个房子的硬伤(公寓)。导致我同学浪费了一个很好的处女贷资格,也错失机会成本。如果当时她买的是住宅,资产至少是现在的2倍。所以,提升自身的认知能力真的特别特别重要。

当时正值创业的第二年,手里有100W左右的积蓄,在同学买房行为的影响下,我当时就跟开车的老公商量,要不要春节后回深也去看看房子。当时老公是典型的看空派,觉得已经有一套住房了,而且住的也不错,没有必要再买。他提议换辆好一点的车。当时的车买了才2年多,我不想换,而且作为女性,对好车无感。因为俩人意见分歧,萌生的买房念头被扼杀在摇篮里。春节后返深不久,又跟老公提了下买房。老公还是拒绝,还是提议买车。买车我是断然不接受的,车子对于当时的我们来说只是消耗品,平时也比较少用到车子。房子大小是资产,这一基本的理念让我一直没有偏离买房的轨道。接着的330年政策,导致房价开始上行,4月份觉得必须把买房子的议程提上来。之前的那个大学同学建议我们去看他们买的那个小区,那时候买房远远没有现在火爆。拉着老公去看了,他居然看中了其中的106平的三房两卫户型,总价280W。但是要5成首付。超过预算,也幸亏预算不够,阴差阳错绕过了一个大坑。后面陆续看了附近的其他新盘,也是因为超出预算只能作罢。因为自身认知局限,对投资房产没有引起足够的重视,加上工作也有点忙,一下拖到了5月。15年上半年股市很红火,房子也是涨声一片。这时候自己才有了紧迫感,想着新房买不起(也不是买不起,是因为没有好好到处踩盘看房),就转向了买二手房。当时老大4岁,上中班,班上同学妈妈们讨论最多的就是小学择校的问题。想着不如给她买个学区房。当时在福田办公,于是锁定了福田的学区房。想到就做,网上联系中介,约了看房。那时候房子基本靠抢,房源一出来,一波一波的人看。稍微犹豫一下,房子就被签了。我们看中的那个小区,小学是福田第一梯队的,中学第二梯队。小面积的学位房一天内涨了10W。当时很多人,房子看都没看就签约,我们也是其中一个。就看了三套房,没有任何经验的情况下就稀里糊涂地就签了200W的房子。后来还被返价了7W。因为没有做足功课,也没有识别优劣房子的能力,导致这房子在我后面置换的时候出不了手。

 

接下来说说我家的第三套房,我买的第二套。17年初怀了老二,17年8月底,老二早产。17年9月,老大顺利入读福田的小学,然而家在龙岗,老公每天大部分时间都浪费在接送娃上下学。这样继续下去,时间成本太大了。忍受了两个月,我有了强烈的换房意愿。加上16、17年业绩比较好,手头又有了点积蓄,期间提前还了15年入手的那套房子的大部分贷款,手里还结余100W+。当年11月开始我就时不时给老公吹风,换到福田去的种种便利。老公一直不为所动。11月,老公在我的怂恿下,陪我去看了娃学校附近的一套两居室,620W。发现房价真的好贵,手里的积蓄根本不够,得卖掉一套房子才能置换。当时老公是极其反对卖掉手里房子的。加上中介看我们好像预算不够,也没有及时跟进。这次看房后就没有了下文。一直拖到12月下旬,那段时间所住小区旁边工业区经常凌晨2-3点排放工业废气,导致半夜被毒气呛醒,根本不敢开门窗,看着襁褓中的老二,跟睡眼惺忪的老大,更加坚定了我要置换的念头。刚好圣诞节,米课推出“囤课”活动,想着前一套房子因为认知问题,没有提前了解房产知识而栽了跟头,这次一定要先系统学习房产理论,于是毫不犹豫地买了暗夜米课+料神米课(因为当时报两门课有优惠)。料神米课当时囤着,后面才开通。暗夜米课是当即就开通的,因为我觉得置换迫在眉睫。开通后每天就跟打鸡血一样的,早上6点给老大弄好早餐,趁老二还在睡觉,旧马不停蹄地打开电脑听课,做笔记。因为没有老人帮忙,我跟老公要照顾两个孩子,还要兼顾外贸业务上的事情,时间确实挺有限。看了20多天的课,当时盛传三价合一政策马上要实行,没有耐心等到系统学习完课程。18年1月下旬又开始继续看房子,那时候老二才4个多月,背着奶瓶跟奶粉看了几套步梯房跟电梯房。当时我比较对11月看的那套两居室感兴趣,而老公看中了这次看的一套房龄很老的步梯房,说很像他小时候的那种机关大院(童年情结)。然后因为有上次看房的经历做铺垫,对当时的房价行情有了预期(第一次完全懵的,不知道房价已经这么高了),我跟老公心理上也接受了必须要卖掉手套的一套房产的现实。加上这次的中介MM比较主动,积极约我们跟卖家见面。各种机缘巧合,于是在1月21号,敲定了第二套房。出门之前还没有做好能买成的准备,带着两个娃从晚上8点多谈到凌晨1点,最终签了合同,当时回到家感觉做梦一般。顺便说下卖家的情况,卖家是退休老人,60多岁,唯一住房,红本在手。因为女婿欠债被追债公司追到家里不安宁,才迫不得已卖掉手里唯一房产。这是后面住进去后才了解的情况。如果当时做足功课,兴许价格上面还能再砍一砍。当时他们报价630W,我们只砍了10W,620W成交。目前同户型的房子已成交到1050W。虽然买的是传说中的老婆小,但是小孩上学近了,老公跟我都有了更多属于自己的时间,附近有图书馆,公园,书城,离各种培训中心也很近,出门就是地铁口。我想居住体验不仅仅只房子本身的体验,也体现在交通便利,跟附近的资源配套吧。至少比之前的房子要好很多,也是我们目前能力范围内的向上置换,争取日后有机会再置换到南山吧。

