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Echo鱼蛋
2021-03-05 10:48

得益于暗夜米课-从0到1的小白资产进阶之路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

看到圈里好多大咖分享的都是千万级别资产的故事,小白瑟瑟发抖,虽然我蚂蚁腿小,但好歹也是肉,小白也来交份作业05.png

时间回到2018年的米课年会,当时安于现状的我,毕业多年还每个月领着微薄的工资,“鬼迷心窍”花了五百多的“巨款”去凑热闹参加了一场别家公司的年会。就是这场年会,遇到了生命中开启新世界新阶段大门的老师。

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但是当年青涩的我,很表面又很肤浅,只是被老师的颜值打动,因为他说的那些东西当时我基本听不懂,只是被他授课时帅气的脸跟有魅力的气场吸引了!爱屋及乌,回来后趁着双十二又斥“巨资”入手了暗夜米课。现在回过头来看,当初的三千多学费已经带来了翻几十上百倍的收益了。付费学习,付费入群学习很有必要!

那时候对房产完全没有概念,只是老听三姑六婆说要嫁有房有车的男人,具体在哪儿有房她们也压根不说,只要有就行,因为问多了,她们也不懂啊。入手了暗夜米课后,在荣姐姐激励下,坚持每日磨耳朵地重复听同一节课听几遍,然后不懂的去百度。于是一点点从什么都不懂的小白慢慢能听懂一些,到能大概理解老师在表达什么。

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在跟土地结婚前,还一直跟他商量着要回十八线老家去买房的,觉得高铁这么近,四十多分钟就可以回到,勉强踮脚也还可以买得起供得上。婚后,那时已经开始soho了,收入也涨了一些。磨磨蹭蹭地花了大半年时间把买的课程囫囵吞枣地过了一遍,同时也对理财保险方面的东西产生了浓厚的兴趣,关注了几个公众号,还有广州房市的公众号,养成日常阅读的习惯,不断了解房市有关的讯息。

将课程过了一遍后,立马跟土地表明决心:别想着回老家了,就得在广州扎根买房!

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于是,着手进行了如下安排:

前期准备

 1,立马在土地新一年生日之前,将他跟我四大类的保险能买的全部买了一个。还帮父母将力所能及的医保跟意外险一并安排了。一直记得老师有在课程里说过一句:保险是我们普通人基本都有能力用上的杠杆,能帮我们规避风险。延伸到之后,虽然谁都不想有意外,但是考虑到以后开始供房后,万一万一中的万一有个什么事情发生,万一到最后逼得要用钱导致断供,也不至于最后将自己好不容易上的车又立马被某个意外赶下来。

2,积极参加各种有关买房的活动。恰巧Eva@Eva姚 跟Lynn@LynnZ 她们在深圳组织了一场米友交流会,赶紧报名跑去深圳学习,学到不少干货,比如如何筹首付,如何用信用卡接龙等等,又一次刷新了自己的认知。内心极其感恩米课这个大团体里的各个小伙伴无私的分享。

3,将广州买房的必要条件理清楚,查清楚需要多少流水,社保情况,提前多办理两三张信用卡,已经在用的信用卡加大使用力度,适当分期并及时还清信用卡,维持良好的信用。还专门上门拜访请教已经在广州买房的朋友,有什么渠道可以省点,什么方式可以少给点的,最重要的是他们买了房,跟我情况也相当,更能知晓广州买房后的好处,坚定自己的信心。

4,将手头上的存款清点了一下,并跟一些优秀的米友多多学习交流,在自己不知道能买什么的时候,看到优秀的他们买了什么就跟着买,按照自身条件将一定比例存款定期投入买基金。并清醒地给自己定了止盈或者止损的时间点,在要入手房子的时候立马全部取出来。运气不错,在止盈时达到了百分之二十多,显示跑过了大部分基民,第一次得到睡后收入三万多,体会到资产自己滚动更多资产的爽感。

