深圳二手住房成交参考价解读-210208

以下是官方解读

政策的核心目的是什么？当然是调控，希望参考价能让过热的二手房市场冷静下来。首先从心里层面来讲，政府给一个锚定的指导价，确实可以让那些头脑发热的冷静一下。我10万买的东西，政府认为只值6万，傻子都想会想想放慢脚步思考一下，到底要不要买？政策影响多大？这样必定使部分购买力暂时不动。

但是，政府给的参考价是不可以决定成交价的，政府自己的解读里就说的很明白，我们的参考价是以网签价（成交价）为基础的。网签价分两种，一种是全款买房，按国土局评估价过户，但这样可以省税，二是按成交价过户，这样杠杆率更高。所以，参考价对银行层面的融资价格影响是是关键的。从执行层面，参考价的执行力度直接影响住宅的融资功能，主要影响住房按揭贷款和个人经营贷贷款。

住房按揭贷款：

“解读”中的用词是“引导商业银行合理发放二手住房贷款”，不是强制，那么每家银行的执行力度肯定会不一。这本身是个钱行间博弈的过程，我严你松客户都给你抢了，我松你严客户都来我这；你客多钱少严点，我客户少钱多松点。最后执行到不到位又会变成一个市场化的行为。何况租凭市场纳税的指导价和国土局的过户评估价不是早就有了吗？

有没有可能完全按照参加价过户，假设有影响是什么呢？增加首付，杠杆率下降，税费降低，不利刚需和置换，利好有实力的购买力，有点像北京了，二手房交易基本是一次性付款。若执行还利好一手新房，我想住建部不会又给自己挖坑的。

个人经营贷：

个人认为经营性贷款抵押价格不可能按参考价执行，若按参考价执行，房子的融资属性将发生改变。刚发放的新增贷款因为资不抵债，已经是“名义”不良贷款。其次，“房价”回到三年前，三年内住宅不会有多余融资额度，它们不再有融资功能，并且近三年的贷款都有坏帐可能性，多可怕的一件事。

我们反复探讨房产最本质的问题的时候，无非就两个大逻辑。城镇化和货币超发，所有政策只要不影响以上两个逻辑意义都不会太大。这次更多是让狂热的市场暂时先冷静下来，但并没有本质的改变。

短线可以等等看，长线是个机会。

ps：房地产好像从来都不应该做短线。

1.9号修正，我的意思是不管什么线，是个买入的机会。

pps：问了一圈银行的人，银行目前都没有收到通知。

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