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飞翔的鱼
2019-06-09 22:10
2年从俩百万到千万的房产投资之路--个人实操经历
本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

“你为什么做外贸?”

最近圈里讨论的一个话题,每个外贸人都有一个理由

而我的故事不是这样的。。。。

一直想写一篇这样的文章,但总总原因吧,米课圈大咖也很多,而且我也不是外贸人。最近去深圳认识一些不错的新朋友,思维有了变化,希望结识更多的同道中人。因为米课改变了我很多,那就在这挖个树洞唠唠嗑。

Hi 大家好,我叫 Michael Z, 目前是一名苦逼的创业者,懂点房产,懂点装修,懂点金融(这里要重点感谢@暗夜金融 ),还会一点建站以及SEO。

作为湖北农村家庭出生的穷孩子,大学毕业后07年来深圳,由于自己不善言辞说话(大学期间自己是院篮球队的,对女生故作高冷状,其实是不大敢和她们讲话),于是毕业后想改变自己,进入销售培训行业。

那时候深圳房子均价不到一万,08年还跌了一波,好多人恐慌纷纷抛掉手上的地产,可见危机危机,危就是机啊。大家可以关注下股市,去年大盘2400点左右时恐慌指数达到最高,其实是建仓的最佳时机。

不过房价和07年的我没有任何的关系,没有钱也没有投资概念。刚来深圳时只带了500块钱,投奔大学同学,来了发现500块租房子都是个问题,吃和穿都没解决呢,先睡同学合租房客厅角落的破沙发一个多月。当时真的是生存的压力,自己又暗暗发过誓-不混出点样不回老家!基本每天上班加下班学习都干到12点,第一个月就做出了不错的业绩,发工资是 6285 元。这个数字我一直记得,心情非常激动,发现在深圳挣钱也挺容易的,要知道老家我姨妈县城国营单位上班也才700来块啊。

08年连续三个月业绩深圳公司第一名,被破格提拔为销售经理(之前一般升经理至少4年左右时间)。

写到这里,估计有人会想,不想听太多废话,直接告诉我怎么从0到2百万,再从2百万到一千万。

OK,担心谈开了刹不住车, 07年到14年经历这篇文章就不提了,虽然也有很多离奇曲折的故事,以后有机会再分享。


和米课的结缘:

09年底因为精力和嗓子原因离开培训行业后,因为大学学化工专业,进入产品认证行业,后来定居到东莞市区,一晃几年过去了,期间完成结婚买房生子等人生大事。

11年结婚买的是72平小两房,总价40万不到。随着14年初老婆大人怀上二宝,急需要换房,一整年有时间就到处看新盘,在14年底买下160平的四房,均价1万块,首付了七成近一百万(当时可以三成首付,但没有金融头脑,只想少欠点银行的钱)后,一下子积蓄为0。

时间来到了15年10月份,从13年开始我自己创业做认证咨询,两年时间赚了几十万,算积累了一小桶起步资金。但做得比较辛苦,特别忙,15开始考虑转型。这时候到处找好的项目以及网上找灵感,一不小心翻到了华哥在福步论坛的创业贴,一口气看完,心情澎拜。再了解到米课,那时候只有老华和毅冰的课。

那个时候老婆做外贸有6年时间了,到了一个瓶颈期,她就报了老华的课学习,同时想让我给她建个独立站想以后出来SOHO更有底气。我自己也看了下建站课,老华说建站也不是很难嘛,搞个空间买个域名用个avada主题搞定。一不小心就答应了,后来都是泪呀筒子们,先按住不表。

然后自己工作又很忙,房子当时在装修的尾声基本每天抽时间去工地看,去佛山选家具建材以及照顾出生没多久的二宝。老婆也没有强烈的SOHO想法,呆在熟悉的环境做做外贸主管拿着一万多薪水也挺好。

到了2016年4月份,华哥推出了暗夜大大的房产课(此处高能预警!!!高能预警!!!因为这是后面一系列折腾的开始,时间延续到至今,彻底改变我的金融投资思维!)

