写文章
Vivi罗
2021-03-08 18:56

跃过1200w,我是这样半年在深圳买两套房的

2021年3月3日,在香蕉哥@月亮香蕉哥 的大力加持下,我拿到了深圳第二套房子的红本,这是继2020年6月买下二次置换的第一套房子后,时隔半年买下的第二套房子。



1.jpg



这两次短频高效操作,是暗夜米课下思维进化的结果!

如果说2018年第一次的置换只是基于暗夜米课框架内众所周知的逻辑-向上购买、优化置换的简单遵循、那这两次短平快的操作则是经过了思考、摸索和认知迭代的过程。

 人只能赚他认知范围内的钱:

从2010年第一次刚需上车至2017年,由于没有更高的认知,我们基本处于不操作阶段,只有本能的感官认知,所以,即使身处波澜壮阔的深圳市场,也只是享受到了一点微薄的红利!

从2018至2021,在经过了暗夜米课的学习后,我一共做了两次优化置换、一次裂变。

 

我是在2017年底米课年会上知道暗夜老师的,当时非常震惊于他的演讲风采(我从小就喜欢演讲与口才)和震碎三观的房产理论,回来后马上入手了他的课。

课程还没看完我马上就决定把在宝安西乡住了7年的48 6平(6平是复式赠送的楼上一阁楼)房子置换掉。虽然之前也想过要换,但因为一些原因下不起决心,现在有这么一套逻辑、这么一个老师在引导,我毫不犹豫了。秉着向上置换的原理,我们把房子选择从西乡到了新安、学位从原来的无排名-流塘小学变成了宝安排名前7的弘雅小学、面积从之前的54平变成了78平,经过一番劳累的装修入住后,我们的心情是愉快而满足的。

 

但随着理论和踩盘的越来越多,思维已渐开的我们在房子还没住几个月就萌生了继续往上置换的念头。记得当初甫一听到我又要换房的朋友都很惊诧,觉得我们太能瞎折腾,刚装修好的房子,怎么说换就换?的确,不懂暗夜理论的人,是无法理解这些举动的。

 

 

时光飞逝,转眼间两年过去,时间来到了2020年4月,这距离我2018年第一次置换房子刚满两年。

PS:因为2018年1月的置换是在3月调控政策之前签约的,所以我们的房子只需要限售两年就可以再卖(2018年3月调控政策后需要限售3年才能卖)。

是的,我似乎有那么点运气,之前每次买房的时间点都踩得比较准(当时还不是有意为之):从2010年的第一次刚需上车、到2018年的置换,都是在3月前签的约,每次都恰好赶在调控之前:2010年2月签约让我享受了最后的2成首付、75折利率的红利;2018年1月让我只需要限售两年。

以前没什么感觉,现在愈发觉得这种运气的珍贵,没有对比就没有伤害呀。。。

正是因为这宝贵的只需要限售两年的时间,让我在2020年第一次真正完整意义上用暗夜米课、较为妥善地为自己在半年内买下两套房子打下了基础,获得了从300W 到1200W 的资产提升。

复盘过去,表面来看,2018年的操作也还不错:当年346万买的78平正规2房,到2020年成交价520万,2年时间涨了50%,符合宝安新安在2020年的涨幅,当时这个也是卖在了我们小区的最高价,买家还曾因成交价高出银行评估价几十万需要多筹首付而焦头烂额。

但既然是学了暗夜米课的人,如果不能不断提高自己的认知、优化自己的操作,不能找到一条最适合自己的路,只是简单地卖卖卖买买买,也是万万不行的。

 

我反思了自己在2018年操作中的几点不足:

 

1、没有充分利用当时3成首付这一稀缺资源,付了7成首付,只做了个90万公积金贷款。

暗夜老师说过,房贷是稀缺资源,要珍惜你的处女贷。但我当时并没有深刻理解这其中的含义,哪怕中介都劝我最多只要首付5成。

当时这样做的理由有几个,

一是中国人天生对负债的恐惧使得我们不想背负太多债务;二是没有深刻理解 暗夜课程里 房子的金融属性 这一概念,还是以居住自用功能为主;三是当时也没想好如果付3成或5成、后面的路要怎么走;

