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小王子的创业修行
2021-04-01 20:44

小王子的房产进阶之路

作为一个外贸创业者,最痛苦的莫过于你眼睁睁看着每一轮房产机会从你眼前溜走,而你的事业还没有成功,难以支撑你实现三元进阶的梦想,我想圈里应该有很多跟我一样的外贸创业者有这样的焦虑吧。


一、2013年,刚需上车越早越好

2013年,那个时候我刚刚开始在东莞一家工厂做外贸,手上也完全没有任何积蓄,从来没想过要买房子的事情。但是因为要租房子,在东莞城区到处找房子租,那种一室一厅的公寓式住宅,每个月也要1500左右,当时感觉挺贵的,后来一问买那种房子的每月贷款还款,也只需要1000多,比房租还少,本着不为别人还房贷的理念,就开始准备买这种房子,当时我太太(那时候还是女朋友)还非要找那种复式的(现在看来都是坑),就找了一个不到30平的复式小住宅,总价不到30万,当时首付只要6万块,买房的手续费都要5万块了,年轻的时候就只有那么多钱,也不懂融资,还好算是在东莞城区上车了。


二、2015年,错过最佳买点

2015年,刚刚接触米课,第一时间买了老华的营销课(当时的营销课老课程),当时收获比较大的不是建站之类的,感觉太复杂了,反而是Business101和老华带你飞系列课程,就大概知道要买房子的逻辑,所以就动了再买房子的心思,那时候是2015年3月,正是新一轮房地产周期的起点,东莞还可以做2.5成,当时我太太还喊着要买松山湖(那个时候松山湖单价7000块,现在已经6万了,可见买房子要听女人的),可惜知道并不一定能做到,主要是没钱,也不懂怎么加杠杆,各种犹豫,怕买房影响生活质量(现在知道不买才影响生活质量),硬生生地错过了最好的买房时机点,接下来这一轮涨得也是摧枯拉朽,全国普涨,东莞也是涨势如虹。


三、2016年,买贵总比买错好

2016年6月,暗夜米课正式上线,东莞房子价格已经翻倍了,东莞城区直接从均价7000到16000了,在市场飙涨的形势下,一口气把刚刚上线的暗夜课程刷完,就开始到处看房子,准备第一次置换,那时候刚开始SOHO,真的穷,挣扎在温饱线上,孩子也刚刚出生不久,哪有钱买房,父母也帮不上什么忙,但不管怎么样,先看房子,连续踩了一个月的盘,当时只知道要买核心区的房子(学艺不精,那个时候反而是周边房子的买点,比如学霸黑人王同样花了60万买了大岭山的房子,几轮置换已经资产好几千万了),而我卖掉第一套非优质的复式小住宅,花了60万买了东莞南城核心区一个小两房,80多平,单价14000不到,当时算笋盘了,一个中介手上的独家销售房源(卖房子来说,独家销售果然是坑),但总算没有买错。


四、第二次置换

刚买完不久,到2016年10月,东莞全面调控,但是东莞的房子一直惯性前冲,大卡车没那么快刹住,我们一有时间还是到处看房子,还想着怎么置换,没办法,没钱只能倒腾底仓了。2017年看了一年的房子,城区的房子已经涨到21000-23000了,一轮行情已经接近尾声,东莞进入了横盘期,我们买的西平的房子,也从14000 找到22000左右,我们开始边挂盘卖房子,边看房,寻找机会,手上已经有了一些标的了,准备以小换大。

那个时候每天刷暗夜的课和米课天天说,知道了卖房子的一些套路,清租客,凤姐变冰冰,每到周六就集中看房,营造稀缺火爆的氛围,最终年底以22000的单价卖出,当时也是各种谈判套路,我临时还加价了5万块卖出去,这样手头就有100多万了。

2018年年初过完年,南城最新的一处楼盘有剩下的尾盘,有一套低楼层的140平,单价比周边倒挂2000块,果断拿下了,但是第一套卖出的房款还没到,就当场刷了5万块信用卡先定下来了。后面听了米课天天说暗夜说的拖贷套路,还真让我拖了一年直到2019年才付的首付款,现在想想都不可思议,不过尾盘对于开发商来说不怎么在乎,该回款的都差不多了,横盘期也懒得再找新客户销售,才允许我拖了一年。


五、一元不强,再次错过最佳买点

2019年,暗夜老师天天在米课圈刷深圳的左侧建仓时机来临,而我尽管已经入户深圳,有买房资格,可惜事业也刚刚有些气色,不足以支撑我在深圳购房,只能眼巴巴看着深圳的房子一天一个价,没有强大的一元现金流的支撑,实现三元的重大跃升非常难。

2020年过年期间,新冠疫情爆发,国家大放水救市,我第一时间就敏锐觉察到房子要涨了,大家都在忙着买口罩过年的时候,我正忙着借钱准备买房子,结果房子没买成,一门心思去搞口罩去了,一个完美的一元实业,到三元的房产,并没有走出来,等我5月口罩赚到钱了,房子已经蹭蹭涨上去了,特别是东莞,南城的房子竟然会从2万多,涨到5万,真是让人始料未及,东莞全国涨幅第一真的不是盖的。2020年下半年参加暗夜米课二期,听下来最大的感受就是深圳打新,未来今年深圳打新仍然有机会,下个月深圳就有资格了,希望今年能在深圳建仓。


六、一元到三元,普通人的改运方法

故事差不多讲完了,没有那么多的成功故事,更多的是一轮又一轮的错过,知道和想到,最后做到其实有巨大的鸿沟,尽管这么多年也完成了0-1000万的破阶,但是一元实业和三元房产的共振有太多做得不足的地方,进步的空间还非常的大!

