二次方

2021-04-01 01:59

养房比养儿子靠谱——购房者的三步走

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课，我是这么买房的”专题

@暗夜金融 @小树妖 @阿拉蕾小编拖拉习惯，最后一天才加班加点写完，参加五周年暗夜米课周年活动。

下面是我的购房经历，

希望能给大家一些反面警醒，跟希望，哈

养房比养儿子靠谱——出自暗夜老师的话

大部分购房者的三步走

第一步：第一套，或者选择新城市的第一套——刚需人群

能力范围内，向上一层购买，这是底仓，买好以后不用折腾，买不好换房你要牺牲一轮行情，来填坑，填补自己购资产所犯的错。

1.第一套房：2016年暴涨前夕买入烂资产（傻人有傻福，有买总比没买好）

2.起因：房东年前告诉我们，年后房租要2000涨到2400元，觉得涨比较多了，不高兴。老婆就一直说要买房子，不租了。之前没想买，一方面是租的房子在海沧大桥附件，住得很舒服，交通方便，上班也方便。另一方面是总觉得厦门房子很贵，觉得买不起，也没去关注房子。

3. 选房过程：

暗夜老师线下课知识点来一个：

选时选物哪个重要。

选物肯定重要，但是，选时比选物更重要。你选对了吗？（大部分线下课学员也是做错了）

有经历过一波行情的购房者，肯定都知道，时机没选对，你就没有资格谈选物，就算有选到好物也是伴随着高溢价。

选择好的时机，才有好物给你慢慢挑，谈价的空间——所谓的买方市场。

小白进入市场看房。

2016年过完年回厦门，就开始去看房，也不知道买什么房，就到处看房，看到没在自己首付以内，就换一个地方继续看，没有板块概念，就像无头苍蝇似地，到处乱看。只选能买得起，能住舒服为主。当时思明区不敢去看，感觉价格高(后悔当时没多看看，其实有机会买的)

看了一两个星期也没看到合适的，要么房子小，要么价格高。当时市场上房子也少，年前已经消化掉了。暴涨即将到来，而我一点也不知道，继续慢悠悠地看房，当时只知道房源少，根本不知道价格还要暴涨。

中介继续带着我看湖里的房子，路过看到一家二楼房子挂着卖房信息。中介带着看了几套，要去看这套，我就没让中介带，说已经看过了，当时想着等下自己去看看，小心思觉得如果房子可以，自己买，不用付中介费。（在没有选物能力下，不要想省小钱，最后往往是省了小钱，亏了大钱，在这里给大家做个典型反例）

由于这个种子已经种在心里了，所以更多的是为了省中介费，也不管地段，当时也不知道地段好不好。当时走了一下，去市场要10分钟，也没觉得不方便，学校很远，感觉都能接受。

房子是03年，在2楼，88平两房南北通透，居住是很好，就是属于孤盘一类。学校远，市场远，旁边有建发酒店：悦华酒店。还有飞机噪音，小白就是这样，看上就看上，不会轻易改，这么多不好因素，也没让我想放弃这套房。

还有一个方面是，市场行情真的很好，有出来卖的房子，很快就被买掉了，当时看房子格局很好，可以就买了，不然怕别人买掉。

最终还是买下来了。88平182万买了，60万左右的首付。

中介费是省了，但是也被同事介绍的中介A了一笔5000元，跟中介还是只能谈钱（事前把费用都说好，别等交易成了在谈价钱），别谈人情；特别小白，中介对你是往钱看而已。因为在他眼里，你就是一次性，买了一套房，可能就没有以后了。

总结：能改变自己命运的只有学习，不然就只能随大流自己给自己挖坑，后半生来填，多可悲！

要改命，买暗夜课程就对了，把房产知识系统学起来，好运也就伴随而来了。

4.卖房——调控是爱，也是恨。

16年5月左右，房子买完后，行情开始大涨，一天一个价，抢房… 每天都是房子的新闻。

幸好当时是买了，不然就真的更不好买了，更加觉得买不起。

后面学习了暗夜课程，想着要把房子卖了。

知道这套是房子不好，要卖掉。

可惜自己学业不精，不知道趋势即将反转，外力要来了，调控即将到来。调控来了，2017年3月25日购买的房子要两年后才能交易（限售），市场一下子迅速冷却，几天都没一组来看房。之前看房的人很多，一天五六组客户看房，周末就更多了。

