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思之
2020-07-10 17:25

从广州到深圳,我们的曲折买房路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

前一篇讲到,经历了2015年的股灾,我们好好反思了一番,觉得还是买房比较适合我们,不需要频繁决策和操作。学习了暗夜老师的课程后(还有课后答疑),秉持着“向上买”的原则,仔细看了一下北上广深的发展分析和规划定位,觉得坐标广州的我们,可以到深圳买房布局一下,加上本身外贸职业,我们也一直想走出去。正是有了这个理念和前置学习,帮我们避免了很多坑,再次感谢暗夜老师和暗夜米课!@暗夜金融

问答6.png

期间也读到高手@牛仔很忙  关于从韶关置换到深圳的文章,很有启发,非常感谢!

1.为什么深圳?_.png

加上临买房前在米圈看到@Monica666 的文章 《来了就是深圳人?》,特别佩服她的操作和能力,9年兜兜转转后重回深圳,代价太大了,对比了一下自己,如果是我自己踩到这些坑,估计就直接躺倒装死了!

装.png

再说回整个准备到购买完成的过程。

2016-2017年,经历了换产品行业的一段比较难的时期,刚刚稳定下来有了一些积蓄,但不多。家里有亲戚前些年在当地买房赚了钱,形成了房子只要买了就能赚钱的观念,老是撺掇我们去看房,或者共同投资。看我们一直没有行动,甚至调侃说看你们起早贪黑,周末也不休息,搞这么辛苦赚了钱不买房,要不借我们买算啦,付你们利息。。。。

微笑.png

我一笑置之,没什么好争论的,毕竟人家赚过钱了嘛。

(后来他们在2018年底手头只有20来万的时候,借钱定了套200万左右的郊区房子,买在了高位,当地小开发商承诺的免息贷款批不下来,流程走不下去,后来看到房价回调也不想要了,于是围绕3万块的定金和8万块的折扣抵用金一直在扯皮)。

而我,不是不想买,是不想在当地买。

虽说是在广州,但GDP全市垫底的行政区,没什么产业,定位就是政府扶持搞搞旅游业,特色小镇,2017年3月份广州主城区限购,社保3年变5年,认房认贷后,大量没有广州主城区购房资格的人过来买一波,很多新盘的价格才从七八千上升到了1万多,本地的购买力其实很有限。

但市场火热的时候,财富效应太明显了,没有见证过上一轮的人,第一次关注楼市看见火爆的情形,被渲染得再不入手,以后可能都买不起、买不到的场面,真不是夸张。(可以对照一下现在的股市,哈哈)还好看课程的时候,很多课件内容和答疑,都作了截图,关键时刻拿出来坚定一下信念。05.png 

3.没什么不一样_.png

到了2018年,对照课程所讲的内容,己经到了楼市火热的下半场,连郊区也是双合同,一套150来万的房子,加上装修费用,首期要给到90多万,售楼小姐也很淡定,你爱买不买!

有一次跟老公和家里亲戚一起去看一个新盘(我主要去体会一下课程中提到的市场氛围),是比较偏的地方,周边没什么配套,这个小区很小,只有几栋楼,连个泳池都没有,学校就是村小,还离得远,说实话,如果买了,我们10年都不会去住。即便这样,当时还是架不住说辞,跟亲戚各交了3万块订金,前提是销售承诺开盘当天不要的话,可以退订金,反正房子不愁卖。

交完钱回来后心里一直很不安,老公安慰我说,你不是一直想买房吗?现在先买了,以后赚钱再换也可以啊。但我知道,首付资格用掉了,以后想去好点的地方就更遥远了,打开暗夜老师的课程重新听了起来,又坚定了我的想法,现在买进去肯定要被套住!虽说是在广州,但这样的弱势行政区,跟三线小城没有什么区别。

于是我叮嘱老公开盘当天一定要把订金退回来,不买了。

但不在当地买,要去哪里呢?我当时不敢一下子说去深圳,一是资金不够,二是全家都是广州户口(本地人),而且家里有拆迁预期,大概率是不可能同意迁户口去深圳的。

我只能迂回了一下。

朕.png

先说想去增城的新塘,那是离广州中心区天河最近的一个外围区域,本地房产自媒体上经常提到的地方。也不限购。好像有点道理02.png

等过段时间资金多一些后,我改计划说要去广州主城区,不能浪费了我们的广州房票,要买就买限购区域的。也有道理36.png

再后来就到了2018年中,手里有了100多万的积蓄,我发了几篇分析北上广深对比的连载文章给老公看,结合自身状况,分析说我们全家都是广州户口,要在广州买房是比较容易的,价格上涨也没那么快,买入窗口期长。现在应该先去深圳布局一套,先操作难的,以后本地就容易多了!有道理,但是。。。。。

这里的家庭讨论省略一万字,真是不容易!

