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暗夜金融
2020-08-17 17:01

我是如何引领我那顽固的老丈人打怪升级的

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题
楼市投资支线—老丈人篇

我老丈人本是个完完全全的楼市看空派,还是个强势固执的人,可以被归类于极其顽固的那类…

只能智取,不能强攻

2008年我与我老婆开始谈恋爱,我首先用2009年—2012年的几次成功操作(那个年代各种手段好容易的但一去不复返)证明了下自己是可以从屌丝逆袭的

2011年新城新房结婚,那时正是新城日新月异的发展高速期

打光子弹的我,为了抓机会,通过带去城建展览馆参观(那个年代,现在谁看这个,政府也不再大张旗鼓的做城建沙盘了),各种推演,终于说服老丈人于2012年10月冷淡期逆市下跌时投注投机一处外围投机盘,2016.9月狂热外溢期3倍价格出手(至今依旧是该小区同户型最高成交价)(标准的波浪投机区域加熟透区域)。

注意,期间我老丈人还处于初级阶段,才涨一点就要卖,又涨一点又要卖,颠婆一下还要卖…总之就是卖卖卖。没办法,每次我都要打哈哈打哈哈打哈哈,好在丈母娘无脑支持我,配合我,就这么持有了这么多年直到一轮板块预期不断落地由生变熟到熟过了叠加外溢大行情,情绪溢价在此地爆棚,到了收货置换的时候了…

于是,掐指一算,到时候了,老丈人又提,我就从了我老丈人帮他操作,直到现在这个卖在最高的点的战绩是记在我老丈人头上的成为了他向盆友们炫耀的资本。当然,吃过了甘蔗就知道甜了。我呢,目的也都达成。

房产买卖要有逻辑,既不要信那些妖魔流瞎频繁瞎操作,也不要不操作,估值技术很重要。

完美操作背后的不完美是,没用杠杆,为啥,因为我只能步步引导我顽固的老丈人慢慢开化,老人保守也是正常,但迈出开始就是好事。

彼时当然空卖不能空仓,倒挂盘是最佳倒追时光机机会,但2017年摇号手气并不好,运气不好技术凑,通过代持技术低成本(倒挂房价,低代持付出)接手一个我自住区域附近目标楼盘富余摇号(别人摇中两个只能拿下一个)(代持技术是复杂技术,风控不会,一般不要乱用),实现高卖低买。

交付后,引导老丈人参观,用优美的环境,高档的环境,和我老婆离得近…引导我老丈人愿意接受从老城成熟区搬出,迁入新居。

众所周知,新房房价先涨而房租不高(后涨),老房房价是最后被轮动的,但房租高,这样引导我老丈人迁旧入新后,实现我的现金流效率,住新房租老房,2楼,租给了开麻将档的,老房不要谈维护,维护个毛,就是急大化榨取剩余价值。

老丈人收着租金开开心心的同时看那个他本来舍不得的老房越来越破(废话,麻将档哎)越来越不爽,越看越想抽它(那句话什么来着:由奢入俭难回头),看,挑什么租客是看不同情况的,我特么就需要这样的!

等待机会…

去年打黑除恶运动以及今年新冠疫情,让麻将档开不下去了,那么个破败样子也再也租不了常规家庭了,我老丈人也横竖看这个他住了一辈子的房子很是不爽了。周期轮动以及搭个还可以的学区概念,让这个房房价轮动到了我估值高估的位置了,于是,天时地利人和:引导我老丈人,下决心卖!

钓鱼式卖法,报了个透支未来的价格,钓鱼。
货太烂钓不到鱼,无所谓,反正暂时也没目标

这几年楼市里培养除了很多玩邪魔外道的,比如,有专门玩凤变冰把戏的想坑我家老丈人,我家老丈人此时此刻已经不是那个曾经的老丈人了,虽然他参不透把戏,但他知道是把戏,于是派我去参透(嗯,我承认,是我主动申请出战的😂)

对方套路满满,原理是用5-10万利诱锁定一年预售价格合同,比如锁定一个价格,至于未来实际卖多少跟你无关,获得差价,再用美丽图片告诉你他们会投入凤变冰,卖不掉就送给你(合同里有套路,省略不详谈了)…
爷不傻,爷差的是这点钱吗,差的是资格呀!

当!是不会上的。

但,感觉机会来了,因为一定会又不少人上当,他们被锁定了房源,又因为要凤变冰有成本还要被吃差价,那必然进一步推高销售报价。这特么都是我的竞争对手呀,这不是在帮我抬我那个不低的钓鱼价?

利用这些套路中介的好机会来了~

这是什么小区?刚需区域呀,都是没钱的主奔着低总价有学区来的呀,擦,你跟总价敏感性人群玩附加值?HoHoHo~天真!

赶紧汇报老丈人(给他布置作业,因为他也要操控感呀,不然我随便外面找人分分秒秒)也要美化下房子!

分歧,老丈人认为还是要花点钱好好弄弄的,我给他说,你投入5万跟投入5000,对这个人群效果是一样的,记住,跟总价敏感性人群不要谈创造大的附加值

措施就是,扔、扔、扔,把所有不能带来正面观感的所有东西都给我扔了,然后把墙刷白,保持干净清爽,收工,结束,投入多一毛都不要。

唐伯虎点秋香里有个台词:美女是衬托出来的!

好房也是被衬托出来的,我那房估值售价一点儿也不低,只是被一群被套路了的房衬托出了绝大性价比,精算一下对方美化成本和加价利润,我就比套路房的二道贩子利润低出来,等于我什么也没干把对方的美化成本空间吃过来了!

叠加轮动行情,哈哈哈,成交了!还是全款客,一看就是素人~
(谈判过程省略一万字)

签约落定,因为恰逢出差不都把关,拜托大师兄陪同,怕中介玩花样。

回来听老丈人复盘,我觉得我多虑了,他已经毕业成为学霸了!因为,他自己把收到钱(重要的是收回一个宝贵资格)以后的思路给我说了…当然,无条件给我操作,包括信贷杠杆(接力贷),终于开悟了…

我想接下来,我要防备的是尝尽甜头的老丈人滑向死多流的恐怖深渊,毕竟有主见的人嘛。所以,钱,是打给丈母娘卡上的,卡是在我这里的😜

我终于处理完毕了全家族里最后的老房,同时,又迎来了封锁时代的宝贵资格和资金,所谓满血开启新的征程,Happy!

他,当初投入是76万,如预期目标能借助这个无房资格(不难忘了他住的这个仍旧出于代持中)弄到的话,再加上明年限售期届满带杠杆把代持接回来,五成杠杆计,他名下货值1300万 ,加250万现金(代持8成增值套回5成)。
这要是当初他就开化让我用杠杆又或者我们在深圳呢?但世事无完美,在每一个环境里我们都用尽努力打到了极致效率就是完美。

最后,暗米大师兄王涛的全程中介交易技术支持与探讨非常重要,可惜当时信贷专家@月亮香蕉哥 未有相识,没有靠谱值得信赖的专业信贷人,否则一定更精彩,当然,精彩留给未来吧。专业组合合体了!

当然,我老婆是独生子女…
















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暗夜金融 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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