2016年起步情况是这样的:手上两套房,一套东莞市南城区70平房子,价值65万(无贷款)。另一套160平镇区(靠近市区)的房子,加上新装修扣除银行贷款后价值160万。而且无购房名额了。这样加起来就是225万的房子净资产。

备注:所有计算只以房子为准,不计算家庭其他收入

由于之前看过老华的带你飞系列,多少对房产投资有点概念16年五月份暗夜老师的课程一上线后立马买了,3个星期看完所有课程并做了笔记,完全颠覆我的三观,你可能想象不出我的震惊!这个人对中国的政治经济金融运作看得太透彻了,后面一系列发生的事情简直如先知一样!(这里再次感谢老师后面耐心的指导,避过诸如18年雄安新区概念股高位泡沫,P2P爆雷---我身边就有一个发小投了60万团贷网现在拿不出,之前提醒过他可惜人性的贪婪呀。

看完课后立马行动,做通家属领导工作后决定卖掉刚装修好的160平新房子!当晚我和老婆大人一夜无眠!

认识我们的人看当时我们的行为简直是疯了,好了很大精力装修的新房竟然要卖。但我通过学习知道我一定是对的,当时东莞的房价2016年3月份开始启动,现在马上要进入加速阶段,时间非常紧迫!!

卖掉的原因有五点:

1,大宝当时幼儿园中班,要考虑上小学的问题了,而这个楼盘对应的是镇区的学位房。

2,靠近环城路,比较吵。而且毛坯交付,今后五年内肯定一直有人陆陆续续装修,环境不大好。

3,这套房是老婆和我的联名购买,占有了两个名额。(当时我就是一个小白,完全不懂投资)

4,买这套房用了七成首付,利率当时是上浮10%,卖掉可以释放更多的现金和购房名额。

5,我们这个镇区的楼盘正在卖第三期,开发商炒的非常火热,这里竟然比市区好位置好学区的房子价格启动更快,价格更高。

我这套160平的房子原购价150万出头。我记得当时我们楼上同样户型的一个开工厂的老板急着周转资金,2016年4月份卖掉他的房子175万成交!刚好卡在东莞房价大涨的前一秒,他如果晚三个月买可以多赚100万,所以同志们血泪教训呀。

我六月份挂出去的价格是250万(带30万装修),毕竟属于镇区的房子,看房的人也不多,心里急呀。七月份这个小区三期炒得很火热了,毛坯价都到1.5万左右了,不少人转而看一期和二期的二手房。

看房的客户多了一些,但还是没卖掉,分析下原因:

第一:价格当时相对比较高

第二:很多人喜欢我的装修风格,就是光线有点暗了。(个人用的美式装修,客厅墙上贴了深色壁纸,地板也是深色的)

立马行动!把电视背景墙深色石头拆了刷成明亮的浅蓝色,客厅深色壁纸撕了刷成淡米色,客厅到餐厅的红橡木推拉门拆除(价值一万多,现在用在我后来买的房子里),总共改装费6000元。

弄完之后明亮通风,重新挂出提价15万到265万!

后来一直和各个中介积极联络,链家和其他中介网天天关注我的小区房源价格和成交价格,8月份时看到同样户型有人竟然挂出320万(20多的高层,购房成本比我高15万出头,豪华装修中央空调带名贵家具,业主后来认识也是一名炒房高手,以后有空聊聊她的战绩)。我马上把价格从265万提高到310万(价格锚定效应,提高价格到成交时可以适当让点),小区第二高,呵呵

8月底有客户特别喜欢我的装修风格,298万成交!!扣除银行贷款后到手近250万。但是我要带走价值十几万的全部品牌家具,只留下不想带走的客厅大沙发。后来通过熟悉的中介知道那个挂320万的最后成交价是300万带全部家私家电。成交均价1.9万,过了三年的今天,这个小区的成交均价还是在1.8到2.4之间。

9月份初我们找到了一套笋盘---市中心带省一级小学的学位房,业主成都老家建了别墅,想回老家,急着出手。满五唯一免双税,137平,165万成交!均价1.2万。用老婆名额三成首付,88折利率优惠,首付加中介费一共52万。今天同样户型的成交价在2.1到2.5万之间。

