中介每天都会发各种喜报及汇总，汇总的数据直接反应了当天的房产市场销售情况，所以中介是第一个知道政策的影响力。
这是7月30号中介发的成交数据——贝系除链家外所有加盟店的签约量。这个数据并不能说明深圳的行情马上就要起来，它只是说明了：“政策出来后，会影响了一部分人。” 这句话很关键，请你一定要牢牢记住。政策出来后，有信心的人付诸行动，仍然没信心的不为所动。
既然它一定会影响一部分人，接下来我们就要重点思考，政策细则会是什么？影响有多大？以及整体政策趋势和持续性，这直接影响以后信心人群的多寡。有信心的人多了，价格就往上涨，这就是调控的意义。也是我们预判政策趋势的好处，提前低位进入。
按深圳现有的政策，大部分人不是不想改善，而是无力改善。既然是改善，肯定在地段、学位、配套或面积等有所要求的。在深圳，但凡有点要求的改善房，最低门槛都要800万。执行“认房不认贷”后，可以同时解决【买不起】和【换不起】两大难题：
解决想置入改善2套但钱不够的问题。深圳2套首付高达7-8成，能拿出来六七百万现金的家庭，目前还是少数的，不降低首付根本买不了。
解决置换没意义的问题。深圳换房有贷款记录首付要6成，以手持600万房产，欠款200万为例：房子卖掉后可得400万，如果置换的房产要800万，首付就要480万，钱不够。如果置换的房产是700万，首付是 350万，加上税费杂费等刚好够的上。但，600万房产置换成700万又有什么意义呢？
针对人-影响购买资格：【限购】、【增加落户难度】、【增加社保年限】
针对钱-影响购买能力：【限贷】、【降首付】、【降准】；影响购买意愿：【降息】
针对房-影响购买意愿 ：【限价】、【指导价】影响购买资格：【限售】
针对交易成本-影响购买意愿：【增值税5改2】、【豪宅税】、【带押过户】等等
媒体态度-官媒态度决定传播性和影响力
最能刺激房产交易活跃度的政策无疑是【限购】和【限贷】，这是最早出现的调控措施，也是最直接有效的，因为它们可以不限量增减需求。杀伤力⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️。但在一线，短期内是不可能放开，因为它们不符合【支持刚需和改善性住房】的大方针。
这次针对一线城市的“认房不认贷”——【降首付】。虽然没有新增购买资格，但给已有购房资格，但没购买能力的人直接注入子弹。Z F 的意愿是想激活但又不可太激进，符合了【支持刚需和改善性住房】的原则。杀伤力⭐️⭐️⭐️⭐️。
我知道，你信心还是不足，心里依然犯着嘀咕，经济太差，降了首付也不敢买。说不定政策无用，房价继续震荡下行。但真的是这样吗？
就调控力度和作用来看，房票第1，能力第2，意愿第3。这个排序可能不够严谨，关于政策调控意义和解读，需开单开一篇更有深度的。反正我的意思是：有了门票，有了钱，就差意愿。意愿这个东西，是可以控制的....
深圳上轮行情始于19年【818中特色示范区】，政策一出消灭所有笋盘，紧接着【11.11取消豪宅税】火上浇油，最后叠加【口罩】与【放水】，天量便宜资金产生避险需求，导致深圳有些地方房价直接翻番。
涨的太猛，20年出台【715吏上最严调控政策】，但“最严政策”并没有压制住这个旁然大物惯性向上冲，直到21年【202指导价】政策出台后，成交量才逐步冷却，成交价开始长达三年的震荡下行。
三年后，受口罩事件反复冲击、国际形势多变、经济下行压力等影响。于是乎，新一轮的正向调控来了。去年开始全面【降准】【降息】，23线城市甚至直接取消【限购】【限贷】和【降首付】，还有【金融16条】【三支箭】，到最近住建部喊话“认房不认贷”。
以上就深圳上轮周期时间节点，这里暂时不展开“周期”，我重点想表达的是调控趋势。正面的趋势已经形成了，趋势一但形成，政策是不会朝改夕令。
物理学告诉我们：“物质越大，惯性越大”
物质很好理解，惯性什么意思？“任何物体都要保持匀速直线运动或静止状态，直到外力迫使它改变运动状态为止。”简单的说就是物体要么运动，要么静止，只有在有外力的情况下，才会改变它本来的状态。
外力来了！外力来了！外力来了！哪怕这次外力作用力很小，甚至没有，因为趋势，它还有下一次外力！！！
我知道，你仍然担心，因为市场上充斥着各种“9市无用论”、“房产崩溃论”，甚至连我都不时重新思考，房产投资的本质是什么？但是越是处于极端负面情绪当中，越要理性思考当下什么决策才是最优选。
权衡利弊之后，虽然当下继续下探的概率很低，但我们依然要做好最坏的打算。以上你最不能接受的无非【上不起】和【接受回撒】。
而【上不起】和【接受回撒】，我宁愿选择【接受回撒】。因为在这种政策趋势之下，真的出现回撒，我也认了。而且投资本来就一定会经历回撤的，就像航海一定会经历风雨。如果你没有经历风浪的能力，你就不应该出海。房产投资也一样，出现再好的机会，都不应该强制上车。
PS：现在砍价还来的及，最近帮几个1对1陪跑的客户砍价都是几百万起步的。
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