沟通一段时间后,统一了意见,将我的户口迁到深圳去,己经是2018年的11月份了。于是我马上着手迁户口,了解到全日制本科只要7个月社保后就可以迁。但考虑到老师课程答疑里提到深圳己经盘整好长时间了,刚需要左侧尽快买,我还是想加快一下流程。在网上咨询,找中介问,果然最后了解到有办法可以1个月社保后就开始办办入户(当时老公看我在不停打中介电话,还说你就先交着社保嘛,这么着急!),而我刚好有这个条件,于是马上买了社保,然后准备入户资料。1个月社保后己经到了2019年1月底,马上2月份就要过年了,正巧赶上入户办理系统升级,只能等过完年再提交资料审核。

2月份审核资料后,3月初才去深圳办手续,1个月时间,在4月中旬拿到了新身份证。

期间工作上有一些波动,解决完后,己经到了5,6月份。随着资金的积累,我们也从原来目标地宝安,转向了南山的一些热门区域,但一边看一边还拿不定主意。6月1号那个儿童节,没有陪孩子,去了一趟香港。同学工作多年后申请了港大读研一年,马上就要毕业了,去看看她。逛了一圈学校后,去了她租住的房子,那真是我见过的最小的房间!但每个月5千多房租,三个人合租,整套月租在17000左右。

我感慨这房子实在是太小了啊,还没阳台,衣服就挂在床上面的沟子上开空调吹干。

她说房间就是回来洗个澡睡个觉,因为离大学近,很方便,有时冲凉后又回图书馆待一晚,看书,写论文,甚至睡觉,新图书馆的设计很人性化,传统的书本不多,有大量的位置,还有各种垫子放在地上,可坐可躺还安全!

看似非常平淡的两天一夜香港之行,回来后我决定就在南山找房子,小一点也行,地段,发展规划,周边配套和人员素质才是最重要的。在此之前,我非常犹豫要不要在宝安新会展中心周围买一套大的。

2._地段与价格_.png

尽管在网上做了很长时间的功课,但我实地看房的时间很短,没有做到老师说的大量踩盘。结合一下自己日后想自住的需求,面积,学位,周边的规划等,我物色了前海的几个盘,有小户型适合刚需上车。

过去看的次数比较少,所以每次尽量约看多一点。当时前海的一个网红盘挂着一套中高楼层的两房,明显是小区同户型最低价格,大家都非常清楚这一点,一约业主谈价的时候,回复是不讲价,己经是小区性价比最高的了。中介也说上任业主是通过他买的这套房,现在涨了几百万后想套现去其它区域投资,小区每卖一套,价格都在上涨,合适就尽快拿下云云。

当时我也看中了这套房,根据我一段时间的观察,那边确实在逆势上涨,双学位加持的网红盘,业主心态都很高,也没有什么所谓的“笋盘”,另一套没有挂在链家的价格确实更低一点,但是低楼层,我们不喜欢。

谈了2个来星期,也只谈了几万块(后来看到抢房一样的节奏,都有点后怕),我反复去看了三遍,最后还是下不了决心,最后一次中介发信息给我,说业主马上要签合同了,通过他同事签的,我想要这套房的话,马上定下,他还能拉回来,因为是他维护的房源。那时刚好跟一个朋友在周边踩盘,中间休息在一个店里喝饮料,看到这条信息后,我们都觉得应该是中介的套路,就想缓缓再回复。一会后,中介发来信息,己经签合同啦,他可以推荐另外的房源,这套没有了。

不是套路,确实没有了!

同小区另一套中楼层的报价,贵20万,装修好一点,但对首付捉紧的我们来说,又难了一点,那个星期天,带着淡淡的失落回了广州。(其实不是淡淡的失落,我当时都急哭了,怪自己太大意,就坐在那家中介店的对面喝东西也没到门店去核实一下情况!)

接下来的一星期,我们抓紧了看房,又到周末,中介约我过去看,是一个比较新的楼盘里,标准的三房,前任业主买过来2年基本没涨价,资金吃紧要出手,下午赶到要看时,租客很不耐烦,说一天看了多少拨人,还让不让人过了!好说歹说进去看了一下,5楼,格局不是很好,有个房间特别小,也就没凑热闹了,后来听说当天晚上成交了,比业主的开价还高了10万块,因为业主看到这么多客户来看,觉得价格定低了,谈判后涨了10万。

但如果从现在复盘过去,在那个时间点,2019年的7月份,无论是原价买下,还是贵了一二十万,都应该绝对拿下啊!不然肠子都要悔青了。看过的这些盘,这些户型,到今天都有了250-300W左右的涨福,仅仅一年而己!

