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LynnZ
2019-09-25 00:08
27岁,5套不动产,how?
本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

今天是2019924日,高空没信号,正好可以静下心来复盘。


现在我们在深圳有两套住房;十八线小城市有一套房一个门面(负分,坑,不要入);长沙父母给我买的一套公寓(负分,不推荐)。


很想分享一下踩的坑与学到的东西。


14年毕业来了深圳,作为租房一族,追求生活品质的一大阻力大概是:这是租来的房子,不知道哪天会搬走,添的东西越多,以后处理起来越麻烦。于是没有装热水器,没有装空调,没有装燃气灶,租了一室一厅,除了床和布艺衣柜,到处空荡荡的。


父母死命催,催回家考公务员,考事业单位,忧虑你再拼在深圳一辈子也买不起房子不如回家踏踏实实过日子。


是,深圳房子对于我们十八线小县城生活的人来说确实是天文数字。


14-15年工资大部分打回家支援父亲在山上修小别墅。


16年因为各种原因辞职了,手上有存款,开始旅游,开始懒散,睡到中午自然醒,吃饭,下午查查邮件维护客户关系保持一定的职业敏感,间或去练个瑜伽跳个舞,晚上和朋友吃饭唱k参加各种party, 凌晨回去睡。


有一天我算开销,嘚瑟以当下的存款还可以浪上几个月不用工作,意识到这坐吃山空的思想有多危险后瞬间惊醒:如若这样下去,每年增长的只是年龄,以后怎么办?


第一套物业

正好我小姨和高中同学都发关于在老家买了同一小区物业的朋友圈,我打听了一下价格,5400-6000一平方,32-150平各种户型都有,当时剩下3万存款,32平的小户型轻轻松松供,就当存钱了,没有想太多,立刻飞了回去。


落地就奔去那个盘,市一中旁边,离天门山,火车站,飞机场,人民医院,步行街都很近,算得上市中心了。市面其他房子都在3000左右,这是很贵的物业了。32平的没有了。做为一个没工作没现金流的人来说,不敢承受太大压力,咬咬牙买了个70平的。3万存款,3万信用卡,找亲戚借了几万。


有压力了就踏踏实实回深圳找工作上班了。一边工作一边还债。


人对第一套房子总是很有感情的,也想着可以自住,花了8万多装修,3万多的电器,装修公司是我爸朋友开的,很多地方没有达到我的要求,沟通不来,挺失望的。尤其是家具。


得来的教训就是:

1.做事不要找熟人,撕不开脸来坚持自己的主张。

举例子:

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2.如果实在要在非一线城市买,尽量不写自己的名字,或者不申请房贷,信用卡信用贷全款拿下慢慢还,把处女贷用在一线城市发挥杠杆最大化。

成品:

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装完后一时半会儿也没法儿自住,租出去了,租金超过了按揭,它可以自己养自己了,算是比较省心。(旅游城市租金高)


现在单价已经涨到一万多了,算是翻倍了,但是我并不是很满意,依然觉得这是个不够成熟的太冲动的选择。(每一年都在成长,回头看前一年自己的作为都很傻)


 第二套物业

176月,债还完了,我爸要买车,xyk 透支了五万打了回去。


179月,买的那个楼盘开始卖商铺了。我爸妈作为一辈子老实巴交的工薪阶层,对投资的理解仅限于传说中的“一铺养三代”,我妈开始三天两头打电话过来:“你楼下商铺开始卖了,买一个啊,以后实在你在深圳混不下去了,回来要是又考不上公务员事业单位,买个商铺放在那儿是条后路,楼上住,上班只要下个楼的。”


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我苦笑,钱从哪里来?


均价28一平,1楼交10万抵15万;23楼交5万抵8万,年平均返租8%回报,包租,前三年租金直接抵扣进总房款,老业主又99……没想太多,稀里糊涂纯粹为了哄父母开心,又是xyk xyd 付了首付。


教训:


回头看发现这不过是个障眼法。


详尽计算可能要牵涉到复利和银行贴现,比较复杂。简单评估就是,所谓售后包租,保证回报率都不过是一种财务技巧,8%的包租率,你只要简单将房价乘以92折和年限,看看划不划算,与市场价格相距多远。


这手法是在市场价基础上开发商mark up高一倍,再慢慢喂你吃80%的返租,况且开发商履约能力还是个问号。


商铺的价值,最终还是要看经营能力客流人气,一味包租噱头,没意义的。旅游地产包租也是一样的套路,请睁开您的卡姿兰大眼睛好好鉴别。


再者,商业地产不好出手,税费高,流动性弱,相当于套牢了。


第三套物业


18年,到了谈婚论嫁的阶段。


男票是一直反对买房的。这么多年,几乎没有存款。钱从哪里来,生活品质怎么办,深圳房子租售比这么低,现在租的房子4000一个月的租金,假设不考虑涨价,纯粹以当下现金价值算,70年产权,4000*12*70=3360000,比房价总价还低。


我问:“没有房子就没有好学校,孩子上学怎么办?”