 我是在踩盘中发现自己犯的这一错误的。

虽然当时刚置换完不久,哪怕手里没钱,但我平时也会没事出去看看房子。

在逐日的踩盘过程中,我对当时南山的一些总价还不太高、比较优质的小户型怦然心动了,但手上却毫无资金,这时我才发现我付7成首付是做了一个愚蠢的决定,我才深刻领悟了暗夜老师说的珍惜首贷资格的意思:我根本不该当时7成首付把全部资金都放在一套房子上---如果当时手上留有一笔钱,我可以毫不犹豫把这些小房子买下来。

2、择物不够大胆

7成首付的决策让我们只能把标的物总价锁定在不超过400万的范围。期间先是去罗湖区看过深圳小学、翠园中学的学位房,都因房子太过老旧、户型大多奇葩、实在无法忍受放弃了。后来又重新回到宝安找房子。期间去看过带宝安中学的一些学位房,譬如灵芝新村、创业二村。

当时灵芝新村、创业二村的7-90平的房子总价都是400多万,我们当时手里一共将近300w,完全可以拿下,但“7成首付”的决定外加因为灵芝新村太老、给人危房既视感,创业二村略新,又是楼梯房,居住不方便,而且离宝中较远,有传言说以后可能学位会被分出去,最后都放弃了。现在宝中学位房都被炒上天了。不过我也不后悔。我的想法是:仅仅因为宝安这一个位列全市八大之一的好学校就付出巨大的高溢价成本,对于像我这样的普通家庭真的不划算,去优势教育资源集中、但价格还没那么离谱的福田不香吗?罗湖也可以啊,翠园中学、红岭中学,都在八大之列啊!(马后炮请忽略!:)

最后我们选中的这套各方面都满足了我们的需求!买下后就重新装修、2改3,改得比较合理、比较赏心悦目,住得也舒服,来过我们家的都挺喜欢,对比小区其他房子算比较稀缺的,这为后来我们的卖出打下了良好的基础。

复盘后的这两点反思对我们后来的决定起到了至关重要的作用,我们开始调整方向,准备了解其他一些问题譬如信贷方面知识等,看看以后会否需要借力。

 

认知到位了,很多问题自然都会迎刃而解。


 

半年内两套房的操作

卖房

2020年5月我们放盘时,应该是深圳业主们心态最高的时候,市场上那个如火如荼。我们的房子一挂出去,就有好多来看的。当时中介问我打算挂多少价格,其实我也心里没底,当时我们小区还没一个挂盘价超过500W的。我试了试中介的口风,问他觉得挂多少合适?他说要不挂510W?我一听,那就是还有加的空间,就说,就挂520w吧,到时可能要被还价。中介同意了,我把心理成交价位定在了510万。

房子才签了委托合同还没上架到中介的网站,就被其他中介知晓了,其中一个中介很积极,接连两天带了好几拨人来看房,他的第一个客人就很有意向,是给在科技园上班的儿子买的,他出首付,儿子月供,到时他们和儿子一起住。我们的小三房加新装修很让他满意,就是觉得价格还高了点,想跟我们谈价格。当时晚上7点多孩子爸出差还没回来,这个人说要跟孩子爸视频谈价格,或者愿意等到孩子爸回来再谈。我没想到我们的房子居然这么吃香、市场也这么火爆,这房子都没上架就要成交了吗?我还什么都没准备,于是拒绝了他的还价,委婉地跟他说明天下班后再谈。

结果第二天下午,那个积极的中介又带来了一对在科技园上班的小夫妻看房。小夫妻看了后也很满意,问中介说房子价格能否再降点,我说降不了多少,最多1万,于是中介把我们约在一起协商,我们同意了再降1万,最后以518万成交,比我的心理价位高了8万。

就这样,房子才挂出去3天就成交了,这速度令我咂舌!