5,之前对于买房时的购房板块是没概念的,因此专门挑选关注一些广州的公众号,如星星佬,还有老邝看房的公众号。得知他们也是暗夜米课跟华哥课程的学生,果断取关其他公众号,只留他们的公众号,加上他们是专门研究广佛地区的房产,直接就是盲目信任并且付费加入了知识星球,不断在细节上丰富自己的买房实操知识点。

6,下载各类网上看房软件,时不时浏览一下各个小区的房子内部跟外部环境。对自己想要的房子也有了更立体的感官。可以在网上自己算每个房子的首付跟月供,这样对自己的收入分配有了更直观的感受。多算几次,发现其实广州买房也不是想象中那么高不可攀的事情。

7,网上看多了,接下来就实地踩盘了。老师说要多踩盘多看,不要跟去菜场买菜一样,将房子当作买葱蒜那样去一两次问两家就买了,买错后后悔都来不及。毕竟这个是吨位巨大的资产,一踩错,小半生时间都得用在纠错上。于是在做最终决定前,时刻提醒自己一定要谨慎对待,心态不能随意,也不能怕累不跑。

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踩盘

从2019年底开始,开始约各个房产中介一天看好几套房,当然一开始内心还是有点虚虚的,所以还是从周边地区看起。看房过程中也学到不少,之前我连满二唯一,满五唯一,什么个税契税都不知道。而且在交谈过程中,才明白房价只是卖家实收的,另外还有中介费,税费等都是买家支付,首付还得备上这一部分。还有卖家是什么贷款组合,贷款是否还清,房产是否抵押也影响买房的进程。当时我就是这么一个什么都不懂的小白,磕磕绊绊地一点点厚着脸皮一遍又一遍地问中介直到把这些都搞清楚。

 2020年初疫情爆发,还好有在疫情爆发前找了一份收入不错的兼职稳定了基本支出,不然上半年外贸兵荒马乱的环境下肯定战战兢兢,如履薄冰。那时候大家都不敢出门,我摸着时间算,能够条件在广州上车的时间剩不到半年,在这半年必须多踩盘。于是拉着土地一有空就开车去逛。我跟他说,就当我们俩出去外面约会吧,走走看看透透气。 

因为疫情的严峻,很多小区不对外开放,期间经历了差点被小区保安拒绝,还得学会伪装成业主回家才能去看房的尴尬局面。一次次驱车,从偏远的增城逛到大热的黄埔,大大小小的盘踩了不下二十多个。因为花都离老家近,不考虑;佛山离老家太远,工作在广州,也不考虑。其他区要么太贵要么太老旧,看了几次也没考虑了。


知识要点记心中

时刻记得老师说的,房子不是买那个空间跟做房子的砖头,房子是具有重要的社交属性跟金融属性的。你房子买在哪儿,你以后身边也是差不多水平跟条件的邻居。增城不限购,那么大多数就是外地人,大部分是不够条件或者不够首付才在不限购地区买房的人。加上如果周边配套跟不上的话,很容易留不住人,各种属性便会降低。于是,在经过一次跟土地激烈的讨论后,我坚定不能在非限购区买房的信念,秒掉了增城。最后决定在黄埔跟番禺两个区选择其一。

因为学了课程,我对二手房可以拎包入住有了先入为主的好感。算了算,那些新开的楼盘需要等两年左右的时间,还要自己装修买家具,需要等更久,花更多钱跟精力来操心,等待期间我们投入的钱就得按兵不动被压着,舍弃了多少机会成本,而且还得租一两年房住,这不也是一笔支出嘛!于是看过几次新楼盘后也果断舍弃了。

刚开始觉得预算不够,步梯也纳入考虑范围,并且将刚需三房不犹豫直接降到两房,并且后期直接专门看两房的。看着看着,考虑到以后接盘人大概率不会买老破旧,年份旧的房子排除;考虑到孩子以后上学,学位不好的排除;考虑到老人以后身体原因,步梯排除;考虑到后续生活的方便,交通不便的排除;考虑到装修费用,装修保养不好的排除;考虑到以后周边的发展,周边无规划的小区排除…就这样,一点点地将范围缩小缩小再缩小,也从一百多万的房子一路越看越高到两百然后到两百六七十万。最终定了黄埔一个小区,番禺两个小区后,进一步来回地去踩这三个小区不同业主放出来的盘。