2016年下半年东莞房价疯涨,不少房源都快翻倍了,我也有点慌,不敢买价格涨的太快的。这里用到暗夜老师课程里讲到的,好房子先涨,再拉动一般的房子甚至烂房子涨。最好的房子我先不追了,转而去看次一级没怎么涨的房子,2017年初春节看到一套有15年房龄但地段特别好的电梯房(这个小区基本楼梯房,电梯房稀缺),80平66万出售,继续用老婆名额4成首付拿下,首付加中介税什么的28万。现在这套房源我已经2019年初卖出,成交价115万。(暗大课程--逢三退一,为之后去深圳买房做好准备)

时间到了2017年6月份了,似乎东莞的房价已经到头了,但其实只要你每天跑市场,关注每个楼盘走势,分析数据,还是能找到机会的!房子从两套变三套了,但老婆想住到东莞最好的小区(之一)去,离大宝马上要上的小学一路之隔,但夫妻俩没有名额了,怎么办?

领导的指示务必要完成呀,有开始新一轮的折腾,卖掉我们最开始的第一套婚房,70平,140万成交!办了JLH,腾出我的名额,每天跑楼盘,搞的这个小区基本每个中介都认识我了,知道我有money有名额,成交意向强烈,一有笋盘还没放出来就通知我来看。

机缘巧合,有个台湾人一直没在大陆,得知他2014年买的房子现在都快翻倍,委托了他的一个大陆员工(不懂行情也不上心)给他放盘,72平小复式三房两卫140万。当时市场成交价其实已经去到了170万以上。这个房源是独家房源,本地最大一个中介代理,当时他们几个销售经理和一个副总都抢着要,老总担心引起不和,说只能卖给客户不能内部买。

其中一个经理和我很熟,他们开完会马上打电话给我,我和家属立马赶到,看完房后很满意,由于这个小区价格趋势以及成交价非常了解,不用销售经理说什么,定金交了20万签了和中介的合同,然后这个经理传真到台湾给业主签字以免反悔(话说你买房时遇到懂行办事稳妥的销售也很重要)。

这个房子肯定是不能满足我们居住需求的,和这个经理聊到有没有适合居住价格适中的房源,他说到这小区有套140平带精装修310万,之前业主卖给他朋友的,但朋友一下子凑不出首付,现在这个业主也急需换大房没钱,又拿到中介放盘了。

当天晚上去看房,感觉还不错,送了一个十多平的入户花园可以改四房。索性和老婆商量一下买两套得了,然后和这位中介经理私下谈到中介费1.6个点,我另外再给他个人补一些。这样我中介费少了几万。

最后两套房一起买,一套310万成交,首付三成,一套140万,首付四成。花了总共160多万买了东莞富人区两套房,均带省一级小学学位。目前同样户型链家最低挂牌价是360万和220万。

四套房子现在价值:300 360 115 220=995万,现金150万,总贷款400万出头(优质房贷)。而且补充下,刚开始行动时,手上流动资金几乎为0!


复盘总结:

2016年6月份开始行动,两套房总资产240万,经过一轮波澜壮阔的房市大行情和看完暗米课程自己还算不错的操作,卖掉两套房,买入四套房,最后变化为900多万房子资产和150万现金,总资产超过1千万以上!这一切源于2016年5月19日翻开了一本《九阳真经》--暗米金融房产课,打通任督二脉!


后记

以上情况全部真实,如有雷同纯属巧合!作为米课一名受益者,尤其后面和暗夜老师经常的沟通,暗大不厌其烦的教导,从一个完全没有任何投资概念的金融小白,两年多时间变化为,有自己独立思考逻辑和一定分析能力的学生,而且作为中年大叔,老华的同龄人,感概@mrhua 这几年大踏步前进,除了个人能力强悍之外,也是有很大一部分原因是认识暗大和张曦老师这样的有真正实力的金融大咖!

我不是外贸人,但也受益米课,而且还学会建站和一定的SEO(协助老婆的SOHO事业),本人摩羯座的,追求完美喜欢研究,人生就是一个不断折腾的过程,以后如果有成绩了再发一篇详细的建站和SEO辛酸史!哈哈





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飞翔的鱼 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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飞翔的鱼

暗夜老师门徒;终生学习者

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