第一次投资的房子终于租出去了

暗夜的线上房产课花了2周时间，看完了90% 。边看边觉着在沈阳买的房子是个错误，越看越坐不住，决定最起码先租出去。

这是我第一次投资房产，你没有看错，竟然是沈阳。我居住在北京，买房子投资，竟然买到了沈阳，现在想想错误犯的不可思议，但是在18年，竟然就买了。过户时间是18年9月，那时候北京的环京飞涨，我手里有点闲钱，单纯的想着用起来，因为之前没有过投资，自己也是没谱的，想着资金小的风险能低一点，跟着大v的鼓吹，大概去了两三次就把房子定了，过程大概一两个月。

总结下买这个房子犯的错误：

1.房产投资需要往上买。

自己在北京，本身北京的房价是在政策的打压下最有效的，也就是对比其他一线城市，更加的没有水分，如果有子弹，应该在北京多看多调研。当然这也是我当时没有足够资金量，又想试投资是怎么回事，还想控制风险的情况下的一次试水。但是不管资金大与小，都要对标的有充分的了解，标的应该带来合理的价值。

2.异地买房，不了解该城市的基本情况。跟风追高。

那时候环京已经涨的挺疯的了，不留神听了某个大神的分享，一看价格合适稀里糊涂就去了沈阳，其实那时候的沈阳也已经涨了半年，相当于一线城市价格上涨往其他城市的外溢过程中已经涨过一轮了。当然我没有买他们推荐的新房，误打误撞买了二手。都说投资不过山海关，当时自己也有顾虑，但是想着东北人口外流严重，但是沈阳还是东北的top城市，也会承接一部分的省内人口。其实还是整体房子的价格我觉着便宜，再次上便宜的当，便宜不意味着有性价比或者有价值。要看跟谁比，和北上广深和其他二线城市比，沈阳的房价当然便宜，便宜不一定是好货。要看他本身值多少钱，是否有空间涨，什么支撑它涨。

3.对房产对应的社会资源不清晰。

对教育资源、生活服务设施、文化娱乐设施、医疗、交通、居住舒适度都了解的不够。

关于教育资源，这套房子附近有个普通的小学，以及重点初中的分校，但是刚刚建的，本地的居民对这个分校也没什么热情，已经在其他地区买了学区房，同时部分人也在等分校的考试结果再看，也就是教育资源其实一般。

交通有两条地铁线路，这个倒是个好资源，相当于从没有地铁到开地铁，不过，是在我买后的半年内开通了，也就是其实我买的价格已经涵盖了这个交通带来的涨幅，因为地铁已经在建很久了。当时之时看到觉着地铁非常重要，不知道已经房价涵盖了涨幅。也就是预期已经落地了，房价是已经涨过了的了。也就是我买了短期内的顶。

附近有个刚建立的商场，并不是大的，目前看也是不温不火。商场的资源并没有仔细考察，倒是很近，感觉比较一般。

附近有两所大学。附近离河边不远，算是宜居的吧。

离新建的市政府还有8公里，对于这个城市来讲已经很远了。

4.对小区了解不够，可以说是一无所知。

小区是2000年到2012年陆续建立的，我买的是一期，也就是早起的那一批，距离现在也有快20年了，是个老小区，我竟然以为是在2011年建成的。不知道是被中介上的信息误导了还是在哪里听了一句。

而且买了之后一年才发现楼上漏水，以为不是顶楼就不会漏，原来顶楼有个大平台，而且楼上清水没有装修，房主也只是盖一下，今年来了新房住，装修时候没注意，漏的地方更多了，虽然同楼上沟通过，说不会再出现，心里还是有些不舒服。另外因为年头久了，外墙缺乏维护，也有一点裂痕，之前的房东都知道这些，只是没有提出，因为今年让中介再去看，外墙发现是用水泥修补了一层。当时中介也没有说起。

因为过了保修期，如果修的话需要启动维修基金，而物业也业委会也是推三阻四，执行力差。

5.冲动。

当时看上的是一个三室一厅，三楼，不到100平，家电家具一应俱全，和房东谈价格没谈拢，房主一分不降，所以没买成，如果买这个稍微贵一点的，最起码流动性会高，出租也非常容易，后面都是二胎，应该三居会更实用、容易流通。当时是当天要回北京，在中介的休息室坐了一会，不知道为什么，不想空手而归，所以又聊了这家两室一厅，100多平，六楼，步梯，屋里没有任何家电、家具。这个也实地看过，当时觉着楼层太高了，虽然屋里阳光很好，也很敞亮，没想着买。但是不知道是不想空手而归的心理作祟，还是中了中介的圈套，竟然买了这个，当然便宜了一点点。说起来，还是贪便宜。