答:“楼下守门的小孩也带来深圳了,人家没房也有学上啊,还有的送回老家读啊。”

我问:“通货膨胀这么严重,不投资以后贬值那么厉害怎么办?”

答:“所以我想花就花,花光就没有贬值的机会了。”

问:“不存钱,不投资,不留点保障,以后小孩怎么办?”

他说:“你以为给小孩留很多钱就是好事?再说,首付钱哪里来?”

我说:“六个钱包啊,你我,你父母我父母。”

答:“那不行,这不是啃老吗?自己的事情自己做。”


天儿就这么聊死了,类似的对话尝试了很多次,无疾而终。


他爸爸60岁生日,我们去他老家呆几天,阿姨开始试探性问我对房子的态度,大概沟通下来后,阿姨开始交底:现在住的大跃层本来就是给他买的婚房,现在我们也没有在那边安家,留着没意义,另外还有一套养老房,在景区套牢了卖不出去,干脆就把这个跃层卖了再添点凑个一百万给我们做首付,不够的我自己想办法。(这个我一点都不慌,平时很注意养信用卡和征信,周转几十万还是拿得出来的)


当时蛮内疚的,阿姨补了一句:“你也别想太多,不是为你们卖房,叔叔腿脚不好这个楼梯房也不好住了,本来也需要重新换个小一点的电梯房,住着方便一点。”


听这话是感动的,以后要加倍孝顺才行。


原本以为买房是两口子的事情,哪怕我们买30-50平方的关内好房子,也在能力范围内,先上车,后置换。


秉承尊重长辈,好好沟通的原则,去跟家人聊。


他父母没说什么。


我爸说,男生工作在哪里房子买在哪里,要工作生活平衡,不能在路上太久,要在负担能力范围内,按揭后还有充足的资金生活,贫贱夫妻百事哀,手上没钱压力大就容易烦躁,影响夫妻感情。


我妈说,不管面积不管位置,至少要三间房,一间接他爸妈过来住,一间两口子,一间小孩住,必须都考虑进去,把他父母放心上。深圳买房多难啊,有小孩后重心偏移,置换就更是一时半会儿顾不上了。


问男票,他不愿在松山湖买房,一旦住那里了,就很难动身往深圳玩了。再说也未必在华为干一辈子,换工作也是正常的。


华为并没有人人都拿传说中的高薪,高薪的只是金字塔尖的少数人,作为分母,每个月并没有多少,收入并不充裕。就如同,我和马云一起,平均身家也有上千亿不是。


我们都知道深圳好板块在哪里,香蜜湖-前海-机场。但是不是人人都负担得起,大家收入,起点,现实,承受能力,都不同。


于是,我们开始满深圳找400万左右的三房了。还画了个各个小区的swot分析,预算有限的情况下,必定有取有舍。那纸我已经不知道丢哪儿了捡不回来了。


二手房完全没有经验,怕踩坑,又不懂套路不懂砍价,老小区还有个显著的问题就是车位不够用,人车不分流,纠结再三还是考虑买新房。太偏的他不想去,所以着重看关口附近性价比高的房子,最终定在大芬。

ps:嘿嘿,这里要秀个恩爱,我男票业余爱画油画摄影啊,大芬得天独厚,这是区位选择的另一大因素。

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门口有班车接送到松山湖,去罗湖福田玩都方便,假设换工作通勤也不会太久。配石芽岭学校,全深圳两百多所学校,排名一百,不算好也不算坏。

复盘这套房:

总体还是满意的,即使我明白它上涨速度跟不上,发展潜力不大,但是,是多大鸟,修多大巢,能力范围内稳健一点,总是踏实的。

第四套物业


19年,我父母车贷和修别墅的钱还得差不多了。母上大人多年辛苦工作热心助人又业务能力过硬,我们家没有关系也不会打点,没有上升渠道,平平凡凡安安稳稳做螺丝钉二十多年,突然时来运转被一家新单位看中挖走,做副校长去了,工资比之前翻了一倍,瞬间有精气神和干劲了。

