前面写了自己这些年买房的全过程。 到2017年年初，是我的最高峰，拥有3套住宅，2套写字楼，3套LOFT公寓。同时负债将近700万，负债已经推到最高。就是从银行里再也贷不出钱来了。
有一次群里小伙伴讨论到贷款的问题，有人提出，贷款总额和年薪应该保持在一个什么样的比例比较合理。其实我想要说的是，这个概念本身是个误解。我们所要考虑的是贷款总额和现金流是个什么样的比例。这个现金流就不仅仅指工作收入，还包括了房租，分红，理财，甚至贷款。 为什么我要讲贷款呢？因为我做的是一个随借随还的贷款，银行给我一个额度，额度范围内可以随意支取。这就相当于给我一个随时支配的现金流了。 至于比例的话，我建议在春夏的时候，每年的还款额度大约于一年的总现金流相当，1:1. 就是说如果年现金流10万，那么还贷10万，是比较合理的数值。 在秋冬的时候，一年的还款额度大约等于三年的总现金流。就是1:3.也就是说，如果年现金流10万，那么还贷3万，是个比较合理的数值。
为什么有这么个变化，我的理解是，在春夏时期，经济环境整体宽松，收入也会处于上升态势，银行，甚至朋友那里都很容易借到资金应急。万一遇到困难，房产的流动性较好，也可以快速出手。 而在秋冬时期，银行随时可能停贷，或者缩紧贷款。 原本贷10万的，转为贷3万。同时市场经济不好，收入也会受影响。借钱也难借了，成本也高了。万一遇到困难，想卖房子应急，也很难出手。
所以以20年期贷款为例。如果年收入10万，那么在春夏，你可以放心大胆的每年年供10万计算，负债大约200万左右。而到了秋冬，就是每年年供3万左右，负债大约60万左右。
在上一轮做完之后，我的负债是将近700万，那么反推的话，进入秋冬，我需要年收入700/20*3=105万。 明显的我的现金流达不到。 这就非常危险了。 所以我必须降低负债过冬。 必须迅速出掉手头的资产。
其实当时的情况还比较特殊。按照昨天的顺序，郊区住宅1，写字楼2,3， 新住宅4， 公寓5,6,7，老旧学区房8.
我们住在1里面，公司办公在2,3.新房4暂时空置， 公寓5,6,7还没有交房。 8还没有装修。
根据暗夜老师的理论体系，首选的肯定是出掉5,6,7。但是它们要到17年底交房。其次应该出掉的是写字楼，但是我们自己在使用。再次是郊区远大大1，但是同样我们住在里面。这个时候为什么不搬到新房4里去呢？因为4所在区域整个是个大工地，自带幼儿园还没开园，孩子在郊区房1所在的小区幼儿园上学。这就比较棘手了，该卖的全都动不了。所以这件事就一直被搁置下来，我们基本上就靠刷信用卡勉强支撑。
从17年年中开始，暗夜老师的话锋变了。 以前建议我们“防御性进攻”，现在建议我们“进攻性防御”。 听起来操作差不多，实际的核心却有了变化。 前者重进攻，也就是说，要主动去寻找机会。后者重防御，也就是说要尽可能避免乱买错买。 我意识到，冬天越来越近了。然而此时，武汉的房市进入到一个疯狂的阶段，几乎每个楼盘，都玩出一个新花样，叫茶水。 最贵的茶水达百万之多。半夜开盘，只收全款，秒光。。。。。。各种花样应接不暇。如果不是学过暗夜老师的课程，我绝对不会相信，秋冬正在来临。 政府不停的出调控政策，效果却是火上烹油。每一个政策出来，开发商和中介都叫着，再不买，更严调控出来，你就更买不到了！
同时，我在另外一个市场，开始感觉到凉意，就是民间借贷市场。因为资金链的紧张，我们需要借钱度日的时候越来越多。在过去的一两年里，我身边的朋友给了我极大的援助，多则四五十万，少则十万二十万的，经常二话不说地打给我。但是在这个时刻，我发现他们的资金流动性都开始变慢。有的是企业经营没有之前好了，有的是买了房子，有的是股票被套，有的是别的朋友借走了。总体感觉就是，借钱变得非常困难。无奈之下，我们转向民间借贷，发现民间借贷的利率从原本的1.5%转为2%。 我意识到了，资本的冬天正在到来。
所以朋友们，合理的负债能让我们更快的判断风向。 前几天有小伙伴问，BERRY你有没有换美金抵御通胀风险？我说我没有。那么你买什么理财来抵御通胀？ 我负债。 感觉此时此刻，合理的负债是最好的防御。
我跟崔哥说，不能再束手待毙了，我们必须马上行动起来。很快的，我们做出了规划。
1. 迅速装修老旧住宅8， 因为它的周边有非常成熟的幼儿园。
2. 挂出郊区住宅1。 出手时要求买家允许我们住到18年7月。
3. 挂出写字楼2,3 进行试水。
4. 12月公寓4,5,6交房，马上挂到中介。
从17年年中到17年年底，武汉市房价继续一路飙升。 挂出去的几个房，也因为我们一直犹犹豫豫，时有几个买家来看，并没有交易。之前提过，这次挂出去的几个房并不优势。 住宅是电梯房2楼，阳光不够好。写字楼本身交易量不大。 但是这期间，断断续续的，住宅的挂盘价一直处于一个上涨趋势。从我最初挂牌100万，到110万，再到120万。 这是我的亲戚，包括我妈妈，都过来劝我，这个房子不要卖了，后期地铁规划过来，这边的房价还要上涨！
