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BERRYJF
2018-10-21 23:27

学了暗夜,我是这样卖房子的

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

前面写了自己这些年买房的全过程。 到2017年年初,是我的最高峰,拥有3套住宅,2套写字楼,3套LOFT公寓。同时负债将近700万,负债已经推到最高。就是从银行里再也贷不出钱来了。

有一次群里小伙伴讨论到贷款的问题,有人提出,贷款总额和年薪应该保持在一个什么样的比例比较合理。其实我想要说的是,这个概念本身是个误解。我们所要考虑的是贷款总额和现金流是个什么样的比例。这个现金流就不仅仅指工作收入,还包括了房租,分红,理财,甚至贷款。 为什么我要讲贷款呢?因为我做的是一个随借随还的贷款,银行给我一个额度,额度范围内可以随意支取。这就相当于给我一个随时支配的现金流了。 至于比例的话,我建议在春夏的时候,每年的还款额度大约于一年的总现金流相当,1:1. 就是说如果年现金流10万,那么还贷10万,是比较合理的数值。 在秋冬的时候,一年的还款额度大约等于三年的总现金流。就是1:3.也就是说,如果年现金流10万,那么还贷3万,是个比较合理的数值。

为什么有这么个变化,我的理解是,在春夏时期,经济环境整体宽松,收入也会处于上升态势,银行,甚至朋友那里都很容易借到资金应急。万一遇到困难,房产的流动性较好,也可以快速出手。 而在秋冬时期,银行随时可能停贷,或者缩紧贷款。 原本贷10万的,转为贷3万。同时市场经济不好,收入也会受影响。借钱也难借了,成本也高了。万一遇到困难,想卖房子应急,也很难出手。

所以以20年期贷款为例。如果年收入10万,那么在春夏,你可以放心大胆的每年年供10万计算,负债大约200万左右。而到了秋冬,就是每年年供3万左右,负债大约60万左右。

在上一轮做完之后,我的负债是将近700万,那么反推的话,进入秋冬,我需要年收入700/20*3=105万。 明显的我的现金流达不到。 这就非常危险了。 所以我必须降低负债过冬。 必须迅速出掉手头的资产。

其实当时的情况还比较特殊。按照昨天的顺序,郊区住宅1,写字楼2,3, 新住宅4, 公寓5,6,7,老旧学区房8.

我们住在1里面,公司办公在2,3.新房4暂时空置, 公寓5,6,7还没有交房。 8还没有装修。

根据暗夜老师的理论体系,首选的肯定是出掉5,6,7。但是它们要到17年底交房。其次应该出掉的是写字楼,但是我们自己在使用。再次是郊区远大大1,但是同样我们住在里面。这个时候为什么不搬到新房4里去呢?因为4所在区域整个是个大工地,自带幼儿园还没开园,孩子在郊区房1所在的小区幼儿园上学。这就比较棘手了,该卖的全都动不了。所以这件事就一直被搁置下来,我们基本上就靠刷信用卡勉强支撑。

从17年年中开始,暗夜老师的话锋变了。 以前建议我们“防御性进攻”,现在建议我们“进攻性防御”。 听起来操作差不多,实际的核心却有了变化。 前者重进攻,也就是说,要主动去寻找机会。后者重防御,也就是说要尽可能避免乱买错买。 我意识到,冬天越来越近了。然而此时,武汉的房市进入到一个疯狂的阶段,几乎每个楼盘,都玩出一个新花样,叫茶水。 最贵的茶水达百万之多。半夜开盘,只收全款,秒光。。。。。。各种花样应接不暇。如果不是学过暗夜老师的课程,我绝对不会相信,秋冬正在来临。 政府不停的出调控政策,效果却是火上烹油。每一个政策出来,开发商和中介都叫着,再不买,更严调控出来,你就更买不到了!

同时,我在另外一个市场,开始感觉到凉意,就是民间借贷市场。因为资金链的紧张,我们需要借钱度日的时候越来越多。在过去的一两年里,我身边的朋友给了我极大的援助,多则四五十万,少则十万二十万的,经常二话不说地打给我。但是在这个时刻,我发现他们的资金流动性都开始变慢。有的是企业经营没有之前好了,有的是买了房子,有的是股票被套,有的是别的朋友借走了。总体感觉就是,借钱变得非常困难。无奈之下,我们转向民间借贷,发现民间借贷的利率从原本的1.5%转为2%。 我意识到了,资本的冬天正在到来。

所以朋友们,合理的负债能让我们更快的判断风向。 前几天有小伙伴问,BERRY你有没有换美金抵御通胀风险?我说我没有。那么你买什么理财来抵御通胀? 我负债。 感觉此时此刻,合理的负债是最好的防御。

我跟崔哥说,不能再束手待毙了,我们必须马上行动起来。很快的,我们做出了规划。
1. 迅速装修老旧住宅8, 因为它的周边有非常成熟的幼儿园。
2. 挂出郊区住宅1。 出手时要求买家允许我们住到18年7月。
3. 挂出写字楼2,3 进行试水。
4. 12月公寓4,5,6交房,马上挂到中介。

从17年年中到17年年底,武汉市房价继续一路飙升。 挂出去的几个房,也因为我们一直犹犹豫豫,时有几个买家来看,并没有交易。之前提过,这次挂出去的几个房并不优势。 住宅是电梯房2楼,阳光不够好。写字楼本身交易量不大。 但是这期间,断断续续的,住宅的挂盘价一直处于一个上涨趋势。从我最初挂牌100万,到110万,再到120万。 这是我的亲戚,包括我妈妈,都过来劝我,这个房子不要卖了,后期地铁规划过来,这边的房价还要上涨!

