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思之
2021-03-03 17:04

2000w+,我们的房产进阶之路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

2020, 这个魔幻的年份过去了,但我对这一年还来不及感慨和总结,就被各种事情推着继续往前走。

回看这一年:

1-3月份疫情严重,自用口罩都没买到几只,只能老老实实待在家里办公,处理工作(由于刚好所处的行业属于“居家经济”范畴,销量还大幅增长了,整天在工作带娃和做家务之间切换,筋疲力尽)。

4-10月份,疫情稍为缓解,可以出行了,物色房子从广州看到深圳,直到前海第二套房产在10月13号下放尾款为止,整整奔波了半年,期间还找设计和施工团队,装修了2019年在前海买的第一套房产,预计今年年中入住。

关于第一套房子,我在年中也写了一篇文章《从广州到深圳,我们的曲折买房路》。

《从广州到深圳,我们的曲折买房路》《从广州到深圳,我们的曲折买房路》https://ask.imiker.com/question/395390

11月份参加了暗夜老师的第四期线下课,错过了前三期并不是对课程有犹豫,而是怀了二胎宝宝,在家里整整躺了1个月安胎,然后在满3个月相对稳定后,坐了7个半小时高铁前往南京。

车_票.png

当时是跟一个朋友一起出行的,她报了颜sir的建站课,有三天课程,所以我也陪她提前一天过去,去程是两个人一起坐了高铁,只是相对又快又便宜的飞机,高铁实在耗时比较长,返程时朋友不到2小时飞回了白云机场,我由于孕早期不敢坐飞机,出发前打车,坐高铁,回到广州后转地铁,中途休息,路上整整花了11个小时到家,真可谓山长水远。

一起坐车途中朋友问我,一定要现在来吗?你刚搞定二套,还有很多时间休息和准备,完全可以以后再来啊!聊了半天,归结原因就是,前置学习实在太重要了,它能让我们避开很多坑,抓住属于自己的机会,尤其是时下深圳这个复杂的市场!房地产吨位大,容错率低,必须努力通过学习来实现一个最大的目标:不犯错!

线下课除了暗夜老师,还见到了香蕉哥@月亮香蕉哥 ,之前在微信上请教过他问题。由于没有参加过米友的聚会,他是我见过第一个米友(只是上前打了个招呼),还是大咖,当然,我认识他,他不认识我,哈哈23.png

米课.jpeg

虽然每天都有进米课圈打卡,看文章学习,看动态更新,但我很少发动态,跟性格有关吧,我在微信朋友圈也很少发,佩服那些高质量输出的学霸米友,向你们学习!我通常早上刷一次圈,然后开始做自己的事,可能也跟我的工作有关,并不是B2B,而是B2C行业,事情比较繁杂琐碎,每天都要按时处理。加上B2C一般按平台的规则走,变化比较大,作为不够聪明来发现平台漏洞或引流黑科技的普通人,只能老实选品,一点点优化,赚取合理的利润,所以,感觉至今还木有总结出非常靠谱的经验可供分享。。。。

尴尬.png

昨天看到暗夜老师的文章,也感觉没多少内容可写,一度想放弃。再打开看了几遍,把上面的提纲copy出来折磨了一下,嗯,这是一篇命题作文,可以尝试回答一下。(再度羡慕那些笔下生花,文思如泉涌的小伙伴!)

审题.png


1. 和暗夜米课共同成长的这些日子里,你都学到了什么?

2. 你买了或置换了什么样的房子,是如何操作的?

3. 这些操作为你和你的家庭,带来了什么样的变化?