总体来看，我相当于不了解房地产的购买周期，对当时的市场没有任何感觉，一味的冲动追高；加上异地购房，对地区、小区、房源都不够了解，没有仔细的考察；还有是不知道各种资源，比如学区、交通等哪些更加重要；不知道当时的房价已经是该小区交通资源落地涨价过后的了。这些都是边看暗夜边有的感触，所以想最起码先租出去，让钱自己滚起来。

房子是怎么租出去的：

在看课程之前，觉着租金一年没多少钱，我在异地，如果租出去还不够费事的，前两年也确实是比较忙，竟然忽视了这件事，觉着这都是小钱，如果遇到不爱惜房子的租客可能还要重新修整房屋。这也是异地购房麻烦的地方，有点鞭长莫及的意思。

暗夜虽然没有仔细讲如何出租，但是提到了最起码出租可以抵消一部分的还款，也提到他出租确实是装修了的，或者为了卖出好价钱也装修了的。因为距离和房子本身的状态，我没有重新装修，而且楼上漏水的部分也没有重新粉刷，想看看到底楼上是否做好了防水。但是要配置一些家具、家电，才会好出租一些，当时也是做了这个心理准备，还是有些钱要再投入。

出租前我做了什么？

1.主动联系优秀经纪人：

当时想是否挂到贝壳以外的中介，想想还是算了，还是因为距离，最起码贝壳会合规一些，省去不必要的麻烦。同时主动联系多个经纪人，在贝壳经纪人list中找评分排名高的沟通，因为他们会分片区，所以不能跨区做我房子的维护人，不过可以帮忙推广，比如自己的经纪人帮忙点赞，并且告诉我可以在平台上做推广。

2.我没有花推广的费用，只是丰富了房源的信息，比如证件、房主评价等，还可以给相关经纪人统一发平台信息，让他们关注到这个房子正在出租以及我可以给到什么帮助。

3.还换了维护人，因为觉着以前的不是链家的，贝壳别的平台，也许不专业，但是发现链家并不是在所有城市都是老大，感觉服务上并没有起来，也许是这个小同学不太想接这个单子吧，总之换的维护人并不成功，工作接的并不细致，比如视频只是糊弄着拍拍，显得非常潦草，不全面，不能看出房子的全貌，服务态度也是爱谁谁，也许是太年轻。

这些工作做完了发现房子上了必看房源，所以这些沟通都不白费，浏览和带看明显上来了。

中途只要是沈阳的漏接电话，我都会回过去，甚至看到有带看结束的记录，会给经纪人打电话问问意向。中间也有一周的沉寂，也在想着下面该怎么推广。

成交的过程：

有个漏接的沈阳电话，我回拨回去，竟然起了作用，贝壳的经纪人的电话。他的租客是想放十几只猫，当时我是没同意的，觉着住了猫的房子，再住人，下家会不会心理上不舒服，以及猫对房屋是否会破坏等。后来中介多次给我打电话，说他的租客特别靠谱，也是刚从他手上买了一套房子自己住，但是因为猫猫事业越做越大，家里已经放不下，想再租个房子。另外租客非常非常的干净，还说要邀请我去他家看看他们是怎么如此干净的养猫的，最后帮录了视频，真的是干净。还讲了两个90后年轻人创业故事，我也是加了他们的微信，视频号已经做的非常好了，并且还在快手做直播。感觉还是非常靠谱的年轻人，最起码是做事的人，重要的是爱惜房子也，猫猫是养在笼子里，真的是非常规整，在租的房子里一是放十只猫，二是为了做直播的工作室，因为房屋空间大光线足。就这样需求匹配上了，需要我做的只是添置热水器和空调，成本也降下来了，不过我还是买的海尔的，想着异地好的品牌长期还是值得的。营造一个什么样子的氛围环境，就会吸引什么样的人来。

最后这个房子从开始想出租到实际租出去签合同花了不到30天。无论租房还是卖房，都有碰的成分，但是上不上心还是非常重要的，真要想做，就会有方法，也会得到帮助。

最后的最后感谢下暗夜，课程真的很值得，一个月左右，课程花的费用就回来了，而且远远不止这些。所以跟对的老师，学做对的事情非常重要，当然自己立刻去学习，去实践也更重要，也感谢下自己，终于行动起来了。下次再买房之前报个暗夜的线下课，投资还是需要靠谱领路人的。

@阿拉蕾小编 @暗夜金融 @荣姐姐艾特荣姐姐的原因是看了她的文章立刻买了暗夜的课！