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月亮香蕉哥
2021-07-12 00:29

BJ学区房-回答蛙哥问题

@蛙哥  ​

首先,我对北京市场的投入时间很少,很多信息了解不全面,对北京的学位房的判断是不严谨的。只是刚好有朋友有在西城布局,大概的看了下,以下只是个人观点,大家随便看看。

 

学区房的本质是什么?

我们之前总说,所有价值都是人类赋予的,房子的价值也是。买房本质就是买它的使用价值。而投资的,本质就是赌它未来的使用价值会上涨。

 

所以买学区房的。要么,你是买来准备上学用;要么,你就是赌它以后的使用价值不断提高。

 

而学区房的本质是——它的使用价值有更高的升学概率,好学校的升学率。

 

而我们要思考的是,这些所谓的调控对学位房的使用价值有没有产生影响,影响有多少?影响有多久?

 

这次的政策是20年731之后被调配到“渣校”?为什么要这么做?因为学位和学生的供需矛盾太大,已严重背离。2万的适龄学生,学位就1万5(数据不一定对,只是举例)。你说怎么办?全挤到一齐上学吗?这显然不实际。

 

学校的录取,一直有它的分配机制。按房子情况(住宅、公寓、租赁);按入户时间等顺序排列。以前的情况是你顺位靠后,也是会被调到其它学校,只是小片区调整,依然是好学校。现在同片区的好学校也没有学位了,不能满足生源只能调到外区。所以,调剂是肯定的,只是调剂谁的问题了。

 

怎么调?各地大部分调剂的方法是优先满足父母拥有的住宅,然后是爷爷奶奶的住宅,然后是公寓,然后是租房之类的。深圳面对这类供需失衡的做法是看土地性质或面积大小(后来闹闹也就这样了)。

 

西城的情况是,光是第一顺位的学生都已经严重超标,所以新增了一个分配机制,按拥有房子的时间(731),也就是“先来后到”方式排顺位,这和深圳入学另一个附加条件“落户时间计算积分”一个道理。

 

专家们的说法是学区房凉了,因为买了也读不了好学校。但实际的情况,买晚学区房的凉了,因为买晚的上不了好学校。

 

回到学区房的使用价值,这种调剂对学区房的本身有没造成影响?长期来看,并没有影响。很简单的,现在是因为供需失衡造成的调剂,以后等这批生源读完,自然就有多的学位空出来,读书还是以“就近入学”的原则的,这是整个社会效率的问题。至于多近,就要看供需情况了。

不同于的就是你想读好的学校,以前是提前一两年买,现在要提前很多年买。(多少年我不知道)


短期来看,还是有大的影响的。最直接的是近两年准备读西城好学校的不会选择西城了,买了也上不了,买来干嘛。使用价值需求下降,导致购买力下降,也直接影响投资者的情绪,价格会有一定的影响的。但愿意读西城好学校的家长,还是愿意提前布局的。

 

所以结论是,这种调控,影响了学校房短期的使用价值,长期的使用价值并没有发生变化。

 

你的第1个问题“这种政策会不会持续?”,因为我不清楚我与你理解的“政策”是否一致,所以无法回答。

 

第2个问题,学校的调剂会不会扩大到其它一线城市。只要是优质的学位供需矛盾,就会一直出各种各样的分配机制来。恰恰也回答你第3个问题,会不会动摇学区房的价值。越是优质的资源,供需越矛盾,越有价值。

 

按我的理解,动摇学区房价值的唯一可能是它的使用价值发生改变,也就是不能上好的学校了或能上的好学校变差了。

 

我们郭嘉一惯的做法中小学“就近入学”原则,为什么要就近入学,一个是安全,一个是效率。离家越近,上学越安全,时间越节省。如果解决了小学生上学的安全问题,家长接送的效率问题,就近入学就没有意义了。为什么高中不采用就近入学原则,因为上述两个因素影响较小。

 

这能解决吗?也许你造个时空门能解决了,如果科技发达到这个时候,房子的所有价值都没有了。我在老家建个小别野,上班,看病,逛街跟在自己家串门式的。我举这个例子是想说明,房子的价值是它处在的位置所赋予的。地段永远是核心要素。

​ 

关于学区房投资

这个话题,暗夜老师说烂了,我就不赘述了。核心是:学位价值,只是房子众多使用价值中的一种,买房一定不能买单一价值属性的。

而单一属性的学区房的天花板很容易看到,就是在这群以“读书改变命运”的人的支付能力。

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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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