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BERRYJF
2018-10-19 15:39

学了暗夜,我是这样买卖房子的

这些天,反复看了暗夜老师公开课的笔记,越发感触颇深。就比如,左侧买入:

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仔细对比了自己的几次买卖,之前的买房是没有技术含量的,全凭本能和运气的,时间点把控得比较好,算是不知者无畏。虽然赚到了运气的钱,也吃到知识匮乏的亏。结识暗夜老师之后,我相见恨晚,一边学习,一边实践。在2016年5月,到2018年的5月,短短2年里,买了1套学区房,卖了5套烂资产。现在得以笑看楼市风云,不疾不徐。再次感谢暗夜老师!(此处应该有掌声,掌声更热烈一些!)

遇到暗夜老师之前,我属于运气比较好,知识一团糟。08年的时候,在工厂做外贸,接了几个大单,手里刚好有了10万块钱。当时很单纯,想在武汉安个家。所以在别人都在砸售楼部的时候,我买下了一套价值30万的特价房,电梯小高层的2楼。一个是2楼特价,另一个想法是,我妈妈晕车晕电梯,2楼她上楼梯比较容易。那时的政策是首付3成,不看户口不看社保,利率7折。这个是我买的第1套。现在来看一遍交易节点,妥妥的左侧交易。

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这个房子属于远城区,毕竟价格在那里。到黄昏,我想从市区打车,的士司机都不敢去的,太偏僻了。晚上基本都是一片沉寂。超市没开,早餐铺子都没有。属于暗夜老师说的,现在居住不舒适,未来会舒适(相对)。 今天,这个区域已经自成一城,附近商场好几家,大型超市,学校,地铁,都很方便了。

这套房子的装修,是我们从对装修一无所知,到装修的每一个环节亲自把关。半包之余,一切都是亲力亲为,地板,门,橱柜,五金件,到软装家具。在这个房子里我们开始创业,在这个房子里崔哥向我求婚,在这个房子里邀请亲友参加我们的婚礼,在这个房子里怀大宝,养大宝,怀小宝,养小宝。今天想起来,也不禁满眼泪花。

在09年我们开始创业,供应商体系不全,要求现款现货,资金匮乏,开始到处寻找资金。10年偶然发现招行有个生意贷,随借随还,颇为心动。届时银行政策十分宽松,房产评估54万,100%全额贷出。手头于是有了54万的流动资金。

11年的时候,生意已经稳定,供应商体系也建立得差不多了,基本上不需要太多周转资金。手头的54万大多数处于闲置状态。当时正好换办公室,到处找办公地点,也是头疼,心里盼着有个自己的办公室。这时正好有个规划三地铁的写字楼即将开盘,而且离我家还近。赶过去一看,黄沙漫天,一篇荒芜。今天来看,很符合当时不舒适,未来很舒适,很可惜,是商业地产。但是当时不懂啊,看了规划很满意,价格也能接受。2套办公室一共150平,赠送20平阳台,基本上使用面积可达150平了,总价90万,首付一半45万。觉得很满意。这就是入的第一套“烂资产了”。不过此时此刻,内心对它还是有感情的。

这是我们的2,3套房,应该属于右侧交易了。但是时机还是不错。

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13年的时候,写字楼交房了,虽然此地还是黄沙漫天,交通不便,但是,还是紧锣密鼓地进行了装修。这个写字楼的装修全程是我家老爷子盯着的,连几包黄沙配几包水泥,都仔仔细细的检查纠正了,所以很有感情。

14年下半年,大宝出生了,忽然就关心起附近的学校来,这时才明白远城区的房子上不了市区的学校,同时听说市内有些好学校是提前5年排队的,这时下决心去给孩子买一套学区房。

当时资金只有十几万啊,只有故技重施,找银行贷款。银行评估大约100万,可以贷出70万。就是说,还款45万,贷款70万,可以多出25万的资金。加上之前贷出来没用完的,二套房和这一两年挣的,大约有个40多万。按照当时的政策,二套房首付50%,利率上浮10%,我们只能买个八九十万的房子。当时就按照这个价位在寻找学区房。