我当然相信它还会上涨。但是，此时此刻，我是必须要出手了。所以，在18年年初，以123.5万的价格，我卖出了这套住宅。后来，同小区又交易了几套，比我的价格略高一点点。但是，我已经心满意足了。 我交易在了左侧，及时拿到了银行贷款。
2008年33万买入，首付11万。2018年123.5万卖出。
以此同时，2017年年底LOFT公寓交房，然而我却不能直接交易，因为得过几个月才可以办证。天天盼日日等，终于等到产权划分清楚可以办证了。 我马上把三套公寓挂出去。 刚开始的时候我是希望三套同时出售，但是多家中介都表示很困难，总价太高。后来只好一套一套拆开出售。
第一套很快出手。买我房子的是位单亲妈妈，一个人带着9岁的女儿，开了一个培训机构，有两家店，非常不容易。她希望买到一间总价低的，供她和女儿惬意生活的小房子。现在我们已经是好朋友了。当时交易非常顺利，大家非常投缘。但是银行放贷款的时候出了点小插曲。最初签贷款的时候，她和银行签的利率1.1倍，后来银行告知必须1.2倍，要么就去买银行的理财。思索之余，我当即决定，跟银行签了协议，把所有放下来的贷款购买银行一个月的理财，换来买家的利率1.1倍。 理财到期，我顺利拿到贷款，才把中间的插曲讲给买家听，她也非常感激。
很快第二套也顺利出手。买家是一对小夫妻，也是买来自住，一次性付款。交易的时候他通过几个中介，自认为摸到了最低价格，才下决心交易。这个买家比较小气，在交易过程中各种压榨中介，占小便宜。后来还是我们单方面悄悄补了中介1万元费用，不然中介早就推掉交易了。单子做完之后，中介直接把他拉黑了，可见他是多么招人恨了。后来装修过程，他也跟前面的单亲妈妈各种矛盾，欺负人家，这些在此都不赘述了。只是想说明，买卖中，各种各样的人都会遇到。
因为公寓的高税费，基本上卖价刚好打平买价+银行利息。不亏不盈。
第三套正卖得如火如荼的时候，Duang，隔壁某桂园开了个LOFT盘，跟我这个条件相当，但是，价格开得非常非常的低。从而导致了后期来看我第三套的客户，大多数都买了某桂园的，毕竟一手比二手少了极大的税费。所以这套即使甩卖也甩不出去的公寓，至今仍然砸在手里。
写字楼卖不卖一直是我们纠结的问题。通过几年的死守，现在这边建起了商业，通了三条地铁。三条地铁可是一件了不起的事。想一想，光谷这么多人，一条地铁。火车站这么多人，一条地铁。 江汉路这么多人，两条地铁。这个龟不生蛋的地方，居然通了三条地铁。所以租金王的称号不是浪得虚名的。我们那个写字楼已经可以租到10万一年。但是我跟崔哥商量，即使现在租到10万一年，但是写字楼是会折旧的。过个5年10年的，很多新的写字楼起来，它的租金反而会下降。同时，它的售价也会大打折扣。不如，趁现在最熟的时候，买家看到租金收益也喜笑颜开的时候，直接出掉。
当时还有一个顾虑就是，我们所有的供应商，客户，都知道，这个写字楼是我们自己买的。包括员工，包括我们自己，都有个心理安慰，觉得我们用自己的写字楼，有种自豪感。反复推敲，我们觉得，业绩做得好才是王道，跟自己的写字楼和租的写字楼并非绝地关系。只要我们找到更好的更气派的写字楼，完全不存在问题。于是，我们最终找了武汉市最好地段的无敌江景写字楼。目前很满意。
150平写字楼2012年90万买入，2018年143万卖出。
所以从上述交易过程中，大家就可以看到住宅和公寓写字楼的效率差距。我是运气很好，买的地段和时机相对还好。否则真是掉到万年坑里怎么也爬不上来了。
在此要再次感谢暗夜老师，反复提示风险，使得我能在最高点的时候卖出。卖的时候可以大方跟买家谈条件，先付钱我们还清贷款，再进行下一步交易，甚至在付清放款后允许我们继续居住等。 这些，只有在狂热期才可能出现。 另一方面，得益于暗夜老师的课程，使得在众多资产里迅速筛选出“烂资产”，做对节奏。
在这一轮交易里，一共卖出约440万，把我的整体负债降到约260万左右。因为我全部都是负债，所以不用管还款多少，又卖出多少。 直接负债-总售价，就得出了现在的负债。简单粗暴。
截止到2018年8月，全部交易完成，贷款收回。盘整如下：
剩余资产，住宅2套，LOFT公寓一套。
剩余负债，260万。其中100万为新房4的房贷，基准利率9折。 160万为抵押贷款，6.5%年息。
流动资金：银行共给出贷款额度320万（今年房价上涨，所以银行加贷100万），已用160万，剩余160万。
这里再次感谢暗夜老师。因为这160万，多少次我蠢蠢欲动，想要伸手，都被暗夜老师一板子打回来了。 不要忽略冬天的寒冷，不要高估自己的流动性，不要冻死在冬天。
下一轮，等开春。这一次，我等右侧交易，降低风险。
2018年10月21日
@阿拉蕾小编 @暗夜金融 @mrhua @毅冰HK
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