这么多年的暗夜米课的学习,对我来说,暗夜米课不仅仅是一门房产科,它是一门大金融课,更是一门系统的财商课,财富认知提升课,我个人也觉得是米课系列课程里性价比最高,含金量最高,变现最容易的一门课。很多三元的逻辑和一元商业逻辑都是相通的,比如提前布局,预判 执行,轮动效应,比如中国很多的商业机会和模式,轮动到海外,仍然有许多机会。


七、学以致用,实践出真知-看好东莞

另外,我非常赞同暗夜老师讲的,授人以渔而不是授人以鱼,老师教的是投资体系和逻辑,最后的实践还是靠自己,学习本来就需要通过实践来融会贯通,举一反三。而且在当下的房地产的混沌市和分化行情当中,专业和实践变得更加重要,深入一线看盘,总结规律,实操才会有真正的体感。

就比如拿东莞的房产投资来说,这几年东莞核心区的房产投资回报其实并不输深圳,反而是我们这种资金体量比较小的刚需刚改人群更好的选择,暗夜老师说,投资的超额回报来自于认知差,我觉得东莞的房产对于大多数人来说,至少有以下几个认知差:

第一、东莞的房产尽管更多的是受深圳的外溢效应明显,但是东莞本身有很好的智能制造和高科技的产业支撑,还有核心区的科教文卫并不比深圳差,有些地方更好,GDP也过万亿了。

第二、东莞的人口这几年人口净流入全国前四,之前流入更多是工人,而目前更多的是高收入人群,潜在的购买力和需求仍然强劲,这些人口有赖于东莞这些年腾笼换鸟,产业升级的成功。

第三、非常重要的认知差,之前东莞都是学位房,没有学区房概念,而2020年是东莞的学区房元年,城区和松山湖的学区房变得越来越学区,对房价起到很重要的支撑作用

第四、也是最重要的,莞深一体化是迟早的事情,因为离太近了,我住东莞城区,到深圳上班不到一个小时,如果是临深地区,就更快了,再加上未来地铁城轨连通越来越好,我觉得未来肯定会出现深圳一个半小时经济生活圈,就跟现在的韩国首尔和东京差不多,那个时候东莞的房价会渐渐更深圳拉平,而目前东莞的核心区只有几万块,而深圳动不动都是十几二十万,这里面空间还很大。

这里真的不是屁股决定脑袋,下一个周期过后,我们再复盘,所以我自己做了以下几个布局:

1. 我自己是深圳户口,我老婆是东莞户口,保证我们家进可攻,退可守

2.总公司在深圳,分公司在东莞,保证未来经营贷的便利性,一元和三元容易共振,也方便员工在承担不起深圳的高房价的时候,可以有买东莞的资格和机会

3.这几年横盘期,all in 一元,让公司有充沛的现金流,把我这几年外贸的红利期,等待下一个周期,希望下一轮大二元有10倍的增值,真正成为暗夜老师口中的,让我们都成为亿万富翁。


八、一元和三元共振的一些想法

我的故事看下来,我相信你有一个感受,对于我们2B的创业者来说,买房子其实是保障我们创业公司持续生存下去的一个保障,因为目前的经营贷政策非常有利于我们这种老老实实的外贸创业者,因为我们是低成本轻资产创业,有了核心资产三元的加持,可以保障我们一元的创业不容易失败,进入反脆弱模式,因为你随时可以从银行通过经营贷拿到便宜的资金,保证你的现金流不断,对于中小企业来说,保证现金流不断太重要了,那么我很容易穿越周期,抓到属于自己的机会。

其次,2B模式很重要的一个挑战就是付款方式问题,特别是疫情期间,跨境B2B贸易因为无法见面信任成本大大提高了,如果我们有核心房产的加持,我们可以用便宜的资金来给客户垫资,比如信用证远期,会大大降低信任的交易成本,我们的贸易很容易成为一个信用中介,而不仅仅是套利者,我在这方面也在尝试,希望有这方面经验的和想法的可以跟我一起交流探讨。


九、暗夜米课,你值得拥有

最后,必须要给性价比这么高的暗夜米课和暗夜线下打个广告,我个人会建议初学者还是先系统学习好暗夜的线上课程,先有系统化思维,然后有机会再去面基男神,体验一下线下课,我准备每年都至少去体验一次。而且我觉得暗夜米课适合所有的外贸人,不管你有房没房,是否准备买房,首先提高认知是最重要的,当你认知提高了的时候,财富只是未来与你的认知匹配而已,时间问题而已,这个时代,我想人与人的唯一差异可能只有认知了。


下面是暗夜米课的购买链接

https://v.imiker.com/buylink/u81361368/25

通过我链接购买暗夜米课的,或者看我文章后,转发并报名暗夜线下的,可以私信我,我个人免费提供24*7外贸方面的咨询和答疑,也希望你能抓住这几年外贸红利期的机会

希望大家多多转发,让我有机会入暗夜学霸群。


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小王子的创业修行 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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