刚开始的时候以老小区的二手房为主,锁定了几个小学之后,就围绕这几个小学看。后来偶然得知,附近有一个新小区也不错,自带幼儿园和育才分校,抱着多看看的心态,去看了这个小区,一看之下,竟然十分满意,楼下地铁,自带育才系幼儿园小学,带精装价格1.1万,三环内江岸区,武汉市教育资源最丰富的区域。我们当时就心动了,但是,并没有当场决定。毕竟,2014年,又是一个打砸售楼部的年份啊!大把的房子随便选,还送锅送碗送螃蟹。

后来一个偶然的机会,坐在飞驰的车子上,看到了路边的广告,依稀看到首付一成,就是我们看的这个楼盘。(这是我的一个优点,也是缺点,时时刻刻飞快的摄入碎片化信息,但是没有耐心去沉淀系统的知识。)马上致电置业顾问,并且约定时间上门沟通。原来武汉市有个“青年置业计划”,但是只有少数楼盘愿意执行。就是开盘首付10%,第二年6月付10%,9月付10%,12月之前付清首付款并且办理贷款。但是参加了这个青年置业计划呢,就是少了一个折扣大约7万块。

我们很快计算了一下,按照当时的政策,二套房首付50%,我们看中的户型134平(当时只想着自住,选了最大也是最贵的户型,今天小户型单价更贵。所以投资还是投小户型),单价1.1万,首付73.7万,我们也买不起啊。如果要买,就得找亲戚朋友借钱,月息1%,年化12%。那么一年利息差(73.7-14.7)*12%=7.08万。况且一时到哪里能借到这将近60万呢。所以短暂的商量之后,我跟老公决定,就用这青年置业计划,首付14.7万,明年的事情明年再说,大不了拼了老命的搬砖挣钱呗。

这算是第4套房里。按照时间来算,也算是左侧交易。

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这个是100%的左侧交易,因为,在第二年,也就是2015年,楼市调控放开,认贷不认房。即第一套房还清的情况下,第二套房等同于首套房。我们只需首付30%,贷款利率9折。我没有计算利率差有没有7万,这已经不重要了。我的难关已经解除,不需要借款就能解决问题,所以对这次交易也非常满意。

在2015年,银行政策再次宽松,银行经理找上门来,告知我们的房子可以贷更多的钱了。银行从新给我们评估额度,第1套住宅给出68万额度,第2,3套写字楼给出90万额度。刨除之前的贷款之后,手头增加资金68+90-54-45=59万。这些贷款全部都是随借随还,年息6.5%。加上工作产生的现金流结余,手头大约有了70万流动资金。

暗夜老师说,有了资金之后,容易管不住自己的手,这是真的。因为前面资金的流动看到了甜头,心里难免痒痒的,再买点啥好呢?

这时是2016年年初,武汉的房市还未启动,暗夜课程尚未上线。

这时看到江岸区三环内有一个LOFT楼盘,单价1.4万不到,5.4米层高。计算下来,隔成两层相当于每层才7000块。对应的,我现在用的办公室在三环外,已经卖到一万多了。当时心里算盘打得啪啪的,我可以买到这三环内,然后把三环外的办公室卖掉啊!地段好,还便宜,市民之家隔壁,美美的。

就这样,再一次买入了烂资产第5,6,7套。3套LOFT证上面积共150左右,两层使用面积也到250平了。自用,发展,暂时也够用了。 当时首付要100万左右,我们所有资金压进去大约70万,还找银行借了首付贷30万。这里虚假利率被坑了一把,之前很多地方说过,就不详细描述了。

买入时机,差不多是这样的:

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这里简短提一下另两个朋友的购房经历。

一个是我老公家的表姐,2014年的时候我建议她买靠近地铁机场线的楼盘,当时的价格是2900.她没有听取我的意见,选择了买老家县城的房子,单价是2500左右。到今天2018年,机场线附近的房子单价1万左右,老家的4000左右。

