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月亮香蕉哥
2020-08-17 10:53

003这才是对产权的深度理解(文末有工具)

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

昨夜想起之前在微博上看到一个关于工具思维的总结:

1.会不会使用精细工具,是人和猴子的区别。

2.会使用多少工具,是人和人之间的区别。产出量和收益大不一样。比如Excel,运用自如和粗知皮毛,工作效率肯定不同。

3.英语就是一个工具。很多人说出这句话的时候,是想压制英语的重要性。但其实,这恰恰说明英语很重要。精通英语,意味着你可以比大多数人提前掌握重要信息,你可以不用通过翻译而直接获取信息。

4.工具可以是实物、电子化的,也可以是虚拟的,比如思维框架和沟通工具。

5.当你比别人笨的时候,想想如何从工具上提升。聪明人对自己的头脑很有自信,这恰恰是你的机会。

6.工具就是武器库,这样来类比,就更能显现工具的重要性。战斗中,武器的差异,能弥补很多其他领域的差距。


我知道做好外贸非常重要的一个环节是用好工具,米课圈的每一位老师都有教小伙伴们如何使用各式各样的工具。没有工具就像那个干柴烈火的夜晚没有了爱,拥有工具,你不一定行,但没有工具你大概率不行,文末我归纳了一些深圳房产类查询工具,用于调研和评估风险,只为被你收藏。


​回到正题

001,002为《意愿期》,主要是为了了解清楚自己的贷款资格以及融资能力,内容虽短但精悍。上阵杀敌要有枪,没有资格去凑热闹等于太监逛青楼,只能耍耍流氓。接下来的几篇文章为签约前,这个阶段为整个买房周期中最重要的部分,它是预防、避坑、谈判的重要铺垫;它是省钱、省事、省心的精心规划。
再强调一下,签之前是未雨绸缪,签之后是亡羊补牢。

000如何安全的完成二手房买卖交易000如何安全的完成二手房买卖交易https://www.imiker.com/share/detail?id=388000

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《不动产权证》

一切土地是国家的,我们只有使用权,不同属性的土地使用年限不一样。住宅70年、商业40年等,当然还有很多,我这不一一列举,绝大多数人的人只需关注70年使用权(注意不是产权)住宅性质的商品房就可以了。

但,我们对土地上的建筑物(商品房)是拥有绝对所有权的,和一件随身私人小物件没什么区别,你都拥有绝对的支配权。国家还特别颁发证书描述你这份财产的情况。所以没有什么比看懂证书更能了解房子的真实情况了,上面所记录的内容都是最准确和最具有法律效用的。

《不动产权证书》前身是《房产证》,《房产证》由地市发放,《不动产权证书》是国土资源部统一制定发放,目的是方便管理,也为日后的房产税做准备,作为我们国家最大吨位的资产,随便动动都是千亿级的创收,集中管理是必然的,房产税之所以没全面启动是因为还有其它比房产税更大的收益。(这是另一个话题) 

以前《房产证》上集中体现了土地、房产(建筑物)及他项权利三类信息,现在新的 《不动产权证书》主要体现土地和房产两类信息,他项以《不动产登记证明》另行出证,不管是产权证书还是登记证明,它们的信息内容更全面、更规范。

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证书重点关注以下四点 

  • 土地用途 
现在土地用途的描述越来越细分、五花八门,但土地用途我们只关注一个核心:“是否住宅或包含住宅” 

  • 建筑物用途 
一定要住宅属性,70年产权不限购的住宅才是我们优先考虑的资产。 

结论是“/”前后都要是(有)住宅用途。

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  • 使用期限 
要选70年使用年限的土地,注意有些综合用地只要含了住宅就会有70年使用权,但你的建筑物是单身公寓,你就是非住宅,有些人会拿70年不限购不限贷说事。 

  • 登记日期和购买日期 
登记日期,是《证书》第一页带“不动产登记中心”盖章的那页,这个日期意味着今天不动产登记中心给你这个资产做完登记工作。登记日期决定限售时间。 