小姨又开始在长沙开始看房,有个公寓盘,不限购限贷,她们相当于是单位团购,比市场价低很多,一万出头,鼓动着我父母给我买,买在一起结伴做什么方便有照应。

我妈动心了。

这些年她的同事朋友陆陆续续都搬去长沙了,之前负债太多不敢想,加上没有长沙户口没有房票买不了商品房,现在似乎触手可及。

我并不想拖后腿,即使当时心里模模糊糊想在深圳买个小户型,自己没有一分钱存款,怎么凑那么多,怎么还,都没影子。

我打电话给小姨,说明我打算在深圳买房需要家里支持,如果长沙买了,我就彻底没戏了。

我姨说了一句:“你要想清楚,长沙的房子是你妈妈一直的梦想,她想在长沙有个落脚的地方可以见她的朋友,你不要只为自己考虑。”

我又打电话给我妈:“您是真的很想在长沙买吗?公寓40年产权,不能落户,不能上学,税费高,流动性差,不好出手,这些都理解的吧?”

我妈回复:“知道啊,那商品房我们没有资格买啊,又那么贵,这个盘本身给我们的折扣就多,况且,买这房子放着呗,当强制储蓄了。用不上的时候出租,等我退休了过去住好跟朋友聚,直接写你名字以后省得再过户了,卖它干啥,自己留着呗。”


于此,我也没有更多理由阻拦了,他们开心就好。我妈办的信用贷做首付,给她支援了一小部分,平时也会打一点回家帮忙还按揭。


复盘:便宜的东西有它便宜的原因。跟老一辈不一样,我们投资更希望有机会做更多操作,卖小换大,卖猪买仔,不断累积,甚至二押二按来作为容器介质去承接放水承接超发货币,所以还是不建议买公寓和商业地产,局限性太大。


第五套物业

​如同上文所说,我心里一直有个想在深圳婚前买个小户型的想法。父亲之前支招让男票还按揭,我负责生活开销,弯弯绕绕委委婉婉遮遮掩掩背后的意思,我猜想大概是让他不要有闲钱和机会把钱花在外面,毕竟感情的事情说不好,人也是可能会变的。

我倒觉得:

1.退一万步讲,如果真的是想给自己留点底气,按照更新的婚姻法产权归置,首付大头是他家出按揭他付,万一有个万一,生活费我出是没有任何价值的。辛苦一辈子养小孩养家最后什么都没有,这是法律规定的,就是这么残酷。

产权划分如下图:

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2. 已经错过三成首付买深圳,不能再错过五成首付买深圳了。(婚后深圳有房的,二套房七成首付)

3.石芽岭学校一般,我想要给以后的孩子一个更好的学校,更好老师,更好的学习条件。

交一下底,我是没上班的,拿单给工厂,不付我底薪,只给三个点提成,去年800多万业绩,也就一年二十来万提成,没有你们想象中那么能赚钱,那么资金雄厚。而且生活方面,物欲压缩得比较厉害,朋友还老嘲笑我50块的淘宝包。

没有那么多一夜暴富的故事,对于我们普通人而言,不可能什么都想要,什么都去要,必定有取舍。明确什么对自己更重要,认准目标不患得患失,不要让自己后悔遗憾就好了。

机缘巧合,@Tommy刘  ,鹏米群的暗夜学霸,到了我家附近见朋友,逗我玩说约出来喝茶。正好有时间,我就没脸没皮跑过去蹭茶蹭饭了,这几杯茶,直接喝通了我的任督二脉,打开了新世界的大门。

尤其是Tommy哥替他表弟规划,刚毕业存款五万的情况下,买下京基一百万象城片区的房子,迎娶白富美,又陪嫁一套深圳房子的惊掉我下巴的故事。

这个我不方便讲,有兴趣的多发点积分提问,看看tommy哥有没有兴趣再整理一遍☺️。

自此我开始对借力有了一点概念,三不五时去请教。我想我应该算是,不会不动脑而问太多笨问题的人,tommy哥的点拨,字字玑珠。

于是,我立刻开始办深户,5月份深户一到手就开始到处踩盘,同时瞄准资金该怎么规划。

下定决心后,就开始转变方向,暂时搁置业务不再开发只维护,精力放在研究房子上,也刷米课圈各位大佬的买房经验,@BERRYJF  说,现金流并不是你每个月能挣到的钱,而是你能拿到周转的钱,这句话对我影响太大了。

今年也是遇贵人的一年,在深圳有多套的豪宅的@Sophia  姐也是处处启发我,给我寄书,每看到一两个让我顿悟的点都会兴奋得找她聊读后感,好在她也不嫌弃我浅薄的见识,愿意给我解惑,比如下面这条问答:https://www.imiker.com/faq/174708