另一个就更悲催了。表姐的表姐。最初看的是我14年买的那个小区,1.1万的单价。以她当时的实力,打算全款2套,两个儿子一人一套(真是豪!),我还介绍了置业顾问给她。不知道为什么没买。16年初看中了我办公室这边,觉得可以买一套投资。单价1万多一点(他也是看中三地铁,单价从6000涨到1万多)。时至今日,住宅小区已经翻倍,办公室,你知道的。

所以买错房,比买错时机更糟糕。

很多小伙伴没有弄明白好时机和好房子的关系,被绕进去了。我再解释一下这个关系。
好时机=1. 容易选到好房子。2. 价格好。3. 政策好利率低。
好房子=1. 不容易买到。2. 春夏增值,秋冬保值。

所以我们的目标是买到好房子,而实现这个目标的途径是,找准好的时机介入。

所以小伙伴们问优先看房子还是优先看时机,这个问题等同于优先看目标,还是优先看方法。所谓南辕北辙缘木求鱼,当然是目标最重要了!

2016年,有个契机,我怀上小宝了。因为前一套学区房交房,小学开始招生了。这时候业主群里很多反馈,说新开的学校师资还是不行,远远赶不上老牌名校。这个时候我心里隐隐约约有个想法,应该为了两个孩子买一个更加优势的学区房。

2016年5月20日,这是一个星光闪耀的日子。情人节,暗夜老师公开课。 刷新三观。
学了一半之后,当即对自己的形式有了判断。1. 如果要买学区房,要尽快入手,后期上涨会更加迅猛。(武汉从16年3-4月开始发动,平均每个月上涨1000-1500)。2. 公寓写字楼毫无疑问是劣质资产。

当时说实话是非常焦虑的。首先是身无分文。如果要买,怎么买?其次是刚买的公寓,现在好后悔,怎么办? 我有尝试找各种方式想退房,最终都失败了。

焦虑是焦虑,但是行动还是要有。揣着小宝,我们开始看盘。这次着重是看老牌重点学区房。

在这一轮的操作里,首先我收集的了所有的高中高考的成绩对比,选出最优的几所高中。然后查看中考记录,分析这些高中都是哪些初中的学生考入的,再然后这些初中是哪些小学直升,这些小学分别对口哪些小区。买房还需要其他附加条款的,比如华师附小,要求父母是华师教职工,放弃。学区每年流转对口小区的,放弃。同一个小区部分对口部分不对口的,放弃。最后筛选出了老牌长椿街小学,对口的初中,附近的高中都很不错,所在的江岸区众所周知教育水平武汉市最高,而且是市政府所在区域。

在整个分析和考虑的过程中,我把自己收集的信息,附近的楼盘信息,价格,条件等,都发给暗夜老师,请他帮我参考。暗夜老师知道我此时怀着孩子,还在操心房子的事情,对我也是非常耐心,给了我很多鼓励。

最开始看的是今天武汉市最豪的盘之一,武汉天地。6月份开始看的时候,是4.2万,想再多看两套对比一下,再看,房东又不卖了。然后4.8,5.2,5.8. 到9月底,短短4个月,房价涨幅无情的击碎了我的幻想。

没有办法,我们放弃了这个小区,换到了旁边对口同样小学的老小区。1998年的老小区,单价在2万多。9月整整一个月,我们都在那个老小区里泡着,一出房子我们就去看。但是正是最狂热时期,房东坐地起价,加30万,我们同意了,房东还是说,不卖了。这真是一段疯狂的时期。

十一期间,我带着大宝,揣着小宝回娘家了。同时关注到政府开始出台调控政策。

这个时候崔哥遇到了一个诚心要卖的房东,想拿款去光谷为他儿子买婚房。相对汉口,他更看好光谷的发展。从娘家回来,我立刻去看了房,对房子也算满意。毕竟我们可挑选的几乎没有。加上费用总价大约360万。

前面说过,其实这个时间段我几乎是身无分文的。是什么心态促使我在身无分文的时候去看一个价值300多万的房子? 我觉得一定是信念。我相信当你极其想要做一件事情的时候,全世界都会为你让步。

