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笔记侠Ivyyy
2020-02-07 17:07

二手房交易中的坑和心得

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

今天下午越想自己踩过的坑越不得劲,生气也没有用,都是自己不够精不够专业产生的结果,于是写成此文分享给准备买二手房的你。希望我踩过的坑你不要踩。

在一线城市,你极大可能要面对买房这件事。大家都知道一手房的样板房新,很有想象力,我们喜欢新房也是正常的。而一手房在市区的要么贵,在郊区的要么不方便,所以你有很大的概率要买二手房。


二手房相对一手房的优势


A: 即买即住,在银行放完贷款买家收到全款后即可交房;不管你租出去产生现金流还是自住都可以。

从这个层面来说二手房具有更好的投资属性,一手房交完首付进行网签做按揭,只要房贷批下来,你就要开始月供了,交房一般在一年半-2年以后,而在这期间,这段时间房子没有办法产生现金流。

B: 交易更快,广州的房子现在限售2年,也就是说在你在房管局交易过户之后以房产证上的时间日期为准, 2年才可以再次进行过户。

C: 更多选择

新房合适你的地段位置价位的比较少,需要等待;而二手便利的位置合适的价格选项更多;

D 成交价更具灵活性,可以砍价,可以买到笋盘。


二手房相对一手房的劣势

A 要花大量的时间踩盘,了解小区各种户型的成交价,朝向噪音等因素;

B 要和中介和业主周旋,需要很多的心力和时间;

C 需要注意的事项很多,一不小心就容易踩坑,小坑拿钱填,大坑比较大。


下面就谈谈自己踩过的坑和复盘,有其他经历的也欢迎留言分享。

1. 天然气过户

天然气不同于水电,会存在一个预存款余额。
天然气是业主名下的,有预存款,必须是存款额度清掉或者业主本人去办理取出预存款才可以过户,业主不愿去燃气营业部,业主说让把预存款给他然后买家用完自己再凭房产证过户。
这种情况下,你使用完是没事的,但就留了个首尾。

以后遇到这种情况,别给钱,业主爱去不去,不去就当白送了。其他的事项可以类比。

值 X000元


2.业主口头同意配合评估价做贷款(指配合GP),后反悔。

众所周知,二手房的最大好处就是灵活,也就是说可以在评估价比买入价高的情况下,从银行多贷一些钱,减少首付款。

业主签合同时口头同意配合评估价做贷款,后可能会反悔。

但合同没有体现业主配合的文字【彩蛋:如果想要这段话的官方说法,可以私信我】,业主事后完全可以声称他并不清楚此事。声称我们这样是违法的,他是有办法借这条毁约的。

如果此时你还想买入,你就很被动了,你不明白业主是不想卖了还是借此提出新的条件。

你完全可以说不行就解约啊,但在房子上涨的情况下,你很可能找不到其他心仪的房子和面临买入价增加;业主只有大概率和平解约退回定金,而要强制执行违约金(一般房价的10%)却要请律师进行诉讼执行。


由此可见三方合同的重要性。

在签三方合同时,一定要注意两点:

第一,把你们口头同意的所有东西白纸黑字写出来,合同才是有效力的;

第二,考虑好预防性条款。也就是说
a,当房子出现上涨或者其他情况下,业主毁约的应对策略;
b,当房子出现下跌或者其他情况下,你想毁约的应对策略。

这些都应当体现在合同中。

值 XX0000元
再重复一遍,白纸黑字落实到合同上,做好预防性条款。


3. 如何找寻站在你这边的中介

中介是收你服务费的,一般市场价是房子成交价的1%。

a,吃差价的中介不要考虑。怎么避免让中介吃差价?这只有靠自己多跑盘多研究留心过往成交价,对你要购买的房子有一个大概的价值判断。多少单价算是便宜的,多少单价是市场价。

b,买房要折算单价,成交总价除以房产证实际面积

c, 多加几个中介,会有更多的盘源信息,也可以通过多个人的信息来甄别真假

d,最近D大提到一个观点,我深深的记下了,分享出来:

问你的中介两个问题,我选择你,
如果业主毁约怎么办,在合同中如何保护我的权益;

如果我想毁约怎么办,怎么减少我的损失,要回定金;

经过钱的教训,这句话我感受非常深刻,大多数的中介只在谈价格磨价格的时候有用,作为买家我们的姿态不能很低,而中介有自己的话术和方法去磨到我们心仪的价格,但是一旦买家和卖家同意某个成交价,三方合同怎么写?后续买卖双方任何一方出现毁约意向怎么办?

这任何一个问题都很棘手,会影响交易的正常进行,如果中介不给力,就意味着一个不专业的你得解决这些问题,要么同意马关条约,要么买不成,要么损失钱。

再重复一遍,不要让中介吃差价,不诚信欺骗过你的中介不要用,中介费1%-1.5% *实际成交总价,要找一个站在你这边的中介。

价值 X0000元


4. 考虑交易的摩擦成本

在准备购买房子的时候,除了房子本身,交易的摩擦成本也是要考虑的,比如税费,比如业主的沟通顺畅程度,如果一开始见业主对方就给你不是很好沟通的印象的话,这个不是主观而是客观的那种不好沟通,会影响到后期的交易,要慎重考虑。 特别是那种上句答应了下句反悔,这些更要注意。

艾维 写于广州

首发米课圈

2020.2.7


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笔记侠Ivyyy 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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三人行,必有我师焉。

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