当几处思想碰撞,我对房产也有了一点点心得,结合现在的状况,选择了前海的一处小小户型。配套学校真的真的很不错,南山实验南海中学,去年全市排名前20,这排名是按四大八大录取率算的,进了四大八大一本就问题不大了。有兴趣可以上网查一查。

​(Ps: 如果哪位小伙伴暂时不买房又想要小孩在南山读好一点的学校,可以私信,红包租学位,虽然我的代价是9年学位锁定并且如果转手卖房严重折价,没关系。我的小孩还没影子,一时半会儿也不会再折腾了。能减轻一点压力很好。出于积分规则,最好入学前一两年就开始安排,风险小一点,毕竟积分线每年会变动,只能多不能少,早一个月都多些积分啊)

家里的房子,家人死活不让卖,还是传统思想,认为卖房是败家,不到万不得已不准卖,再困难也得咬牙挺过去,说不通。这些思想,不是一天两天形成的,而是这一辈子耳濡目染,在他们的环境里做出的惯性判断。钱重要吧,增值重要吧,投资重要吧,再重要也重要不过家人。算了算了,自己扛,另外想办法。

跟男票商量他就问了一句:首付怎么来,怎么还款?

当我把详细的资金计划告诉他后,就回复一句:可以,需要我配合什么?

我惊讶于他对房产态度的180°转变,本以为还需多费口舌,他笑着回复:这几年经常听你讲这些,多少也懂一点了,你能掌控能周转就行。

看,只要功夫深,铁空也能磨成多军🥰。

最终资金是50万信用贷以男票不上征信每月出10083账单的信用卡形式发放,共计五年(这样安排主要是担心其余钱不能到位,交点中介费帮忙跑银行没关系,不上征信就可以去别家另外申请信用贷)。我名下房贷下来之前不能有很多贷款记录了,原有信用贷需要还清,信用卡也需要已使用额度不能超过一半,否则可能影响批复或者上浮利率,得不偿失。

52万是找两家亲戚拿的他们的便民卡,可以不还本金只还利息,每年过一次桥,相对资金压力会小很多。说服他们把卡给我打理花了些精力,舅妈担心我是纯粹疑心病重给自己留后路,担心感情出状况问得比较多。

借钱这个事情,真的是需要长期好好维护自己的信誉,从一点一滴小事做起,让别人信任,觉得你靠谱靠得住,才能争取到更多支持。

再剩下的就是我零零碎碎筹的钱,总算把事儿办成了。初步按照这个还款计划,如果收入能力没有提高,借的这部分首付最多十年也可以还完了。

戏剧性的故事是,8月初房子完成过户,立刻就租出去了,租金再补一部分能平衡按揭,主要就是还首付了。818,深圳政策出来,同一户型挂盘价立刻涨了60万,数据显示看房的人还蛮多的。(中介小伙伴有账户可以看到动向,我三天两头找他聊,核对自己看到的数据真假)
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​回家跟我妈讲这事情,她笑说从小各种熟人都爱给我算命,都说我命里不缺钱花,运气也好。我心里默默:哪里来的运气和命,我花了多少时间多少精力多少心血,踩了多少盘,看到那么多迹象(比如余额宝利率和各项政策),才能胸有成竹去做决策的,这些,你们不知道。

复盘:
没有资金的情况下,步子太大容易出事,稳健一点心里踏实,我始终做不到放太大的杠杆。小归小,也满意了。这次因为是五成首付,想着高评高贷意义不是太大就没去使用这些手法。不禁惋惜如果首贷没有用到老家,这资金的选择权就更多了,这意味着更好的小区,更大的面积,更好的位置。首贷还在的朋友们一定一定要珍惜。

房产不看数量看质量,故事看多了难免浮躁。实际上我这所有加起来价值不超过Sophia姐的一套。重要的是,突破自己,一年比一年精进,一年比一年好,只和自己比,尽力而为。

不过,外人再怎么说,思想不转变,该走的弯路一步也不会少的。

留个彩蛋吧,评论 转发的小伙伴,私信找我要信用卡养卡骚操作指南,内容包括申卡顺序,各大商家刷卡时间表,各大银行临额处理攻略,各大银行破小黑屋方法,以及一些信用卡使用常见问题。

附上我一张信用卡额度:
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这两天筹备婚礼比较忙,可能没那么及时回应,请各位小伙伴谅解。

另外,打个小广告:鉴于本人债务比较重,能比计划提前还完当然更好,open于新的求职/合伙/创业机会,关于个人业务能力有兴趣的可以翻看以前的文章,10月份回深圳可以约出来喝茶,毕竟谈谈不要钱,谈谈不要命,合作不成也可以做朋友,不强求,随缘,比心❤。

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LynnZ 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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