 

签了合同后,才清醒地意识到首付还是个问题。还好当时是横盘期,跟卖家谈到了2个月的资金监管时间。暗夜老师说的横盘期是置换的好时机,这个我get到了。之后就是筹首付,处理手中两套房子中的一套。我名下的那套,因为学位占用掉,低价都出不掉。无奈之下,老公最终同意将他名下的小三居卖掉。那时候快到春节了,很多人都准备回家过年。小三居挂盘后比较少人来看。中介也表示估计在春节前很难成交。因为急着出手,我们挂的价格比较实在, 325W。2-3天没人来看房,我急得像热锅上的蚂蚁,老公倒是很淡定,说实在不行就把房子抵押(当时红本在手)。有了底牌后,我也心安了些。后面运气还算不错,有一对双胞胎父母看中了房子,当时跟我们砍价,我当时一点也没有让。也跟我有了第二方案有一定关系,心中不慌,表现出不急卖。当时中介也比较给力,一直说我家风水很好,后来签合同的时候,在中介的暗示下,我同意让利1W作为佣金,最终324W成交。同期有一户9楼同面积的也在卖,我们家在4楼,就楼层来说,9楼更有优势。我估计因为对方的房子一直是出租,看上去没有我家布置的那么温馨,所以买家才最终下定了我家的房子。接着就是过户,腾名额,一路都是抱着襁褓中的老二,每次出门都是大包小包。现在回想起来,真的要感谢当时坚持的自己,还有一直被动配合的老公。如果错过当时的那个时间点,就近两年深圳出台的一系列调控措施,我们可能短期内与换房无缘了,说不定现在还在无穷尽的接娃上下学的煎熬中。

最后来个经验总结:

1)提升认知,武装大脑是第一要事。如果买第一套房之前学了暗夜米课(当然那时候还没有上线),或者有基本的判断房子优劣的能力,我不会选有这个带硬伤的房子(50年产权),也会帮朋友绕过她那个公寓的坑,那么这个回报至少是数百万。

2)买房尽量综合考虑家庭的现金流,往自己能力基础上往上够一够,不能太保守。买第一套房的时候,自己手上实际是有近100W的积蓄,因为考虑到生意可能需要周转,还有自己偏保守,没有找家人或者朋友借。预算的局限也间接导致选中了不好的标的。本来可以一步到位的,一手好牌打的稀烂,浪费了首贷首套房的好资格。

4)买的两套房子都没有好好做足功课,多踩盘,有点赶鸭子上架的感觉。但是对于我这种选择困难的人来说,没有太多选择反而让我没有太多顾虑跟犹豫,及时上车跟置换了。

5)性格决定命运。我跟老公都是保守型的人,买第二套的时候,如果把小面积的学区房抵押增加首付,应该是可以直接置换到南山的。可惜自己胆量不够。

6)人生就是不断折腾。买第一套房子的时候,因为卖家返价,跟他谈判,从7点多谈到晚上12点多,期间只能把娃托给隔壁邻居照看。第二套也是谈到凌晨1点才签约,期间给二宝换尿布,喂牛奶,各种折腾。回头来看,各种辛苦都值得。

最后放一张在交易中心中介提议拍的留作纪念的照片。

20210306225355.jpg

文笔不够,字数来凑,这是我最近15年内写的最长的一篇文章,也是我在米课圈的首秀。写的过程中,因为二宝身体不适,一天内呕吐数次,无数次被打断,好几次因为中断想放弃。希望看过文章的你不管有没有收获,都能给个鼓励的赞。谢谢!谢谢老华@mrhua ,带来了暗夜米课,谢谢集颜值才华于一身的暗夜老师@暗夜金融@阿拉蕾小编 @小树妖 希望加精。


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Grace821 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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