筹集首付

就这样不知不觉到了七月。那段时间得知有了宝宝,时间也快差不多到了土地五年社保将满的时候,没有心力再去看更多的盘了。便拉着土地跟双方父母告知了我们的想法与打算。公公当时与我们住一起,我们将自己的存款,收入情况,所看中的房子情况价格等信息详细告诉了公公。公公听后沉默了几秒,然后说:你们有自己的想法很好,也做了这么多打算,我跟你妈妈都支持你们!于是,他开心地跟在老家的婆婆通了个电话,说明了我们的决心,也叫婆婆帮我们打点了一下,找了两个愿意借钱的亲戚。在下一个周末,我便跟土地回老家去借钱了。因着公公婆婆平日里可信的为人处事跟良好口碑的积累,亲戚很乐意将钱借给我们,再加上我父母的一些支持,所筹集的首付比我们想象的要多一点。


转折

资金在手后,我们更有信心了。最后再重点复盘了一下所选的小区,当时的想法是觉得黄埔那个小区偏旧,而且附近不断旧改,每天叮叮当当地钻地建楼至少需要一两年时间才能过去,况且我们是自己soho的,需要租个大仓库,靠近供应商些会更有优势。最终把目标选定在了番禺。刚巧去摆台的时候,被中介告知看中的那套房已经被人签了。无奈,只好重新在周边踩盘。

由于身体因素,已经不能随意到处跑了,也或许是有好孕,再去看了一次,便看中了一套据说平时很难约看到的两房,小区环境不错,高楼层,东南偏南向,采光通风都特不错,楼下就有在修地铁,所在那栋还独享了一个大大的空中花园,周边生活设施齐全丰富,另外还难得的满五唯一。那时候已经知道附近在修一个知名的公立学校,只是还不确定所在小区能不能受益。所幸合同签订后一段时间,业主告知我们小区正在公立学校辐射范围内。


 签订合同

看了一次后,中介估摸着我们也差不多要收网了,便不断鼓动我们去与业主摆台面谈。在中介积极的安排下,我们在某个晚上开车跑过去番禺,从7点一直谈到十一点半才最终敲定。这是我跟土地签署的第一个百万级别的大单,当时还发了圈。

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谈判过程中业主的心态一直是可卖可不卖,但是偶然得知他们最近也在看房,便跟他们说:你们早点收到房款,也可以早点去交下一个房子的首付,接下来你们买的房子肯定要比现在好很多,那意味着涨起来会更多更快,时间就是金钱啊。感觉踩中了他们的痛点,业主口不择言说了句:那也是我们的事情,与你们无关。但是在接下来的谈判中还是有了点进展。从死咬住价格到稍微松点口,因为也在我们的预算范围内,所以砍了三万多便成交了。在给定金时,一般给个三五万即可的,为了充分显示了自己要最快拿到房产证收房的决心,一下给了八万,而且跟业主之前贷款的银行支行去贷款,以便缩短交易时间。签合同后觉得心虚,因为土地还有大半个月社保才满五年,要是有个意外社保出问题,那这定金就有风险了。杞人忧天了半个多月,最后还好是顺利满足条件可以进行到下一步了。

于是十月底贷款批下来,十月初去过户,到十一月中旬便收房了。整个过程刚好三个月就完成了。

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业主人很不错,将餐桌餐椅,冰箱空调衣柜鞋柜电视柜等等全部留给我们了,全部都还八九成新。从城中村搬出来,对于这样的转手,知足的我们很开心地接受了业主的好意,能用的全部继续使用。而且业主还将里里外外的卫生全部搞得干干净净才将钥匙交给我们。我们仅买了一桶油漆刷了下被小孩画花的墙壁,加上买了电视机,沙发,客厅桌子跟一台洗衣机后,一共花了八千多便择良日低成本地入住了。乔迁当日,亲戚们都很为我们开心,说我们选的房子不错。