因为我一直觉得自己的房子不怎么样:两栋、楼龄较老、没有小区环境等等。

 

第二次置换买房

卖房前后一直都有在踩盘。

因为家里一儿一女,3房是我们永恒的刚需。

这次我也不想再呆宝安了,虽然现在因为前海和宝中的概念,整个宝安被抬得高高的,但我个人认为,除了宝中地区,其他地方其实都很一般,无论是配套、居住环境、产业等,价格却很高,用可替代性原理来分析,我完全可以找到更好的地方。所以,这次置换的地方只有两个:南山和福田。

南山虽好,但总价太高,而且刚涨过一波,放弃。

于是确定了福田。

去了大金沙旧改区看了福田的海景房:万科金域蓝湾、金海湾花园、鸿景湾名苑、绿景蓝湾半岛。环境不错、但学位很差、而且当时也涨了一波,3房总价也很高了,放弃。

最后机缘巧合,因配合买家去福田CBD中心区一银行做资金监管,我们看那个片区整体地段和环境、配套都不错,就主动要了旁边中介的联系方式,要求他们带看。其实看得多了,知道哪里适合自己马上就能判断了。

因为锁定了区域,在带看的第二天,我们就签约了一套符合预期的房子(福田CBD旁边、文卫一流、临近深圳市政府、香蜜湖金融街,地铁口、

绿化、居住环境好等等),这与我们卖掉房子签约的时间相隔刚好一周,暗夜老师也说了,不能手拿资金空等。

我们还跟卖家把做资金监管的时间约定到将近两个月,这为我们自己这边卖房子完成交易流程争取了足够长的时间。

同时由于这次是在715新政之前签的约,在那个火热的市场,银行对我们还是很友好的,所以这次没有浪费宝贵的首贷资源,于是我们手里也有了一笔资金,准备裂变第二套房子。

房子一签完就一直在涨,短短一个月挂盘价就比我的成交价高了100多万;而根据中介和小区邻居反映的最新成交价,现在同面积的真实的卖出价比我们当时买入价已高出了200多万,仅仅半年而已!

一路顺利走完流程已到8月份!

手里还有名额有点子弹,准备第二波操作!

 

购买第二套房子

买第二套房子跟第一套房子的逻辑其实是完全不同的,第二套需要综合考虑的元素比自住的要多很多,计算成本也需要更加精细。

为免入坑,去年8月底我参加了第一期暗夜线下课程,第一次面对面现场跟暗夜老师请教了好几个问题,暗夜老师特别耐心地做了回复,也让我不再执着于单一的老破小学位房。

回到深圳后,我把南山、福田区总价在我接受范围内的所有小面积小区都罗列了出来、然后踩盘。

 

时间上,我也根据暗夜老师线下课所讲,每年的12月、1月、2月是最佳击球点,除非有特殊情况,有意把这次签约时间控制在了这个点。

最后在有限的预算下,我们选了在福田的、我们将要自住的那套房子同片区的明星楼盘小户型:满5唯一、红本在手,价格合适、最关键是小区管理非常严格,一户一电梯卡,每户必须有自己的电梯卡刷卡才能进入;

预期也有:旁边一所已动工的传说中的好小学、香蜜湖金融街的启动。

当我们在1月底签完合同后,同户型同面积的已挂到高出我们成交价30万的价格,然后208政策来了,现在没有业主放盘出来。

 

而第二套房子的高效成交我要特别感谢专业靠谱的香蕉哥帮我做了最优化的方案、降低了交易成本、加快了交易速度!

至此,半年内两套深圳房产的操作全部完成。

纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行!止步不前就是倒退!

分析我手里的这两套房子,仍然需要继续优化置换。

等待三年!

 3年资产倍增,暗夜米课威力惊人。

长念师恩,谢无疆焉! 衷心感谢暗夜老师@暗夜金融 、感谢mr hua@mrhua ,感谢香蕉哥@月亮香蕉哥 ,感谢美丽聪慧的小树妖@小树妖

最后祝米课圈所有的女神们节日快乐、美丽长存!


关注作者,看更多TA的好文章 个人展示
Vivi罗 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
举报
收藏
转发
0/500
添加表情
评论
评论 (25)
最近
最早
3天2夜学会建站

Vivi罗

走在一元的路上 Seeing what others don’t

向TA提问
置顶时间 :

设置帖子类型

普通
新闻
活动
修改

圈内转发

0/104

分享至微信

复制链接

举报

请选择举报理由

留联系方式
垃圾广告
人身攻击
侵权抄袭
违法信息
举报

确认要删除自己的评论吗?

取消 确定

确认要删除自己的文章吗?

取消 确定
提问
设置提问积分
当前可用积分:
-
+
20
50
100
200
偷看

积分偷看

10积分
我的积分(可用积分)
确认偷看

问题已关注

答主回复后,系统将通知你

不再提示