只知道卖，不知道坚持卖。

大卡车高速前进，惯性还是要前冲的。

课程听了很有感觉，但没经历过，你感触不到其中的奥秘。

后面半年，地王频出，房价继续刷新高度，惯性前冲了大半年。而我也没在去卖房（没关注市场，没坚持卖房），自己把房子捂在手上3年。

一停，就停到2019年3月才再继续卖房，房产从2017年沉寂两年，终于2019年有了春节行情。

一波小的学区房行情，我的烂资产也才有人接手。

最终在4月把这套房子以283万卖掉，虽然是烂资产，但架不住16、17大行情的普涨，烂资产也跟着大涨（持有3年，这套房涨了100万）

福兮祸所依，现在回想起来还得感谢原房东。哈~。

首套房要慎重。

我觉得有几个因素要重点考虑；1.自住考虑 2.学校考虑 3.向上购买，能借钱买更好，也是可行的 4.尽量看远点，考虑持有时间5年以上，因为限购限贷，试错机会几乎为零

第二步：刚改或一分为二 ——置换人群

第一步没走好（第一套房没买好）

在好的时间节点没买到好房子，导致后面的操作都受限。

因为是烂资产，卖是比较困难的，也不能支持先买后卖的操作。

等我房子卖掉，19年的学区房行情，金三银四也快要结束了。

两个思路：1. 置换一套学区房，满足一家居住以及小孩学习，但这轮行情已经走完，相当于买在短期的高位。但是，厦门思明区的好学校，基本房龄都是比较老的。居住舒适度一般，也看不到一直上涨的逻辑。

重点讲下厦门思明区的小升初：多所小学对多所初中（摇号派位）

厦门的学区是很潮的，不知不觉已经走在全国最前沿。

刺不刺激，公不公平；而且已经实行了N多年。

最好的中学，都是靠摇号的，没有直升，没有直升，没有直升。

最好的初中：厦门一中、厦门双十中学、厦门外国语中学

如图片区1，一中，双十，大同中学——普通中学

如图片区2，一中，双十，华侨中学——普通中学

最好的小学：厦门实验小学，可能摇到大同中学（普通）。

看完就知道，上海的小升初政策，对我们厦门来讲，不值一提。

我们实施绝对一视同仁，已经全区实行了N年。以后你们城市有要多校划片，可以来厦门实地考察下，哈哈

2.第二个思路：裂变（一分为二，购入两套）。

一套小孩读书用的单身公寓。一套投资，先牺牲暂时的居住舒适度，去争取增值最大化，为以后的最终置换大平层储备弹药。

读书用单身公寓，我们选了上班附近的房子。

考虑到居住环境，兼顾接送小孩方便，以及上下班方便。

这套主要是使用为主，增值方面不是最重要的

选思北的单身公寓，读大同小学

6.2万买的一套单身公寓，现在价格7.6左右

这个片区，读这个小学的房子，都是大套的，小套单身公寓几乎没有，这个以后出手应该会是优势。

投资房子：选择集美新城，软件园三期，购入99平复式4房。

这个房子，也有点自住属性，如果几年后外国语分校成绩好，我们是可以搬到这里住，小孩去读外国语学校。这边就不像岛内思明区多校划片，大概率是直升外国语中学。

由于5月份，行情已经接近尾声，二手房已经都涨上去了。

这个盘19年年前最低跌到2.9万左右，后面外国语学校落地，加上建发开盘，房价迅速修复到3.4左右。

而新盘要开3.6左右，考虑到新开盘的地块，离学校近，有优势。房龄也新几年，综合考虑入手新房。也把想法跟暗大咨询了下。感谢老师的回复与建议。

这个区域属于集美新城领涨板块，现在小区这个户型房价已经突破5万了。

而且选它还有一个原因，持有周期可以很长，板块刚在大力发展，又有软件园产业在，以后流入人口会很好，等到成熟还有很长的时间，属于长持物业。

第三步：永恒资产，及时更新迭代（大平层）——享受人群

走完两步的人，大概率是要走这步的。

因为房子本身是有衰老折旧的，城市板块也一样是不断在变化的。三十年河东，三十年河西。来定义城市发展感觉挺恰当。

但是这类房子最大的问题——吨位大

豪宅盘，面积大，单价还高，至少千万起步。

接下去，最大程度的加大一元的收入，才购得着这类房产。

多学习，多看盘，在下一次出手，能把下半辈子的窝给拿下，成就美丽人生，哈

如果有幸进入学霸群，那就能更好的学习这类房产见闻。

这类房产，才是真正的有“优质稀缺物业”光环。好东西还是少的，厦门这两年还是没有这类优质稀缺新房，今年供的地块可能才会有真正值得去摇号的优质稀缺新盘。

最后，祝米课越办越好，越来越红火。

今天日子不错，写完签到给6积分，很6哦！

预示能溜进学霸群吗 @小树妖 @暗夜金融

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二次方谁在评论里提醒下这位作者，懒得连名片都没填写。

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