我不是一个外贸人，连“询盘”这个词，也是在年会发放的手环上才第一次看到。这次狠心扔下3个多月的小奶娃去广州参加米课年会，纯粹！完全！就是为了见心中的男神——暗夜老师一面啊😍😍😍！虽然我们只有15’22’’的谈话（我掐着秒表算的啊😝），但是对我来说，收获完全超出预期，我要为心中的男神打10086+个电话📞📞📞！！！。
今天把和暗夜老师的谈话记录如下，一是对老师关于自己问题的答复做一个梳理，另外也想和其他或许有同样困惑的小伙伴做一个分享。
一、老师对于我问题的回复：
⭐1、关于商铺和住宅
在课程里，老师不厌其烦、苦口婆心地一直在强调一个观念“只买70年产权的住宅，一概回避其他类型的物业。”对于家有商铺的我来说，这句被强调无数次的理论就像魔咒一样亘在心里，总寻思着是不是应该把家里的商铺出掉。
老师建议我继续持有商铺。因为这是一头“老”现金奶牛（买入成本低，租金回报好）。老师强调的“不买商铺”其实是指避免“现在”高位介入（买入、持有成本双高。对于商业能产生的价值而言今天的购入价格是贵的，即需长期负现金流投入却又很难养熟）。
🎈商铺和住宅的投资逻辑是相反的。商业本身的价值增长很慢，更多的价值是创造现金流。而住宅更多是为了追求高额的资产升值（其产生的租金很低，很难形成丰沛的现金流回报）。
🎈至于商铺应该什么时候出手，即一个项目要不要卖取决于两个因素：1、已熟透了没有潜力；2、未来可能会出现不好的因素而被取代。
🎈最好的资产配置就是用成熟的现金奶牛做支撑，对冲其他住宅物业资产的负现金流。
⭐2、关于泰康养老保险的问题。
这也是困扰我很久的一个问题。泰康保险主打的一款“幸福世嘉”产品，保费200万，购买该保险产品后才可以入驻泰康旗下的高端养老社区。
鉴于日益严峻的养老需求，这个产品的各种宣传和推介会很让人心动。为此我和父母还专门跑去北京考察了该项目，老妈已经很中意该产品了。但我根据自己有限的金融知识，隐隐觉得这是一个回报率很低甚至为负的产品，一直拦着我妈妈没让她下手。
暗夜老师的回复如下：
🎉1、买保险就买保险，不要因为任何“油头”（暗大的原话哦）购买保险。一旦有一个人用一个“油头”吸引你去买一个东西，那个东西就势必不是好东西。因为你要为这个油头付出代价。泰康养老就是一个坑。
🎉2、泰康这款产品并不是保证入住，比如说泰康用1w个床位卖掉100w份保险合同，等到若干年后入住的时候，并不能保证入住。在法律意义上，泰康签订的是两个分开的合同，不是确定性合同而是意向性合同。（泰康保险和泰康地产在法律意义上是严格分开的）。
🎉3、泰康主打的养老社区模式其实并不能完全参照国外的高端养老社区。因为养老最重要的考量是医疗配套。海外的养老地产能做好，是因为海外的医疗资源是私立的，所以才能够去整合。在我国现有体制下，好的医疗资源都是公家，泰康不可能整合这部分资源，只是一个噱头。
🎉4、等你真正需要的时候再去购买，比较之后再选择最合适自己的。钱是一切的选择权。在以后需要的时候选择最好的，而那个最好的东西跟今天你看到的以为是最好的东西不一定是一个东西。
这个资产未来并不会上涨，但交了保费不仅意味着失去了选择权，还承担了未来十多年后的风险。投资不能投时间周期过长的预期。
二、参加年会后的感悟：
➡1、学习真不是死记硬背，我自认为在学习课程时都有认认真真记笔记。可是我只是死记住了 “要买住宅不要碰商业”，却没有真正去思考背后的逻辑。“学而不思则罔”，到了这把年纪才明白。
➡2、刚刚为写这篇文章认真回忆老师回答的每一句话的时候，才发现老师讲的每一个点其实在课程里都讲过，我当时听课的时候还觉得好简单。可是具体到自己的问题时，竟然完全不懂得去运用。看来从学习——→学会——→到“手中无剑心中无剑”还有一个银河系的距离啊。
➡3、关于“卖房”的时机——会买的是高手，会卖的才是大神。年会那天我们几个小伙伴围着暗夜老师几乎都提到了同一个问题——“现在三四线的房子还能不能卖？”。在上一轮喷泉原理下大水漫灌到我们所在的三、四线城市的时候，看到跳涨的房价，我们都在等着它进一步上涨。结果，我们完美地错过了这轮的高点没有卖。这也恰好印证了老师的理论“三四线城市牛短熊长”，“双击点和双杀点”的窗口期都很短，稍纵即逝。
在老师的课堂和各种公开课里，这些都早已经讲过了。但也许真的要被市场教育过后，才能真正的“克服人性”。——这也许就是“听过很多道理，依然过不好这一生吧”。
➡4、越来越发现，老师的课绝不仅仅是房地产课，而是一门金融投资课程。购买暗夜老师的课程应该是性价比最高的投资。
➡5、一定要建立体系化思维，不能简单的套现象，每一个结论背后都至少要有三个完善的逻辑去支撑（敲黑板📍）。
对于一个以前只知道吃喝玩乐的投资小白，暗夜老师的课为我真正打开一扇看世界的门。学了课程，我以为我懂了，但是18号见到暗夜老师本尊后，我才明白，其实我的成长之路才刚刚开始呢。希望和米圈各位优秀小伙伴们一起“自我赋能、抱团前行”！
许一个心愿💓，明年还要见到暗夜老师@暗夜金融 ！给老师交上满意的答卷。
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