我当然相信它还会上涨。但是,此时此刻,我是必须要出手了。所以,在18年年初,以123.5万的价格,我卖出了这套住宅。后来,同小区又交易了几套,比我的价格略高一点点。但是,我已经心满意足了。 我交易在了左侧,及时拿到了银行贷款。

2008年33万买入,首付11万。2018年123.5万卖出。

以此同时,2017年年底LOFT公寓交房,然而我却不能直接交易,因为得过几个月才可以办证。天天盼日日等,终于等到产权划分清楚可以办证了。 我马上把三套公寓挂出去。 刚开始的时候我是希望三套同时出售,但是多家中介都表示很困难,总价太高。后来只好一套一套拆开出售。

第一套很快出手。买我房子的是位单亲妈妈,一个人带着9岁的女儿,开了一个培训机构,有两家店,非常不容易。她希望买到一间总价低的,供她和女儿惬意生活的小房子。现在我们已经是好朋友了。当时交易非常顺利,大家非常投缘。但是银行放贷款的时候出了点小插曲。最初签贷款的时候,她和银行签的利率1.1倍,后来银行告知必须1.2倍,要么就去买银行的理财。思索之余,我当即决定,跟银行签了协议,把所有放下来的贷款购买银行一个月的理财,换来买家的利率1.1倍。 理财到期,我顺利拿到贷款,才把中间的插曲讲给买家听,她也非常感激。

很快第二套也顺利出手。买家是一对小夫妻,也是买来自住,一次性付款。交易的时候他通过几个中介,自认为摸到了最低价格,才下决心交易。这个买家比较小气,在交易过程中各种压榨中介,占小便宜。后来还是我们单方面悄悄补了中介1万元费用,不然中介早就推掉交易了。单子做完之后,中介直接把他拉黑了,可见他是多么招人恨了。后来装修过程,他也跟前面的单亲妈妈各种矛盾,欺负人家,这些在此都不赘述了。只是想说明,买卖中,各种各样的人都会遇到。

因为公寓的高税费,基本上卖价刚好打平买价+银行利息。不亏不盈。

第三套正卖得如火如荼的时候,Duang,隔壁某桂园开了个LOFT盘,跟我这个条件相当,但是,价格开得非常非常的低。从而导致了后期来看我第三套的客户,大多数都买了某桂园的,毕竟一手比二手少了极大的税费。所以这套即使甩卖也甩不出去的公寓,至今仍然砸在手里。

写字楼卖不卖一直是我们纠结的问题。通过几年的死守,现在这边建起了商业,通了三条地铁。三条地铁可是一件了不起的事。想一想,光谷这么多人,一条地铁。火车站这么多人,一条地铁。 江汉路这么多人,两条地铁。这个龟不生蛋的地方,居然通了三条地铁。所以租金王的称号不是浪得虚名的。我们那个写字楼已经可以租到10万一年。但是我跟崔哥商量,即使现在租到10万一年,但是写字楼是会折旧的。过个5年10年的,很多新的写字楼起来,它的租金反而会下降。同时,它的售价也会大打折扣。不如,趁现在最熟的时候,买家看到租金收益也喜笑颜开的时候,直接出掉。

当时还有一个顾虑就是,我们所有的供应商,客户,都知道,这个写字楼是我们自己买的。包括员工,包括我们自己,都有个心理安慰,觉得我们用自己的写字楼,有种自豪感。反复推敲,我们觉得,业绩做得好才是王道,跟自己的写字楼和租的写字楼并非绝地关系。只要我们找到更好的更气派的写字楼,完全不存在问题。于是,我们最终找了武汉市最好地段的无敌江景写字楼。目前很满意。

150平写字楼2012年90万买入,2018年143万卖出。

所以从上述交易过程中,大家就可以看到住宅和公寓写字楼的效率差距。我是运气很好,买的地段和时机相对还好。否则真是掉到万年坑里怎么也爬不上来了。

在此要再次感谢暗夜老师,反复提示风险,使得我能在最高点的时候卖出。卖的时候可以大方跟买家谈条件,先付钱我们还清贷款,再进行下一步交易,甚至在付清放款后允许我们继续居住等。 这些,只有在狂热期才可能出现。 另一方面,得益于暗夜老师的课程,使得在众多资产里迅速筛选出“烂资产”,做对节奏。

在这一轮交易里,一共卖出约440万,把我的整体负债降到约260万左右。因为我全部都是负债,所以不用管还款多少,又卖出多少。 直接负债-总售价,就得出了现在的负债。简单粗暴。

截止到2018年8月,全部交易完成,贷款收回。盘整如下:
剩余资产,住宅2套,LOFT公寓一套。
剩余负债,260万。其中100万为新房4的房贷,基准利率9折。 160万为抵押贷款,6.5%年息。
流动资金:银行共给出贷款额度320万(今年房价上涨,所以银行加贷100万),已用160万,剩余160万。

这里再次感谢暗夜老师。因为这160万,多少次我蠢蠢欲动,想要伸手,都被暗夜老师一板子打回来了。 不要忽略冬天的寒冷,不要高估自己的流动性,不要冻死在冬天。

下一轮,等开春。这一次,我等右侧交易,降低风险。

2018年10月21日
@阿拉蕾小编 @暗夜金融 @mrhua @毅冰HK

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BERRYJF 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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BERRYJF

女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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