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二次方
2021-04-01 01:59

养房比养儿子靠谱——购房者的三步走

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

@暗夜金融  ​@小树妖  @阿拉蕾小编  ​拖拉习惯,最后一天才加班加点写完,参加五周年暗夜米课周年活动。

下面是我的购房经历,
希望能给大家一些反面警醒,跟希望,哈

养房比养儿子靠谱——出自暗夜老师的话
大部分购房者的三步走
第一步:第一套,或者选择新城市的第一套——刚需人群
能力范围内,向上一层购买,这是底仓,买好以后不用折腾,买不好换房你要牺牲一轮行情,来填坑,填补自己购资产所犯的错。
 
1.第一套房:2016年暴涨前夕买入烂资产(傻人有傻福,有买总比没买好)
2.起因:房东年前告诉我们,年后房租要2000涨到2400元,觉得涨比较多了,不高兴。老婆就一直说要买房子,不租了。之前没想买,一方面是租的房子在海沧大桥附件,住得很舒服,交通方便,上班也方便。另一方面是总觉得厦门房子很贵,觉得买不起,也没去关注房子。
3. 选房过程:
暗夜老师线下课知识点来一个:
选时选物哪个重要。
选物肯定重要,但是,选时比选物更重要。你选对了吗?(大部分线下课学员也是做错了)
有经历过一波行情的购房者,肯定都知道,时机没选对,你就没有资格谈选物,就算有选到好物也是伴随着高溢价。
选择好的时机,才有好物给你慢慢挑,谈价的空间——所谓的买方市场。
小白进入市场看房。
2016年过完年回厦门,就开始去看房,也不知道买什么房,就到处看房,看到没在自己首付以内,就换一个地方继续看,没有板块概念,就像无头苍蝇似地,到处乱看。只选能买得起,能住舒服为主。当时思明区不敢去看,感觉价格高(后悔当时没多看看,其实有机会买的)
看了一两个星期也没看到合适的,要么房子小,要么价格高。当时市场上房子也少,年前已经消化掉了。暴涨即将到来,而我一点也不知道,继续慢悠悠地看房,当时只知道房源少,根本不知道价格还要暴涨。
中介继续带着我看湖里的房子,路过看到一家二楼房子挂着卖房信息。中介带着看了几套,要去看这套,我就没让中介带,说已经看过了,当时想着等下自己去看看,小心思觉得如果房子可以,自己买,不用付中介费。(在没有选物能力下,不要想省小钱,最后往往是省了小钱,亏了大钱,在这里给大家做个典型反例)
由于这个种子已经种在心里了,所以更多的是为了省中介费,也不管地段,当时也不知道地段好不好。当时走了一下,去市场要10分钟,也没觉得不方便,学校很远,感觉都能接受。
 房子是03年,在2楼,88平两房南北通透,居住是很好,就是属于孤盘一类。学校远,市场远,旁边有建发酒店:悦华酒店。还有飞机噪音,小白就是这样,看上就看上,不会轻易改,这么多不好因素,也没让我想放弃这套房。
还有一个方面是,市场行情真的很好,有出来卖的房子,很快就被买掉了,当时看房子格局很好,可以就买了,不然怕别人买掉。
最终还是买下来了。88平182万买了,60万左右的首付。
中介费是省了,但是也被同事介绍的中介A了一笔5000元,跟中介还是只能谈钱(事前把费用都说好,别等交易成了在谈价钱),别谈人情;特别小白,中介对你是往钱看而已。因为在他眼里,你就是一次性,买了一套房,可能就没有以后了。
总结:能改变自己命运的只有学习,不然就只能随大流自己给自己挖坑,后半生来填,多可悲!
要改命,买暗夜课程就对了,把房产知识系统学起来,好运也就伴随而来了。
 
4.卖房——调控是爱,也是恨。
16年5月左右,房子买完后,行情开始大涨,一天一个价,抢房… 每天都是房子的新闻。
幸好当时是买了,不然就真的更不好买了,更加觉得买不起。
 
后面学习了暗夜课程,想着要把房子卖了。
知道这套是房子不好,要卖掉。
可惜自己学业不精,不知道趋势即将反转,外力要来了,调控即将到来。调控来了,2017年3月25日购买的房子要两年后才能交易(限售),市场一下子迅速冷却,几天都没一组来看房。之前看房的人很多,一天五六组客户看房,周末就更多了。
 