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对比身边的朋友,有的在买得起广州房偏回家全款买了老家的房子;有的一心只想一步到位买个大的,于是跑到偏远地区买了远大大,当初也说30分钟高铁到广,即使收楼后还是回到广州租房;有的早我们一年买了新房,还在租着房子等着收楼…发现跟没学过课程的朋友,很难聊到一块去,在他们眼里,我看起来挺傻的,哈哈,因为学过课程做过功课,明白处女贷的重要性,主动跟土地说这次买房只写他的名字,一开始他怎么都不同意,我说那后面置换到更好的房子也只写我一个人的名字,不就好了嘛。后面他便慢慢接受了我的决定。这件事至今不敢告诉那些三姑六婆,不然得遭受一番轰炸。至今收楼三个多月,所买的房子也涨了二十多万,虽没有黄埔涨得那么猛,也心满意足了。

 

复盘第一次买房,还是有很多地方没有做好的。

复盘总结

1,第一次买房,即使手中拽着有首付,还是掂量着手中的钱在选房,不敢跳跳一步买个刚需三房。在乔迁当日,看着远道而来的父母吃完午饭,“懂事”的他们说了一句“住不下”当天就急着回去,当时突然心酸得哭了。

2,找的中介中规中矩。我们说看两房,就只推特定小区的两房给我们,没有给我们介绍任何其他也能够得着的地区或者规划。当时同时在看房的另一个姐姐,我俩预算差不多,她找了其他中介,给她做了详细的推荐与规划,鼓励她跳一下,还做了GP,一步上了更核心地段的三房,让我好生羡慕了好一段时间。

3,还有其他朋友教的法子,多踩盘看中房子后,多多对比中介费,然后找个小点的中介,可以压点中介费;还有找朋友介绍做低点利息的贷款,这些都没有去做。当时总想着第一次买房,先规规矩矩走一遍程序,该花的就得花。

4,住投分离没什么概念。拿到房子后,那时才想到,偌大的广州,工作的特殊性,不一定要自己住进去,我们把买的租出去,然后继续租个更好的房子住,相当于每个月只多花几百住个三房,不也很香嘛。虽然我这样的想法,家人们肯定不会理解。不过,相信以后他们会理解的。


就这样,坐在有个大阳台的自己买的房子里,实现了当年在Berry姐姐文章留下的“豪言壮语”---三年后买房(目标提前一年完成),敲下了这篇文章。人啊,果然是要敢想才会开始敢做!这个欲望一旦被激发,真有一种全世界都会来帮我的感觉。去年是我最钻进钱眼里的一年,社交活动基本上取消,也没跟往年一样老想着玩,周末也安心在家工作,即使连续熬夜半个多月,也乐此不疲。这些是以前从未有过的激情!目标明确,坚定执行,一步步完成。这是一个刚开始月薪四千多存款仅五位数,一年后敢积极主动幸福“富”债百万的小白0到1的进阶之路。主席说的没错,幸福都是奋斗出来的。

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我很幸运,在迷茫的年纪,遇到了好的老师@暗夜金融 @mrhua ,学习了正统的房产课程,也遇到了好的同学@荣姐姐 @amyinsd不断鼓励我,@BERRYJF 的文章启发我,@catharine吴日常留言不断肯定我,@Eva姚 组织活动时刻不忘我,@LynnZ 最干的干货无私的分享!这里还需要感谢很多米友,@Ivy艾维 @小农女 @南美一号 @Shirley菜菜 @听老婆的话能发财等等在跟各位的交流中,让我这个小白受益匪浅!还有好多好多小伙伴每天的点赞关注,给了我更多坚持分享的动力,感恩!

0到1,下一站,1生万物,我们将朝着更好的资产奔赴而去!有信心,有决心,一定会越来越好!

 最后再单独感谢一下暗夜老师@暗夜金融 ,始于颜值,终于资产,追星就得追让自己脑袋跟钱包都满当当的领路人,刷新认知,不迷路不走错路,坚定前行!

@小树妖  


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