4. 分享暗夜米课带给你的改变。

5. 希望写下这篇文章,也是对你过去买房卖房经历的总结和反思。

6. 希望看过其他小伙伴的操作,你也能从中找到自己的答案。

思索中。。。。

做题.png

既然是一篇阶段性的回顾文章,我先大概说一说自己的情况。

本人2010年毕业于广州一所一本大学,对,整整10年了!毕业的前五年在外贸公司上班,然后结婚,生小孩,2014年拿着父母资助的几十万(老家拆迁所得)加上自己的积蓄在广州买下第一套商品房给父母住 (我是家中独生子女),将父母安排在身边,俗称一碗汤的距离;在先生家中自有的宅基地合建了一栋9层的小产权房,外加他们家原有的一栋6层的楼,2栋自建房产均是先生与他哥哥各占一半产权,每人分了几层,目前自住一层加出租若干套。所有这些在广州的物业加起来,大概500万左右的市值吧。

如果没有在2016-2017年遇到暗夜米课,上述大约就是我们的全部家当了,外加一份养家糊口,相对自由的小小事业。

但生活没有如果,而且庆幸这个转折带来的是另一种全新的可能。

2015年年中,正式辞职创业,在遭遇了一次投资的失利后,事业和生活都要重新开始。在这期间通过朋友知道了米课,买了一些课程学习,一边充电一边自己摸索,半年的时间基本就找到了新的方向,不再感觉特别迷茫。

工作相对稳定下来后,我对之前的投资却仍心有余悸,知道自己缺乏这方面的知识,却又意识到不能靠任何人替自己决策!那段时间陆续读了一些相关的书,还付费加入了一个读书会,其中查理芒格的《查理芒格智慧箴言录》是那个读书会推荐的书中,非常有意义的一本,让我在后来碰到张曦老师的证券课和暗夜老师的房产课后,迅速判断出他们的价值,并入手开始学习。

从学习暗大的课程,到入手深圳第一套房的过程,己经在前面的文章中写过,不再赘述。

那套房产在2019年7月入手后,基本享受到了2019年下半年政策宽松和2020年上半年货币宽松的全部利好,即便在2020年年中715新政下,同户型的成交价还是不停向上刷新,一年多下来,涨幅达到了450万左右。虽然是打算自住的房子,但自住也是一笔投资,看着账面收益也让人激动不己,哈哈!

开篇提过,2020年没做口罩,没做防疫物资,不是不想做,而是能力有限,自用口罩都买不到几个的人,趁早断了那份念想,认认真真做着老本行。随着资金的积累,考虑再买一套房产用于投资。

只是这套房,也像之前操作的一样,经历了不少波折。

2020年4月份,考虑到深圳核心地段的房产己经涨了一波,我们想掉头在广州市区买一套(根据暗大的轮动外溢理论,觉得广州城区一定会跟涨),用先生的名额。于是那会我妈妈刚从老家出来,就带着她去办手续,把原来老公名下的商品房,转到了妈妈名下(这套房子也一直是她自住)。

据我们当时的了解,在广州无房,有过贷款记录的话,再买需要4成首付,于是,拿着四成的预算,我在4月底开始前往天河和黄埔区实地看房,关注的都是相对热门的小区,彼时广州的房价还没有起飞。

只是几番看下来,接触的中介都给我泼了一盆冷水。广州政策严格,先生独立出来买房没有操作空间,贷款看整个家庭的,房产套数也是广深的都计算在内云云(不是贷款看全国,房产只看一个城市么?),意味着我在深圳有房有贷,在广州至少7成首付,没有其它余地了。看着如此高的首付额度,还有将近15年楼龄,看起来环境很一般的小区,我犹豫了。

重新考量了一番,思索着既然都7成了,我宁愿到深圳市区买个小一点的,因为从终极角度来看,我更看好深圳的发展,而且日后好打理。于是从6月份开始,我又回到了深圳的看房之路,主要在比较熟悉的前海和蛇口一带,目标:大点的一居室或者小两房,用于投资。

带着比较明确的区域目标和预算,我在网上锁定几个小区后开始了实地看房,看来看去,最后重点落在了蛇口的一个一居室,和前海的一个小两房之间进行选择。

买房到最后,其实说简单也简单,就是一个看菜吃饭的过程。找一个好的片区,根据自己的预算找出合适的小区和户型,然后蹲一个合适的价位即可。

当时看的一居室总价低一点,周边更成熟,对我们压力更小;小两房有些压力,但未来潜力更大,地处前海自贸区一路之隔,附近有大型旧改和引入名校预期,我们举棋不定。期间咨询了很专业的米课房产大V飞鱼哥@飞鱼哥 ,他建议我们选择后者,记得他说了一句,这样的小两房,房间是小了一点,但对于日后接盘的上车一族来说,还可以满足家庭居住需求,以目前的价位,这样的性价比,未来放眼前海周边的二手盘是没有对手的!