只知道卖,不知道坚持卖。
大卡车高速前进,惯性还是要前冲的
课程听了很有感觉,但没经历过,你感触不到其中的奥秘。
后面半年,地王频出,房价继续刷新高度,惯性前冲了大半年。而我也没在去卖房(没关注市场,没坚持卖房),自己把房子捂在手上3年。
一停,就停到2019年3月才再继续卖房,房产从2017年沉寂两年,终于2019年有了春节行情。
一波小的学区房行情,我的烂资产也才有人接手。
最终在4月把这套房子以283万卖掉,虽然是烂资产,但架不住16、17大行情的普涨,烂资产也跟着大涨(持有3年,这套房涨了100万)
福兮祸所依,现在回想起来还得感谢原房东。哈~。

首套房要慎重。
我觉得有几个因素要重点考虑;1.自住考虑 2.学校考虑 3.向上购买,能借钱买更好,也是可行的 4.尽量看远点,考虑持有时间5年以上,因为限购限贷,试错机会几乎为零
 
 
第二步:刚改 或 一分为二  ——置换人群
第一步没走好(第一套房没买好)
在好的时间节点没买到好房子,导致后面的操作都受限。
因为是烂资产,卖是比较困难的,也不能支持先买后卖的操作。
 
等我房子卖掉,19年的学区房行情,金三银四也快要结束了。
两个思路:1. 置换一套学区房,满足一家居住以及小孩学习,但这轮行情已经走完,相当于买在短期的高位。但是,厦门思明区的好学校,基本房龄都是比较老的。居住舒适度一般,也看不到一直上涨的逻辑。
重点讲下厦门思明区的小升初:多所小学对多所初中(摇号派位)
厦门的学区是很潮的,不知不觉已经走在全国最前沿。

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刺不刺激,公不公平;而且已经实行了N多年。
最好的中学,都是靠摇号的,没有直升,没有直升,没有直升。
最好的初中:厦门一中、厦门双十中学、厦门外国语中学
如图片区1,一中,双十,大同中学——普通中学
如图片区2,一中,双十,华侨中学——普通中学
最好的小学:厦门实验小学,可能摇到大同中学(普通)。
 
看完就知道,上海的小升初政策,对我们厦门来讲,不值一提。
我们实施绝对一视同仁,已经全区实行了N年。以后你们城市有要多校划片,可以来厦门实地考察下,哈哈
 
2.第二个思路:裂变(一分为二,购入两套)。
一套小孩读书用的单身公寓。一套投资,先牺牲暂时的居住舒适度,去争取增值最大化,为以后的最终置换大平层储备弹药。

读书用单身公寓,我们选了上班附近的房子。
考虑到居住环境,兼顾接送小孩方便,以及上下班方便。
这套主要是使用为主,增值方面不是最重要的
选思北的单身公寓,读大同小学
6.2万买的一套单身公寓,现在价格7.6左右
这个片区,读这个小学的房子,都是大套的,小套单身公寓几乎没有,这个以后出手应该会是优势。
 
投资房子:选择集美新城,软件园三期,购入99平复式4房。
这个房子,也有点自住属性,如果几年后外国语分校成绩好,我们是可以搬到这里住,小孩去读外国语学校。这边就不像岛内思明区多校划片,大概率是直升外国语中学。
由于5月份,行情已经接近尾声,二手房已经都涨上去了。
这个盘19年年前最低跌到2.9万左右,后面外国语学校落地,加上建发开盘,房价迅速修复到3.4左右。
而新盘要开3.6左右,考虑到新开盘的地块,离学校近,有优势。房龄也新几年,综合考虑入手新房。也把想法跟暗大咨询了下。感谢老师的回复与建议。

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这个区域属于集美新城领涨板块,现在小区这个户型房价已经突破5万了。
而且选它还有一个原因,持有周期可以很长,板块刚在大力发展,又有软件园产业在,以后流入人口会很好,等到成熟还有很长的时间,属于长持物业。
  
第三步:永恒资产,及时更新迭代(大平层)——享受人群
 
走完两步的人,大概率是要走这步的。
因为房子本身是有衰老折旧的,城市板块也一样是不断在变化的。三十年河东,三十年河西。来定义城市发展感觉挺恰当。
 
但是这类房子最大的问题——吨位大
豪宅盘,面积大,单价还高,至少千万起步。
接下去,最大程度的加大一元的收入,才购得着这类房产。
 
多学习,多看盘,在下一次出手,能把下半辈子的窝给拿下,成就美丽人生,哈
如果有幸进入学霸群,那就能更好的学习这类房产见闻。
这类房产,才是真正的有“优质稀缺物业”光环。好东西还是少的,厦门这两年还是没有这类优质稀缺新房,今年供的地块可能才会有真正值得去摇号的优质稀缺新盘。
 
最后,祝米课越办越好,越来越红火。
今天日子不错,写完签到给6积分,很6哦!
预示能溜进学霸群吗@小树妖  @暗夜金融  

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二次方 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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