001为什么买房前一定要查询自己的征信

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

小C的遭遇

上周某个深夜，一位异地米友给我私信，说有非常紧急的事希望能通个电话。带着哭腔的她（后来发现是先天优势）和我述说她在买房过程中面临的突发情况。

事情的经过是这样的：

小C签下等待已久的房子，谈好了价格交了定金，接着监管了5成首付并申请按揭贷款。若进展顺利的话一个多月后就可以拿到心仪的房子，可就在银行审批的过程中，审批师发现作为担保人的先生征信上出现重大负面信息。征信显示，C的先生有一笔长达10个月未归还的贷款逾期记录。

这笔贷款是农户贷款，几年前村里给每家每户下达的贷款任务指标，当时落于C先生名下，款项是家人在用。此类贷款是政策补贴性贷款，利率低且后本后息。事隔几年开始还款时，C先生及家人早把这笔贷款遗忘了，恰好C先生也把当时预留在银行的手机号码更换了。C先生不知道要开始还款，银行也联系不到C先生，征信开始逾期，记录从“1”一直变为“7” 。“7”代表连续180天以上没有还款，是严重失信行为。所有银行、任何类型的贷款都会被列为禁入。

作为担保人的C先生征信上出现重大纰漏，是不具备担保资质的，毫无疑问这笔贷款要终止审批。若在深圳，小C的情况很好处理，但因小C所在城市的政策原因现在相当棘手。

小C面临着以下选择：

一次性付款。
违约。轻则业主没收定金，重则赔房价20%。
与其它中小银行沟通，说明非恶意逾期。

无论上述哪种情况，都让小C处于非常被动的困境中。我根据小C的综合情况给了几手操作上的建议，在这就不展开说了。

而让我深思的是，为什么小C会让自己处于一个这么被动的困境里。买房前去银行打一份征信报告是件很简单的事情。是小C懒吗？肯定不是，我相信每一位米友分析过利弊之后，都不会因为懒而选择不做这个举动，因为试错代价太大。实际情况其实是大多数人都会犯的一个错误，以为自己的征信很好，确切的说是对征信的理解不够全面，有许多未知之处。更严重的是不知道自己买房前要查询征信这个步骤。

征信的本质

说到这我们回归到问题，为什么买房前一定要查询自己的征信报告？首先，我们先搞清楚为什么银行肯借钱给我们？

银行之所以肯借钱给我们，是因为银行判断我们有还款能力和还款意愿。

征信报告是能清晰描述一个人的还款能力和还款意愿的记录清单，可我们以为的能力和意愿与银行认为的能力和意愿很多时候是不一致的。也就是说如果我们需要贷款买房，买房之前必须明确知道银行是否认可我们的还款能力和还款意愿，这就是我们买房之前查要查征信的根本原因。查询自己的征信情况，是所有买房人要做的第1件事。

征信报告介绍及建议

有些人征信打出来只有两三页，有些人打出来有七八十页，很多人表示看不懂自己的征信。我简化了一下征信的内容，共5个板块，下面教教大家如何读懂征信报告及一些防范措施。

1️⃣基本信息

基本信息里最重要的一条是职业信息。如果你现在从事职业或征信上留有房地产、金融、物业管理等银行认为高风险的行业记录，你的贷款申请就会被禁入。但解决方法也比较简单，工作单位总共5栏，分别给最多5家信用卡的发卡行打电话更改自己的工作单位来覆盖前面的工作记录就可以了。

2️⃣信贷汇总

这个板块是整份征信的一个汇总统计，配合房产证信息一起参考基本可以判断还款能力和还款意愿以及根据负债率查询次数判断报告人资金的紧张程度。

逾期次数。每家银行的要求不一样。基本上一年不能有6个1；两年不能有3，有3就禁入了。

负债情况。不同的融资方式对负债率的要求是不一样的，贷款的负债要结合房产信息计算。申请按揭贷款，只要能匹配足够的流水就可以；申请信用贷款，对负债的要求相对苛刻，信用卡负债超过额度的7成银行就很审慎。小技巧：账单日提前还一部分钱，征信显示的负债会下降。
查询次数。放贷行业是暴利，阿里腾讯百度等科技企业都参与其中，现在移动互联网这么发达，很多时候我们都被动的参与征信查询当中。就在前不久我自己的亲身经历：叫了美团外卖，提示选择美团支付可以额外减10块钱。注册申请之后被链接入美团经营贷审批，大意的输入手机号码进行申请。我不确定这笔查询记录是上央行的征信系统还是其它征信机构的系统，但诸如此类的查询记录一旦在你征信上体现，银行对你的贷款资格审查是非常谨慎的。 半年内超过6次查询，多数银行是拒贷的，查询次数多说明近期有很强的融资需求且得不到满足。

3️⃣还款明细

清晰的记录了报告人在什么机构、什么时间申请了多少金额及每月的还款情况。这里要特别提醒一下申请住房贷款的朋友们，每笔贷款明细里都有一个共同借款人标志。共同借款人分两种，第1种一方是借款人，一方是签字担保人，这样只生成一笔房贷记录；第2种为联名账户申请贷款共同借款人。这样双方都有贷款记录。另外，房贷申请能不双签就不双签。

4️⃣公共信息

公积金缴纳数据，公积金缴的基数越大信用贷款越好批

5️⃣查询记录

匹配查询次数，不要乱点网上小贷。

最后

虽然小C的新贷款还在走流程，但我相信小C最终能和小X一样逢凶化吉，咱们米课圈的米友们运气好像都不会太差 @mrhua 对吧？征信报告是证明一个人还款能力和还款意愿的记录清单，就像体检报告一样，每年都必须检查一次，不能半点马虎。买房前查询自己的征信报告是最基本的事，按时还款做个守信的人，提前预防、刻意维护才是核心。

@荣姐姐说：“当大家水平都差不多的时候，成功就依赖于运气，可是当把事情做到极致，实力和水平远远超越其它人和平均水平的时候，运气就不存在了，有的只有路径——而这就是我们需要做到的结果和水平。”

文笔不好，也没太多高精尖的干货，但确实是我10年信贷行业的经验。若大家觉得我的经验和建议有用，点赞认可是我一步步往下写的动力。她还说：如果你要对一个事情比别人了解多50%的话，其实你花100个小时就差不多了。如果你肯花1000个小时，那你超过80%的人都没有问题，但是你要凭这个赚到钱，赚到还不错的钱，你真的要花到1万个小时。

我们不需做到极致，更不需要依赖运气，只要在买房贷款流程的路上花100个小时就可以避开很多操作上的坑，也许100个小时都不用。

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