听了他的分析后,再结合实地看盘,我们基本将目光锁定了这个小区的一个两房户型。附近的旧改小区也加快了流程,很快业主双95%投票结果出来,报价成交价节节高升。但计划不如变化,一个715新政出来,我就成了深圳房产圈段子里在看房路上失去了购房资格的人!

哭笑不得.png

如果换做以前的我,大概到这就要放弃了。只是买房这件事,多少改变了我性格中很没有耐心这一点,回来重新考虑对策。最后,经过家里一番商量,滕挪了一个家里人的资格去购买,用足了杠杆(此处省略千言,过程不易,也有代价,不过对比最近这段时间频出的新政208 /302,我很庆幸当时上车了,在深圳买房,越来越难了!)。当购房流程走到后半段的时候,房贷额度开始紧张,50多天尾款才放下来,然后收房,放租,一块大石落地!

拿下这套房产后,年底几个月的时间,挂牌价成交价也在不断上涨,一直到208政策出台,各中介APP上看不到价格为止,也有了50万左右的涨幅,作为因看好地段和发展前景,准备长持的我们,也可以彻底放下心来投入工作。在买入的那一刻,我就知道买对了!短期的市场波动都可以忽略不计。

因为加入暗夜米课,伴随着五年的创业时光,不仅大大提升了家庭的现金收入能力,还拥有了总市值在1500万左右的两套深圳核心地段房产,为未来打下了很好的基础!

更重要的是,它给了我们很强的信心,深深觉得这些年的努力没有白费!去年11月份的线下课,是为将来准备的,待到明年春暖花开之时(深户社保满3年),再出发!毕竟,之前的所有购房款,都是一个子一个子攒好才开始看房,相对于我们的收入能力,操作其实是比较保守的。

深圳208政策出来后,说实话,松了一口气,因为市场不明朗,横盘,成交放缓,这些都给了我们准备的时间,之前一天一个价确实容易让人浮躁,当你眼看着做什么都干不过买套房子的时候,心哪里安静得下来呢?是吧!

而随着暗夜老师课程进阶的我们,己经手握三套不错的房产(深圳2 广州1,广州这套己是全款,未来1-2年有置换打算),加上其它物业,达2000万 ,如今再看到诸如货币宽松,通胀的字眼时,心里不再慌乱,因为,我们也享受到了一线城市发展的红利!压力之下产生的动力,也让我们对工作更加上心。

过年十天假期,除了偶尔亲戚聚会之外,全部用来看书和来年工作规划了。之前看了米友Monica666的一篇文章,讲要将公司资金和家庭的分开,不挪用未来发展的钱,生意才能长久下去。于是我将资金分成了三部分,一部分用于家庭开支,一部分用于房贷备用金(嗯,我们准备了三年的月供),剩下的将追加百万投资,发展10来人的工作团队,好好做一下自己的外贸事业!

由于假期间的持续工作,开工第一周己经进入状态。儿童节前后将迎来我的二胎宝宝,8月份计划带大宝前往深圳入读小学。

毕业十年,跟对老师持续学习,努力思考提前规划,让我这些年受益匪浅,一定程度上避免了这个社会的“毒打”。 再次感谢遇见米课,尤其是——暗夜米课!

努力.png

暗夜老师@暗夜金融 ,小树妖@小树妖 ,这是我的作业,请过目哈~

在米课圈拜读了很多米友,大咖的优秀文章,收藏学习了很多,感谢!2021年来了,祝大家都再上一个新的台阶。也希望可以加入《2021暗夜米课学霸群》,提升自己的财商,未来有更广阔的世界。

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思之 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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思之

投资未来的人, 是忠于现实的人。

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