作为一个外星人来到地球，发现地球生存真TMD不容易，要学各种生存技能。比如必须学会“套路”去“忽悠”老外，还有什么“不公平交易”股市，最特么关键的是有一个不管你参与不参与都在被动参与的“大赌局”房市！后来遇到一个人@mrhua 才知道，这个叫什么“三元策略”，不过也好在，他那里也有所有的知识库供大家去修炼升级！
老华这个尖商很牛逼，“一元”邀约了@毅冰HK 、@料神Sam 和日成哥@汪晟 ；“二元”有我们的实在人曦哥@张曦 ；“三元”有我们暗大@暗夜金融 。圈里也有很多优秀的人分享了一元各个老师的文章，鄙人业绩太差，就不自取其辱了；二元里，哥又是个小白，不过好歹有“实在人”在课程里面演示P-X，让我傻瓜式操作目前也盈利20W （因为保守的我采取了一定的倒三角），在此感谢曦哥@张曦 ;三元，今天是赛亚人重点想表述的话题，并不是我有多牛逼，反而是因为不牛逼经历的坑实在太多，正好最近又操作了一波（用暗夜老师的话说：逢三退一、左侧交易），一是对自己复盘做一个梳理，二是希望圈里小伙伴不要跟我一样傻逼走弯路。废话不多说，开始今天的话题。
熟悉我的朋友就知道我之前写过一文章介绍过我有一套房子是在16年饥不择食的时候买下的，所以这次的操作就是把这套做了置换。圈里都是高手，本文就不写怎么卖怎么买等简单基础的“术”，更多分析一下这次操心过程中的其他心得。
我们先大体做一个简单回顾背景（想知道细节的朋友请出门右转）：1. 我明明可以在淡季的时候可以做大爷挑好货，结果因为自己不懂节奏非要在市场起风了的时候去当孙子。2. 没有用发展的眼光去看待市场，当时去看过所有五缘湾里的中央湾区、天琴湾、五缘湾一号、以及中铁元湾和海峡国际等好盘，都被我以当时配套不成熟为由给一一否定了。3. 所有的因素里面最重要的一点是当时我还是太保守，对自己不够狠，明明可以买更好的，却选择了让当下的我舒适买了一个非常轻松的盘。这里要骂一下老华，为什么不早几年来厦门分享，不然我也可以避开这个坑了！（瞎扯一下，前几个月老华来厦门做了一个小范围的分享，我在米圈分享了一个“ 你够狠吗—跟随老华悟道”）。总之我现在刚刚处理的这套背景是：成熟配套、较强学区的闹中取静市区小区，缺点是因为抢房时节没有选择余地买了顶楼。在今年外贸不是那么忙的季节里，我又刷了一遍暗夜老师的课程，通过这次刷课，认真的分析了一下当下我的房子和厦门楼市走势，通过快速踩盘，果断决定来一次左侧交易。通过差不多5个月的时间，终于完成这个动作。
暗夜老师多少次在课程里面或者公开课提到：在狂热季节，所有的盘都会涨;但只有退潮了才知道谁在裸泳。在经过这次置换的时候，才有了更刻苦铭心的领悟。就拿我这个房来说，上涨通道期间只涨了70%左右（按最终卖出成交价），但如果我当时咬牙买了比如可以买得起的中央湾区至少涨了110%左右！所以不要只看涨了没有，但只要没有跑赢大数据平均值（或者你该买而么有买的），其实就是在亏钱！
在淡季里才真正体现了好盘的牛逼处，不愁么有接盘侠，而且就算捂手里也是缓慢上涨（最多也是横盘），而普通楼盘或者差盘就很轻易的回调了。在本次交易中，我成交的小区就是，明显感觉到房东不怕房子卖不出去，而且因为房子好而出货量很少（其实小区不小，我想更多的是因为暗夜老师说好货应该长持的原因吧）。而我自己要卖的这个房子，为了要置换，不得不在采取适当降价的动作来吸引顾客。
而且通过踩盘感觉到，豪宅区的价格成“沙漏型”，即小户型和大户型的价格高，中间户型反而不怎么高。我个人分析原因也许如下：1.小户型是因为就用着学区，用完就卖；而且总价不是很大，所以单价容易比较高。2.大户型明显就是有钱人改善升级的，所以也相对容易溢价。最TMD气人的是，大户型的价格并不因为学区被用了而价格比其他房源便宜！！！也许购买的有钱人名下有多套房，有一套买在最强学区那边用于读书，另一套买在舒服区域用于居住，所以价格不在于学位这个他们不特别在意的点上。以上特性当然也许是厦门区域的特例，不知道其他城市的是不是这样，欢迎其他小伙伴留言评论。
另外，中国有句话叫“宁做鸡头不做凤尾”，小伙伴们是怎么看待这个问题的？我来说说我的看法。通过我的亲身经历，下次我一定要选“凤尾”。因为我现在卖的房子就是所在片区里里最好的小区、小区里最好的楼栋、楼栋里最好的户型、而且是标准的改善型4房，也就是只要周边小区或者本小区要置换就是我这个最顶部配置了，所以算妥妥的“鸡头”吧？可是正因为各个“好”导致房子总价不算低而不好卖：看得上房子的人买不起、而买得起这个总价的房子的人有太多其选择了（比如是买同样价格的其他区域、还是委屈点买豪宅里的小一点的户型）。如果是“凤尾”的房子情况是怎么样呢？那也就是豪宅里的小户型：住里面可以享受好的学区、好的邻居、也许不那么好的居住空间，但后期可以轻松的出手给那些想挤入豪宅区的刚需们，自己再做同小区内部升级置换。
置换的小伙伴在任何节点都可以操作，但个人认为最好置换的季节莫过于淡季了，理由如下：
上升通道里只能快进快出（记住先买再卖），没有多余的时间让你挑货而容易被溢价或者入其他隐形的坑
淡季就可以慢慢卖的同时选好货：先卖后买或者先买再卖（这里需要买的时候通过谈判为自己争取一定的周期让自己慢慢卖个好价）
淡季可以明目张胆的个中介谈一个好的代理费（当然不可能是惨不忍睹那种），旺季你去谈试试？
集美貌和才&財华于一身的@荣姐姐 在她2019年12月15日的动态里分享了一个学与思的总结（如下图）对我感触挺深：之前我就是因为按找女朋友的方式来买房，结果因为各个条条框框错过太多好的买房时机和回头看是好房的房源！其实世界上没有十全十美的好房子，尤其是二手房，为什么这么说？如果真的房子到达了你说的十全十美，那它的价格绝对不美，所以世界上只有十全九美的房子！！！！对于置换的节奏，我们记住：有些因素超出我们的控制，永远在当下可选房源中做最优选择就对了！因为买卖也是看时机和缘分的，也许你刚刚要买之前有更好的价格已经成交了，或者你刚买后又更好的楼层出来！！！
有两点再老生常谈一下：1. 在买卖中谈判钱一定要利用大家外贸中的买家背景调查招数，好处我就不用多数了，这个方法让我在此次卖的时候比我预期多卖了20W。2. 一定要想办法拉拢中介站到自己这边，适当时候大方一下，也就是出小钱办大事！通过这个方式，我买的房子最终比我预期的便宜了10W（分了一半给中介）
在此感谢暗夜老师及暗米小伙伴@王涛 @月亮香蕉哥 @荣姐姐 @牛仔很忙 @黑人王 @BERRYJF @飞鱼哥 一直以来的帮助，用他们在群里常说的一句话送给大家来结束我今天的流水账：所有的操作中请“舍小保大”！！！！
置换完成，等风来！时间会见证！
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