当时我写了一个资金的规划。前不久刚发了一笔货,大约价值200万人民币,预计10月回款。工厂给我们有一个账期,所以我一个一个给工厂打电话,请求将账期延长一个月。然后找几位非常给力的朋友,借了大约100万。剩下60万,打算从民间借贷。

我想的是先全款付清,然后抵押贷款出来。我已经跟之前合作的个贷经理打好招呼,他帮我们算了一下,估算我们的房子可以贷出210万左右。这样首付相当于只要150万。而如果我走正常程序的话,首付1半,加上各种税费和中介费,估计在190万左右。

事后,这个决策被证明无比正确。因为在之后的一轮房价飞涨之后,银行主动要求我们加贷,再次给了我们105万的额度。所以这个360万税费中介费全包的房子买下来之后,最终银行又抵押贷款给我315万,相当于我的首付只花费了45万。基本上我靠订单利润,信用卡,朋友借的钱,就可以度过这个难关了。

所以在提及杠杆的时候,很多小伙伴都以为,杠杆只是房贷。但是做对节奏的情况下,杠杆还有很多其他的方式。但是在做这一切的时候,首先要评估自己的能力和知识时候可以驾驭。万幸,暗夜老师一直在我身后,让我安心。

现在说来很轻松,当时是一段非常黑暗的时机。因为资金缺口非常大。那时候连续两个朋友打电话说,你把钱准备一下,我也看好了房子,随时都要开盘的。那段时候真是如履薄冰,时时担心他们随时打电话来要钱。而在看房到买卖的过程,10月到12月。需要办好过户,再办抵押,多少次见房东,跑房管局,跑银行。我挺着个大肚子,随时都可能入院生产。为此我特地和崔哥去做了一个公证,以防我突发状况,全权委托他办理整个交易和抵押的过程。还好,一切有惊无险的在我二宝出生之前办理结束。

然而狗血的事情这个时候发生了。因为前期的缺钱,我们偶然发现了网络小微贷款,自以为发现了新大陆,于是刷刷刷把额度全部用光,贷了三四十万出来,至少利息比民间借贷低啊。我们却不知道,这些小微是要上征信的。银行临放款的时候,一查我们的征信,好几笔小微贷,马上把我们的贷款停了。

谁能想象我们当时的绝望?挂了银行电话之后,我抱着崔哥嚎啕大哭了一场。全款买了这个360万的房子,其中将近200万是供应商的货款,100万是朋友的钱,他们买房随时需要,还有几十万是小微贷款,几十万是民间借贷。

哭过之后,又和个贷经理沟通,请他务必帮忙。他首先肯定是责怪我们不该随便使用小微贷,尤其是在这种找银行贷款的关头。 然后给我们出主意,一方面赶紧把这些小微贷全部还掉,把信用卡也全部还清。另一方面耐心等待,不要胡乱操作,等待跨年。其他的事情他会想办法解决。

时间在忐忑中度过。2016年12月13日,小宝出生。2017年1月3日,银行放下贷款210万。首先还清了供应商货款,和民间借贷,和朋友紧急需要的款项。朋友不急的,约定利息。
做完这个交易,当时在心里对自己说,以后再也不能做这样的事了,太TM痛苦了。然而今天来看这些痛苦都是值得的。
这个是我的第8套。 买在半山腰。

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综上:截止2017年初,我手里有3套住宅,2套写字楼,3套公寓。同时负债达到顶峰:住宅贷款68万,写字楼贷款90万,住宅房贷100万,公寓首付贷30万,房贷100万,住宅贷款210万,朋友欠款约100万。共计698万。

2017年下半年,暗夜老师的公众号,说说,公开课,所有的演讲里,都开始提示风险。这个时候我也意识到自己的过高负债。所以,开始筹划“逢三退一”。
最后画个自己的交易时间图:

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稍后写怎么卖房。

2018年10月19日星期五

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BERRYJF

女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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