购买日期,是《证书》附记上注明的购买时间,是你与开发商网签日期或与原业主的递件过户日期。购买日期决定你的计税时间

注意,二手房的登记日期和购买日期是相隔很短的,就几个工作日。但一手新房有一些就会差很远,因为一手从网签到出证是根据它的房子交付时间来变化的,有些要好几年。

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《不动产登记证明》,当房子抵押给债权人(银行)后,不动产中心会出一张《证明》给你,以说明这个房子的抵押情况。 

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查档

房产交易中有个术语——查档,查档是指查询原业主房产即时状态。是二手房交易中最基本的工作,基本上没有中介会傻到不去做这个动作,因为因查档原因造成的买房定金损失,中介是要赔尝的。但是不同的中介公司和中介人员查档时间是不一样的,有的委托的时候就会马上查,有的做公证的时候才会查,有的下放定金的时候会再查一次,以确保定金安全。查档的先后顺序不同影响买家的时间成本。我经历过这种情况,看了多次房,什么都谈好,坐下来签约才发现是被查封的,原业主提出给解封时间的要求。这种房子再便宜新手都不要去碰,有太多不确定性的因素。其次,不同的状态买家的成本是不一样的,抵押状态要赎楼,涉及赎楼费。我们还可以根据房子的状态评估业主的资金紧张层度。

房产的状态分别是“有效”、“无效”、“抵押”、“查封”、“抵押查封”

♦️有效——是指房产在业主名下且没有欠款红本在手,此类房子交易不用赎楼,交易最快,业主没负债风险最低。连负债都没有,被查封的概率是很低的,除非被公安机关查封,那是原业主违规违法的层面。

♦️无效——是指房产已经不在此业主名下,此证已无效。以前会有人会用无效的房产证一房多卖或装实力用。

​♦️抵押——是指抵押人将该房产作为担保向债权人借款。当债务人不履行债务时,拍卖、变卖该房产,债权人可优先受偿。抵押还涉及抵押率,抵押率是评估业主风险最重要的一个参考标准,这个会在后续的负债篇展开细说。

​♦️查封——对房产进行保全,是指法院在银行起诉前或者起诉后,为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对房产采取限制过户或抵押的强制措施。

♦️抵押查封——是指先抵押再被查封。假设以房产为担保向银行借款,就要先办抵押这个手续,后因还不起,银行就会保全财产而进行查封,然后公开拍卖收回本金和利息等一切费用。

俄罗斯有位哲学家说过这样一句话:“我相信你,但我依然会再确认一次。”就好比你相信我的车技,但你依然会带上安全带;就好比那个干柴烈火的夜晚。大多数的女人都可以接受把持不住的你,却无法忍受控制不住的你,你决对会负责,但也许她——不想负责。没错,中介是不会这么傻,但万一他忘了呢?万一心存不良的想使坏呢?所以,在签约前有必要自己查询一下交易对方的房产情况。 


学位

房产中最重要的付加属性是学位价值,没有之一,这是结论,在这不展开分析。学位的使用情况更是直接影响了这套房产的即时价格。所以,“我相信你,但我依然会再确认一次”。
文末会有查询学位以及查询学位使用情况的工具)

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共有产权

共有产权人有些体现在证书上,有些是没体现的,比方说婚后财产业主只登记在一方名下。这对交易影响不大,但若在交易过程中原主业想毁约而你又想“得房”就会在后面的官司中形成障碍。

之前米友小G被原业主毁约,该房产登记在女方一人名下。她想要房,但打官司的话要夫妻双方都知道房子要卖这个事实才有被法院支持的概率。还好在谈判的过程中他们同时出现,给了我们特殊取证的机会。 


后记

房地产投资中的交易风险没有择物和择机风险中那么难,不需要懂逻辑、不需要懂经济,更不需要你花大量的时间去学习和研究。但它却非常重要,一个小动作也许避免几万乃至几十万的损失,只要你细心一点。如若需要,请收藏,若不需转给身边有用的人。谢谢大家,我是月亮香蕉哥。


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