买.png

所以幸好在中介荐盘没有相中后,下午重新看了一套房,是之前踩盘的一个晚上匆匆看过的。当时只觉得有点超出预算。一看发现我在链家看到的价格,比当晚中介报给我的价格居然高了30W!(这个中介也是链家的) 这也太浮夸了吧,一个星期涨三十万?!

细问中介怎么回事,她告诉我说当天晚上来看盘的时候,业主刚刚放盘,还没挂到网上,她就带我过来看了,那个价格是业主的底价,挂盘时加了30W给客户讨价还价,因为这个业主去年就放过盘,客户己经出到那个价格,只是出于其它原因当时没卖,所以今天以那个价格为底价。

白天再一看,考虑到高楼层采光很不错,有景观,客厅出阳台,望前海妈湾地标,三房也能一步到位,有学位有地铁,一路之隔的自贸区也建得热火朝天,规划很不错。我们赶紧数了一下钱包,看能不能付得起。正如经验丰富的@黑人王 所说,自住需求,没有多少效率可言,喜欢的合适的,买得起就买吧!

我们反复算了几遍,勉强付得起,于是在底价的基础上还价20万,约业主出来谈。业主一开始不同意,后来还是从蛇口过来了。坐下来后,基本不让价,不管你怎么说,什么同户型低楼层报价少几十万啦,有点西晒啦(西南方向),前面的成交单价没那么高啦。。。。总之他觉得自己的房子值这么多,最后的最后,就减了5万块,加业主赎楼。一直耗到晚上9点多钟,签了合同打了订金,成交了。

复盘一下整个过程,有做得比较好的:

1. 把三成的首付资格留到了深圳。期间 2018-2019年上半年,有几个时间点想在广州买,最后都按住了,因为当时的资金在广州也买不到好货(我们在广州己有一套商品房,广州执行严格的认房认贷政策,二套都要7成),而买到郊区就绝对是大坑!

2. 迁户口的时候,多咨询了一下中介,本来7个月社保后入户,缩短到1个月社保后入,而缩短的这6个月刚好是非常重要的时间点,让我们及时上车。

3. 尽早确定目标区域,关注到热门楼盘成交越来越快后,果断下手。暗夜老师课程有一节是专门讲到这个的,就是我们经常是在房价跳涨起来后才关注到楼市,以为楼市的反转是一瞬间的,但其实不是,在大幅跳涨之前,一套比一套成交得快,价格在走高,就要注意了!

 当然,也有很多没有考虑周到的细节:

1. 关于三成首付,我一直先入为主地认为我名下无房无货款记录(广州的房产和贷款都在老公名下),三成没问题 (也不知道是哪里看的),入户资料提交后,仔细一看深圳的购房政策,才发现以家庭名义的话,家里有贷款在还需要五成!当时也没有这么专业的人士如@月亮香蕉哥 在米圈布道,不然可以咨询一下。五成意味着我所选的地段是很难上车的,老公一听这个就说要么就算了,三成跟五成相差一百多万呢 (以我们当时的标的来说),哪里一下子搞得出这么多钱!那天刚好是周五,我说下班收拾一下,明天开车送我去深圳找中介当面问 (所有的中介在电话或微信交流中都说要五成),问了几个中介和新房开发商,委婉地说应该可以,但还是不放心,恰好了解到一个朋友的朋友操作过,告诉了我们细节,但他操作的时候是一年前了,不知道现在是否有变动,于是我们在同贷书批下来之前,都一直带着这个疑问。 

2. 实地踩盘的数量不多,大几百万的房子,完全没有做到大量踩盘,看着圈内高手@飞鱼哥 在深圳的踩盘和分析就汗颜,多看看也许还有更好,更有性价比的可选择。再就是谈价环节,我们完全就是一个新手的表现,估计业主也是一眼看出我看中这套房子,像一个嚷着要买棒棒糖的小孩一样揪着不撒手,最终也没谈下来多少,签完合同后,连中介都说这价格有点高!说得我心里直打鼓,回来的路上反复看房子的照片和看房时录的视频,安慰自己说还好这钱不是借的,也不是家里给的,自己赚的就任性一回吧!

3. 整个买房的过程,老公态度都不算积极,我一度很不满。后来换位思考了一下,由于工作上,生活中,他管的事情很多很杂,而且一心想把事业做起来,有更好的一元现金流,才让我们的异地购房计划最终落地,算是互相配合吧!

写了这么长流水账,这就是我们向深圳迈进的第一步,一年过去了,工作也处于上升期,目前正在准备二套,到时向圈内的各位高手多多请教~02.png

@阿拉蕾小编  可以加入暗夜老师的投资买楼故事专题吗?

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思之 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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投资未来的人, 是忠于现实的人。

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