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月亮香蕉哥
2021-02-08 16:40

深圳二手住房成交参考价解读-210208

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以下是官方解读

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政策的核心目的是什么?当然是调控,希望参考价能让过热的二手房市场冷静下来。首先从心里层面来讲,政府给一个锚定的指导价,确实可以让那些头脑发热的冷静一下。我10万买的东西,政府认为只值6万,傻子都想会想想放慢脚步思考一下,到底要不要买?政策影响多大?这样必定使部分购买力暂时不动。

但是,政府给的参考价是不可以决定成交价的,政府自己的解读里就说的很明白,我们的参考价是以网签价(成交价)为基础的。网签价分两种,一种是全款买房,按国土局评估价过户,但这样可以省税,二是按成交价过户,这样杠杆率更高。所以,参考价对银行层面的融资价格影响是是关键的。从执行层面,参考价的执行力度直接影响住宅的融资功能,主要影响住房按揭贷款和个人经营贷贷款。

住房按揭贷款:
“解读”中的用词是“引导商业银行合理发放二手住房贷款”,不是强制,那么每家银行的执行力度肯定会不一。这本身是个钱行间博弈的过程,我严你松客户都给你抢了,我松你严客户都来我这;你客多钱少严点,我客户少钱多松点。最后执行到不到位又会变成一个市场化的行为。何况租凭市场纳税的指导价和国土局的过户评估价不是早就有了吗? 

有没有可能完全按照参加价过户,假设有影响是什么呢?增加首付,杠杆率下降,税费降低,不利刚需和置换,利好有实力的购买力,有点像北京了,二手房交易基本是一次性付款 。若执行还利好一手新房,我想住建部不会又给自己挖坑的。

个人经营贷:
个人认为经营性贷款抵押价格不可能按参考价执行,若按参考价执行,房子的融资属性将发生改变。刚发放的新增贷款因为资不抵债,已经是“名义”不良贷款。其次,“房价”回到三年前,三年内住宅不会有多余融资额度,它们不再有融资功能,并且近三年的贷款都有坏帐可能性,多可怕的一件事。

我们反复探讨房产最本质的问题的时候,无非就两个大逻辑。城镇化货币超发,所有政策只要不影响以上两个逻辑意义都不会太大。这次更多是让狂热的市场暂时先冷静下来,但并没有本质的改变。

短线可以等等看,长线是个机会。

​ps:房地产好像从来都不应该做短线。
1.9号修正,我的意思是不管什么线,是个买入的机会。
pps:问了一圈银行的人,银行目前都没有收到通知。

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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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月亮香蕉哥

牛年我想在房产领域有所建树,等你再来的时候不再模凌两可、犹豫不决,能给你明确答案,而这个答案一定是正确的。

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